樓市調控「危險」! 逾30城市微調限購政策

降息、樓盤熱銷、房價上漲……諸多跡象顯示,大陸此前因「史上最嚴厲」的房地產調控而來的市場堅冰正逐漸消融。

大陸新聞中心/綜合報導

逾30城市微調限購政策

住建部本月兩度重申『房地產調控不動搖』;分析稱,微調『口子』放大將形成示範效應,樓市調控『危險』

降息、樓盤熱銷、房價上漲……諸多跡象顯示,大陸此前因『史上最嚴厲』的房地產調控而來的市場堅冰正逐漸消融。

根據新京報報導,去(2011)年下半年以來,截至目前,已有大陸30多個城市出台樓市微調政策,近期河南省發文稱首套房貸利率可打七折引起市場對樓市調控是否會放鬆的討論。

與地方政策透過『微調』方式打『擦邊球』的同時,6月19日,住房和城鄉建設部年內第三次『喊話』,要求『堅定不移落實房地產調控各項政策措施』。

各方博弈之下,處境微妙的房地產市場又一次地站在『向左走,還是向右走』的十字路口上。

6月樓市回暖顯著

6月初的降息利好,令本月整個住宅樓市都處溫暖之中。北京市住建委網站公布的網簽資料顯示,端午期間,北京市新建住宅簽約1397套,二手房住宅簽約378套,合計簽約1775套,較今(2012)年『五一』三天假期上漲104%,同比去(2011)年飆漲307%。有報導稱,整個6月北京樓市成交量創下限購後新高已成為定局。

價格方面,北京樓市也告別此前的殭持狀態。統計顯示,北京熱銷的64個樓盤中,均價上漲的達37個。6月北京普通住宅簽約均價為21238元(以人民幣計價,以下同)/平方米,環比上漲7.7%,再次突破2萬元。

在上海、南京、廣州等多個城市,端午期間均現樓市陽春。上述城市中有樓盤價格漲幅甚至超過10%。

各地頻繁微調樓市政策

有分析指出,央行6月初降息是推動當前樓市回暖的主要因素。但在降息利好之前,部分地區就出現了樓市限購政策的微調。據記者梳理,自2011年下半年以來,已有30餘個城市陸續出台樓市微調政策,涵蓋稅費優惠、購房補貼等多個方面。

廣東佛山是大陸首個明確放鬆限購政策的城市。至今(2012)年2月,安徽蕪湖更是發文對『購房者購買90平米及以下房子,給予50元/平米—150元/平米的補貼』。

佛山、蕪湖等地的新政出台後,遭到外界對於其地方政府『托市痕跡明顯』等質疑。在上級政府干預下,兩地新政被迅即叫停。其中,佛山新政從出台到被叫停尚不到12小時,被諷為『史上最短命新政』。

與此前佛山、蕪湖、成都、海口等城市微調被叫停不同。其他城市微調政策均在默許下正常進行。今(2012)年5月,揚州發布新政,受到了住建部住宅產業化促進中心官員的肯定,稱其並非救市,而是針對住宅產業化進行的積極有益的探索。

6月25日,河南省6部門發文,稱金融機構原則上應給予首套房購房者基準利率下浮30%幅度內的優惠。

亞豪機構市場總監郭毅則認為,近期寬鬆的口子越放越大,如果河南微調政策能夠通過中央關口,那無疑將形成示範效應,房地產調控岌岌可危。

部委6月5次回應『風聲』

各地政府接連對限購政策微調,加上降息刺激,開發商頻頻放出限購政策將鬆綁的信號。對此,6月以來,中央多個部委5次重申,『堅持房地產調控不動搖』,『個人房貸政策不變』。

6月6日,住建部新聞發言人敦促有關城市,『執行好限購措施』。同時,該發言人還稱,住建部對地方出台放鬆抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正。19日,住建部發言人再次表示,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。據悉,今(2012)年以來,住建部已3次重申『堅持房地產調控不動搖』。

同月,發改委、央行、銀監會接連駁斥了市場上關於地產鬆綁、房貸放寬和個人住房抵押貸款風險權重下調的報導。

高策地產服務機構董事長陶紅兵認為,只要調控不違背限購紅線,出台支援剛需購房的政策,也是很有可能被默許的。河南的政策是對『認房又認貸』的一刀切政策的糾偏,是一種合理的改進。

