大陸專家:沿海城市房產泡沫達50% 調控不能見好就收

中國自2009年末開始的房市調控,經過2010年、2011年的反覆博弈,開始收到成效。國家統計局的環比資料顯示,房地產正在退熱。

大陸新聞中心/綜合報導

自2009年末開始的房市調控,經過2010年、2011年的反覆博弈,開始收到成效。國家統計局的環比資料顯示,房地產正在退熱。2012年的調控何去何從?全國政協委員、上海市政府參事,上海社會科學院部門經濟所學術委員、研究員張泓銘估計,沿海城市房地產泡沫約50%,但是調控政策的調整需在7~8月即開始,配合國民經濟增長,而非使房價反彈。

張泓銘此前曾為上海社科院城市與房地產研究中心主任,即將召開的“全國兩會”上,他將提交相關大會發言。

【一問】現在,房市泡沫還嚴重嗎?

中國整體房市泡沫已積累多年,但衡量的權威資料缺失,不妨採取兩個方法觀察。首先是新建商品住房價格和反映通貨膨脹的CPI(城鎮居民消費物價指數)之比。

結果顯示,2011年比2005年,全國 CPI上升 22%,年均上升3.37%,城鎮新建商品住房的平均價格上升71%,剔除住房結構上升的因素約5%後,年均上升為8.91%。房價上升速度是CPI的2.64倍。而在東部沿海某個特大型城市,同期該地CPI上升了19%,年均上升2.94%,城鎮新建商品住房平均價格上升了116%,剔除住房結構上升的因素約5%後,年均上升為13.04%。即同期兩者之比是4.44倍。

張泓銘說,顯然,2.64倍、4.44倍,都意味著泡沫的存在。由於這種比較沒有公認標準,所以,考察房市泡沫還需其他方法,即住房價格租金比,即住房出售價格/住房月租金。在合理條件下,兩者之比應該是200~250倍。超過250倍的部分,大體上就是泡沫的程度。

“以此估計,截至2012年12月底,在房價跌勢確立的情況下,沿海城市如北上廣深(北京、上海、廣州、深圳之意),以及杭州、寧波等,住房售租價格比恐怕還在500倍左右,泡沫約50%;中部城市還在400倍左右,泡沫約37%;西部城市還在300倍左右,泡沫約17%。 ”張泓銘說。

以上說明,當前中國整體的住房泡沫還很嚴重。不過,這種嚴重性自東向西和自大城市向中小城市逐步衰減。張泓銘說,這也就是他目前不能同意調控 “見好就收論”的理由。

【二問】房價為何不能跌1/3到1/2?

既然泡沫嚴重,那麼把泡沫一拳擊碎、徹底消除,不好嗎?所謂一拳擊碎、徹底消除,無非是價格迅速退回到售價租金比200~250倍。這意味著東部沿海城市的房價要迅速跌落一半,中部城市的房價要迅速跌落三分之一。不過,張泓銘認為,這不行。

房價的迅速跌落對金融安全構成嚴重威脅。許多業主會置房貸還款於不顧,開發商的資金鏈可能斷裂以至於無法歸還開發貸款,銀行收不回貸款,資金周轉極度緊張,無法面對儲戶提款,無法再向社會放貸?這樣,不僅影響整體經濟迴圈,而且可能形成系統性金融風險甚至危機。

其次,對房地產開發商的安全構成嚴重威脅。 “2008~2010年的官方資料表明,房地產開發企業的銷售純利潤大體上占銷售收入的10%,如果房價迅速跌落三分之一到一半,成交量不變,銷售收入就下降三分之一到一半,肯定導致開發商大面積虧損,隨之大量倒閉,整個產業一蹶不振。 ”

再者,對房地產供應商安全構成嚴重威脅。在上述情況下,為房地產開發直接服務的建築材料商、工程承包商將蒙受重大損失,部分企業倒閉,部分企業面臨減產或虧損,或大量裁員,將危機轉嫁給就業者,包括占比甚高的農民工。

【三問】調控房價還有第三條路嗎?

有泡沫,調控不能“見好就收”;求穩定,房價大幅下跌也不行。是否有第三條道路呢?有的。張泓銘認為,首先,調控一定要堅持見到房價的絕對下降。在此以前,調控決不能鬆,甚至要加碼。但是消除全部泡沫,不能靠房價的絕對下降。

一旦房價絕對下降形成廣泛的預期,並下降到實質性程度,例如10%—20%(指整體而非個案),這時就需要維持房價基本穩定,待國民經濟增長及其他指標的上升,使泡沫相對縮小。這時,更不能讓這種絕對下降給產業和經濟帶來激烈的震蕩,要使房價在已經下降的基礎上穩定下來。當然,絕對不能反彈。此時,泡沫還絕對存在,但人們需要耐心,主要通過多年的經濟增長使房價同國民經濟的比例關係趨向正常。

 

【四問】 房地產調控政策需要調整嗎?

