量增價升難言見底! 局部回暖不改樓市降價趨勢

5月的樓市十分熱鬧,頗有「亂花漸欲迷人眼」的架勢,成交量放大、價格回升,二手房也聞風而動,坐地起價,部分地區甚至出現排隊購房的「長龍」,而根據國家統計局公布的資料,5月份大陸商品房成交面積和銷售額,比4月份分別上漲了15%、20%。房地產真的是回暖見底了嗎?

大陸新聞中心/綜合報導

5月的樓市十分熱鬧,頗有『亂花漸欲迷人眼』的架勢,成交量放大、價格回升,二手房也聞風而動,坐地起價,部分地區甚至出現排隊購房的『長龍』,而根據國家統計局公布的資料,5月份大陸商品房成交面積和銷售額,比4月份分別上漲了15%、20%。房地產真的是回暖見底了嗎?業內專家指出,回暖呈現結構性特征,由購買者的剛性需求、開發商以價換量的銷售策略等因素導致,並不表明房價探底成央B重拾升勢,未來的房價仍將呈現『穩中有降』的趨勢。

樓市回暖有結構性特點

根據人民網-人民日報海外版報導,5月份,40個大中城市,逾八成城市房地產成交量環比上漲。其中,四大一線城市——北京、上海、廣州、深圳5月的成交量均創下限購以來新高。

中國房地產協會副會長陳國強對本報記者表示,成交量的回升實際上具有結構性的特點。他認為,一方面由部分區域的熱銷樓房帶動,同時,大量的樓盤還呈現出不景氣的特徵;另一方面,購房群體也有明顯特徵,雖然有一些改善型的高檔樓房銷售增長,但首次買房的『剛需』則占據了購買主體。

陳國強指出,開發企業轉變銷售策略,尋求『以價換量』,熱銷樓盤價格都是平開和低開,符合市場預期,也釋放出較大的成交量。同時,市場回暖也和政策的微調有關。

近期中央的宏觀經濟政策,把穩增長放在更加重要的位置,採取了降息、加大投資力度、加快對一些專案的審批等措施。市場一度出現對央行重申首套房貸利率優惠的誤讀。

開發商盼望政策放寬,部分媒體的跟風解讀也以樂觀預期偏多,兩方面因素疊加,導致市場預期開始調整。許多人由觀望轉向了出手。

談論『樓市見底』為時尚早

『對於近期回暖,國家的政策依然沒有放鬆,從這個角度看,說見底或許早了點。』北京工商大學產業經濟研究中心副主任周清杰向本報記者表示,近期的降息、下調存款準備金率等政策,是政府為了應對經濟下行壓力而採取的措施,目的不是為房地產救市。貨幣政策的調整是面對整個實體經濟的。

陳國強認為,從政策的角度來看,今(2012)年初是一直比較明朗的,可以說是『政策的見底』。『但政策的底部特徵不等於市場的底部。』他舉例說,近一時期,北京的通州、大興、房山供應量比較大,競爭激烈,價格有所回調,部分區域的價格底部特徵比較明顯,但還沒有到擠掉大部分泡沫的程度,其他城市也有類似的情況。

陳國強也認為,宏觀經濟政策的微調是基於經濟發展全局的考慮,雖然客觀上房地產可以受益,但主要目的不是為了『救樓市』,不能模糊兩者之間的區別。

各地政府比中央政府在政策上更積極一點,畢竟地方政府的財政壓力更大。周清杰表示,在這一點上,『地方政府、開發商和媒體在某種程度上達成了一種默契。』

樓市傳言為何撲朔迷離

6月12日,一篇名為《發改委人士稱地產鬆綁或是救市第二張牌》的報導引起了公眾關注,文中多次引用所謂『發改委內部人士』的話,暗示當前一系列政策意在放鬆樓市調控,言及『未來不排除給地產專案「開口子」』。國家發改委當日發表聲明:『有關報導純屬捏造。』

全國人大財政經濟委員會副主任委員賀鏗接受記者採訪時表示:『有人炒作,希望房地產價格回升可以理解,我的觀點是不能反彈,因為反彈的話容易引發大的經濟問題。』

他認為房地產有水分、有泡沫,必須讓房價慢慢恢復到合理的水平。『現在房地產資料數出多門,許多資料都是代表利益集團的,都是不可靠的,不可信的。』

陳國強指出,每到這個時候,各方都有意無意地釋放各種傳言,原因是複雜的。有一些是有意的,有一些是誤傳,同時,它也反映了一些人的期待,希望政策轉向寬鬆和微調。

他認為,需要明確的是,回暖不是意味著價格上升,地產商貿然提價失去的將是市場份額,會陷入更加被動局面。

『房價將呈現「穩中有降」的趨勢。』他說,房地產政策的調控基調並未改變,業內高庫存現象嚴重、待售房源充足、開發商資金壓力依然嚴峻,消費者千萬不要誤判形勢,難抑購房衝動,貿然出手。