大陸樓市迎「紅五月」 專家:無需過度解讀,房價仍下行

在剛性需求的帶動下,大陸持續低迷的房地產市場終於迎來了「紅五月」。大陸全國大部分城市成交量環比出現上漲,北上廣深等一線城市新建商品住宅庫存量與上月相比均有所下降,樓市與前幾個月相比出現明顯回暖跡象。

大陸新聞中心/綜合報導

在剛性需求的帶動下,大陸持續低迷的房地產市場終於迎來了『紅五月』。大陸全國大部分城市成交量環比出現上漲,北上廣深等一線城市新建商品住宅庫存量與上月相比均有所下降,樓市與前幾個月相比出現明顯回暖跡象。樓市的『紅五月』不禁讓購房者和開發商對調控政策的放鬆產生期待,房價是否也會順勢觸底反彈呢?對此,專家普遍認為,不要對調控政策鬆綁抱有幻想,房價未來還將繼續維持下行走勢。

剛需帶動樓市『紅五月』

人民日報據中國指數研究院統計資料顯示,大陸全國100個城市住宅5月份平均價格為8684元(以人民幣計價,以下同)/平方米,環比4月份下跌0.31%,其中26個城市環比上漲,73個城市環比下跌,1個城市持平。房價的持續數月的下跌直接帶動了成交量的大幅上漲。5月監測的40個城市中,超過八成城市成交量環比上漲,其中,深圳、北京、成都漲幅均超過30%,廣州漲幅最大,達到52.06%。

對於樓市出現『紅五月』的原因,中國指數研究院華中分院副總監李國政認為,首先是由於政策微調,尤其是首套房貸利率的調整,對首次置業的自住性需求群體影響比較明顯;此外是季節性因素,通常每年的三四月份是個成交量的小高峰;再者就是開發商的價格策略,目前熱銷樓盤往往採取了低價策略,採取『以價換量』的戰術。雖然價格小幅上漲,但銷售狀況依舊延續之前的旺銷勢頭。

中國房地產學會副會長陳國強則認為,就外部因素而言,隨著地方對樓市政策的微調,短期內不會再出台更加嚴厲的樓市調控措施,在這種局面下,市場預期發生了較大變化,同時也增加了一定的購買力。

市場全面回暖基礎尚未形成

樓市的回暖雖然將在一定程度上重建市場的信心,但這是否意味著房價下行的趨勢將會改變呢?對此,鏈家地產市場研究部陳雪表示,今(2012)年前5個月,無論從區域角度還是價格角度看,剛需市場的占比始終都保持在80%左右。這種結構性特征,使成交量即使出現明顯變動的情況下,價格依然能夠維持低位穩定。因此,市場全面回暖的基礎尚未形成,開發商還不敢輕易嘗試提價。

『房價目前並不具備大漲的基礎。』陳國強表示,政策見底了不意味著市場一定見底,也不意味著樓市將觸底反彈。房價除了受政策影響之外,還受市場預期、樓市庫存等方面的影響。由於目前限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策並未鬆動,樓市的需求是有限的,而且房地產企業庫存較高,周轉壓力較大,資金壓力也很大。事實上,決定樓市走向的另一關鍵因素的土地市場也尚未恢復元氣,與樓市成交量的不斷升溫態勢形成鮮明對比的是,開發商對拿地的態度依然十分謹慎。中國指數研究院資料顯示,大陸全國300個城市共成交土地2154宗,環比減少5%,同比減少21%,其中,住宅用地542宗,與上月持平,同比減少33%。

中國指數研究院預計,未來樓市的成交量將在貨幣政策微調、供應量加大的背景下逐漸趨穩,但不會大幅上升,由於主要城市庫存壓力依然明顯,因此價格仍將趨穩,即刻反彈的可能性不大。

別對調控鬆綁抱幻想

樓市成交量的回暖使得市場對持續兩年之久的調控政策放鬆的預期有所升溫。尤其是自去(2011)年下半年以來,各限購城市紛紛推出樓市『微調』政策,各種形式的優惠政策刺激剛性需求的上升,再加上公積金貸款額度的上調、央行存款準備金率的下降,使得市場對調控政策的鬆綁充滿期待。

『目前市場上對調控政策的傳言很多,各個地方政府近期也針對樓市調控進行微調,這些都引起了購房者預期的變化。』陳國強認為,但是這並不意味著房地產調控政策的基本方向發生了改變,限購並不一定會放鬆。而且各地情況均有不同,預調、微調不是不可以,關鍵要看地方政府怎樣把握尺度和運用什麼方式去微調。只有在不踩紅線,不碰觸中央底線的情況下,一些做法才能得到中央認可。

『決策層已經顯示出轉變經濟增長方式及調整經濟結構的決心,希望中國經濟擺脫對房地產市場的過度依賴。』中國社科院金融研究所研究員尹中立表示,像限購等一系列大的政策原則在未來相當長的一段時間內不會改變,這樣才能保住調控成果,防止上一輪調控最後出台的寬鬆貨幣政策引發的『後遺症』重現。