如果從國民經濟增長的需要來考慮,房地產市場調控怎樣配合?2011年年底召開的中央經濟工作會議指出:世界經濟形勢總體上仍將十分嚴峻複雜,世界經濟復甦的不穩定性不確定性上升。總而言之,經濟發展面臨重大挑戰,增長的前景很不明朗。

如果中國的經濟增長不理想呢?尤其是去年下半年以來的經濟下行趨勢沒有根本改觀,有什麼產業能較快撬動整個經濟呢?張泓銘說,房地產業恐怕就是優先考慮的行業。 2011年全國房地產業的銷售額為5.9萬億元多,在全國諸產業中銷售額排列前位。

“這樣說,並不是要放棄兩年來對於房地產市場的調控,而是說房地產調控可以顧及國民經濟增長的需要。 ”張泓銘強調。

【五問】如果要調,何時調一調?

對於調控時間點,張泓銘建議,最晚應在2012年7~8月。2012年伊始,全國房價肯定繼續下行,並擴展到二手住房。估計到6月底,一線城市的新建商品住房價格,可能比2011年12月底再降低5%~10%。

2012年7~8月,應該對房價泡沫做一次全面評估。如果確認一線城市的商品住房價格已經跌落10%以上,並考慮整個經濟增長態勢繼續不良的話,可以考慮在下半年推出一些穩定房市而非反彈的政策。如果晚於7~8月,則調整政策對於2012年經濟的增長作用就很有限了。

如何調?張泓銘認為,可以根據1月31日溫總理在國務院第六次全體會議上提到的 “逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施、增加普通商品房供給”兩個方面進行考慮。

關於增加普通商品房供給,即滿足廣大民眾居住需要的普通商品房供給,需要穩定的鼓勵政策,不能隨著調控的階段性需要而搖擺,但在2011年的貨幣政策總體收緊時,將普通商品房自住購買的貸款條件收緊了,包括將優惠利率取消甚至上浮。

關於 “逐步完善抑制投機投資性需求”,主要是指行政性限購,根本指導思想沒錯,但發糧票式的手段妨礙先購後售的改善型購買,所以需要完善。辦法就是用經濟性限購代替行政性限購。比如,購買首套房(或一個基礎性住房面積)只交納一個稅費起點;購買第二套房(或兩個基礎性住房面積)提高一個檔次稅費;購買第三套房 (或三個基礎性住房面積)再提高一個檔次稅費。至于用費的手段還是稅的手段,可以商討。

新聞鏈結

國家統計局的資料表明:2011年全國70個大中城市的新建商品住房價格,環比下降的從1月份的3個增加到12月份的52個,環比上升的從1月份的62個減少到12月份的2個;雖然同比2010年12月份,價格下降的城市只有9個,但環比資料說明,全國性的房地產退熱局面已經確立,市場趨勢朝著調控預期目標前進。

相關提案-租房政策制定不同人群要有差異

我國城鎮居民租房率已近20%。對於不同收入人群,應制定分層次管理體系。即將召開的“全國兩會”上,全國政協常委,民盟中央副主席、上海市委主委、同濟大學副校長鄭惠強將提交提案作出上述建議。

資料顯示,目前我國包括農村人口在內的租房率近10%,城鎮居民租房率近20%。鄭惠強提出,對不同收入人群,應制定分層次的租房政策。對低收入住房困難群體,可提供廉租房、公租房等保障性住房,實行水費、電費、物業服務費等適當減免;對租賃普通商品房的“夾心層”,重點可採取資助、獎勵、補貼、稅費和水電費優惠等方式予以扶持;對中等收入群體,重點提供足夠房源、規範租賃雙方行為。

針對目前房屋租賃市場混亂、資訊虛假、行業網站混雜等現象,可借鑒其他城市做法,建立有公信力、房源可靠、資訊公開透明的統一的房屋租賃資訊平台,提高住房租賃市場透明度。

地方政府還應對本地區房屋租賃市場租金進行監測、分析和預警:定期公布不同地區、不同類型房屋租賃市場租金參考價格,引導市場租金合理形成。對房屋租金漲幅較大的地段和片區,價格部門要對出租人進行提醒告誡,稅務部門要對其稅收申報和征繳情況進行核查。