大陸開發商試水漲價! 三大信號直指樓市漸近回暖

市場成交的回升,「紅5月」的說法彌漫全城,部分開發商開始調高價格,而二手住宅的價格則開始回調,並開始有扭轉長期一二手價格倒掛的局勢。於是,沉寂已久的市場開始略顯躁動跡象,是否房價已探底,並開始回漲?

大陸新聞中心/綜合報導

市場成交的回升,『紅5月』的說法彌漫全城,部分開發商開始調高價格,而二手住宅的價格則開始回調,並開始有扭轉長期一二手價格倒挂的局勢。于是,沉寂已久的市場開始略顯躁動跡象,是否房價已探底,並開始回漲?

信號1 政策微調跡象越來越明顯

根據深圳特區報報導,不容置疑,這一輪的調控在力度跟時間延續性上是史無前例的,土地市場低迷,地方財政稅收緊縮,但中央調控主基調不變,於是,中央政府與地方政府陷入一場縱深博弈。從去(2011)年開始,就不斷有地方政府出台相應政策,試圖對房地產市場進行微調,皆被及時叫停,今(2012)年年初以來,大陸共有21個城市樓市政策微調,而深圳也已降低入戶門檻,並將對公積金政策有所鬆綁。

因為有佛山、蕪湖等的被叫停,如今的地方微調更有『猶抱琵琶半遮面』之勢。當揚州推出新政,雖然引起了市場諸多非議,而與此前的新政結果恰恰相反,住建部卻對此加以肯定和支援,如此看來,後期將會有更多的城市醞釀樓市微調方案。

此外,央行年內連續兩次下調存款準備金率,各商業銀行也紛紛調降首次置業貸款利率。種種利好信號表明,樓市的政策環境有了明顯好轉。

信號2 開發商試水小幅漲價

經過長期的市場洗禮跟博弈,開發商一早已經意識到剛需主導市場的大局,『以價換量』是識時務之舉,也是生存之道。於是,針對剛需的各種營銷活動鋪天蓋地,營銷尺度也逐步加大。

年初有『一成首付』、『3年110%增值回購計畫』等大尺度降價舉措,緊接著有樓盤直接降價,如首地容御、花半里等。但是春交會期間,深圳樓盤優惠幅度有限,僅是個別單位限量限時特價,甚至有的是清盤階段的優惠價格。但4、5月份的樓市表現,成交回暖態勢仍在延續。

相應的,一季度開盤頗為低調且謹慎,且基本上皆以低價入市,5月份開發商的推盤節奏明顯加快,但價格策略似乎與此前略有差異,部分開發商改變了過往的定價策略,開始低調調漲價格,借以試探市場。如位於沙井的萬科翡麗郡5月19日開售第二批單位,均價從11000元(以人民幣計價,以下同)/平方米漲至13500元/平方米,漲幅達22.73%。各種跡象表明,開發商開始躁動了。

信號3 剛需群『製造』成交小高潮

近幾年,市場就深陷觀望,年初,深圳樓市經歷了一段緩慢的復甦期,2月中旬之後,首先是二手市場恢復成交,3月中旬之後二手市場的正常周成交量都維持在千套左右。而新房市場,亦隨之逐步恢復,2月11日,位於寶安的雲頂嘉園開盤,高調拋出一成首付的口號,開盤當天幾乎售罄,沉寂已久的市場似乎初現即將爆發之勢。緊接著,大批的剛需盤相繼低價入市,有招商果嶺、招商觀園、花半里等,開盤即熱銷。尤其是花半里,主打剛需產品,以低價吸引大批白領人群,問鼎全市銷售之冠。剛需躍躍欲試。

另外,近日有開發商在微博上發起的『有春天,有熾愛』的活動,從5月7日至18日結束,短短10天時間,就有220多人積極參與,都是實名實姓,該樓盤還未開售,短短半月時間其公司微博就積累了超過1300粉絲,可見剛需者的熱情。目前剛需購房『視窗』已經打開,他們也不再淡定了。

後市研判 樓市將迎推盤和成交小高潮

目前市場上,從政策面、到開發商、再到置業者,都開始變化了。存準率和利率的下調,買房的門檻相對降低了,樓市注定不再沉寂,而出於經濟放緩、流動性不足的壓力,預計央行會向市場釋放略微寬鬆的貨幣信號,再加上地方政府的微調,對各方心態的影響是巨大的,市場預期開始出現波動,而不像此前是一味地看跌情緒。

預計後市推盤量將迎來一個小高潮,與之相應的成交量也將會有明顯上升,部分樓盤出現價格逆市上調的情況也不能排除,但從總體的市場走勢來看,樓市調控尚未終結,目前的成交量仍在歷史低位,個盤的影響較大,房價仍有下調的空間,我們需要一個更長的周期去判斷其是否已探底。