多部委回應樓市『風聲』

6月6日 住房和城鄉建設部重申

繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實。特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施,鞏固調控成果。

6月12日 國家發改委發表聲明

媒體6月10日發表題為《發改委人士稱地產鬆綁或是救市第二張牌》的報導。經查,我委最近沒有人接受過《投資者報》記者的採訪,有關報導純屬捏造。

6月14日 中國人民銀行

銀發(2012)142號文中『個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍』,是對個人住房貸款利率浮動區間下限不再進一步放寬,此次仍保持基準利率的0.7倍不變。中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。

6月14日 銀監會發表聲明

個人住房抵押貸款的風險權重為50%,與現行監管規定相一致。近日,有媒體稱,銀監會降低了個人住房抵押貸款的風險權重,純屬誤讀。

6月19日 住房和城鄉建設部

住房和城鄉建設部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。

 

■ 各方

購房者 害怕不趕趟

『房地產市場怎麼感覺有些回暖了呢?我們是不是又趕不上趟了?』打算籌備婚房的李女士26日略有些沮喪地告訴記者,『端午節看了三天二手房,明顯感覺到議價空間收窄了。』

面對近期相關部門的先後澄清和政策重申以及市場似乎回暖的局面,一些購房者確實有些迷惘和著急。

近期,部分房地產標桿城市成交量有所放大,尤其是北京、深圳、杭州、南京等地成交量增幅較大。6月中上旬,北京住宅簽約總套數已經達到15067套,較5月同期上漲14.8%,較去(2011)年同期增長57.6%。南京等地甚至出現近期罕見的整夜排隊購房的現象,有的樓盤一天之內認購超七成。

『降息和利率折扣優惠可減少10萬至20萬元的購房成本,這很難不讓我動心。』李女士的話反映了當下大多數購房者的心聲。

專家認為,近期降息及房價略降等綜合因素有效刺激了購房者,端午節前後,因樓市調控而積蓄已久的購房需求得以加速釋放,成交量的持續攀升多數是由剛需支撐的。

開發商 趁『亂』炒需求

今(2012)年開發商策略和去(2011)年明顯不同,因為資金壓力,不再捂盤,而是想方設法減少庫存,以價換量,近期更是利用市場揣測引導需求。

利用購房者心理微妙變化、市場對於政策揣測混亂,開發商釋放有利資訊,使得一些購房者趨之若鶩。從目前不少樓盤銷售火熱的情況來看,確實有成效。

資料顯示,一些房企近期銷量環比上漲明顯。其中,保利、恆大創造了銷售業績史上的最高峰,華潤置地、首創、萬保中恆六大房企齊聚『單月百億俱樂部』。

北京中原市場研究部總監張大偉認為,目前市場過度解讀了降息信號和個別城市樓市政策微調。但其實,房貸政策並沒有放鬆,尤其對於商住房、寫字樓的調控力度不減。

國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松認為,短期內房地產調控基調將不會改變,對於首套房和改善性住房需求,政策一如既往加大扶植力度,力圖拉動經濟。

■ 分析

為何頻調? 樓市低迷影響地方土地財政

住建部連續重申調控政策不動搖,但各地房地產政策仍頻頻進行微調。上海易居房地產研究院部長楊紅旭認為,地方政府進行房地產政策微調的動力在於受樓市調控的影響,當地房地產市場低迷,影響到地方財政收入。另外,房地產作為經濟增長的驅動力,嚴重影響了當地的經濟發展,因此政府不希望樓市再低迷下去。

此外,現在的房地產政策緊中有鬆,重點打擊投資性需求,鼓勵剛需置業,對不同需求進行差異化對待。而河南等地的政策微調,也是打著剛需旗號進行調整,這樣的微調也無可厚非。

亞豪機構市場總監郭毅認為,地方經濟發展過於依賴土地財政的路徑短期難以改善,在沒有尋找到替代性產業支撐區域經濟的背景下,限購政策執行一年多的時間,開發商銷售困難庫存增加,拿地意願空前低迷,地方財政的壓力到了一個臨界點,再加上地方政府換屆後迫切需要政績表現,房地產作為拉動投資、消費最快的產業,無疑被地方政府寄予厚望,因此頻頻出台鬆動政策。

房價反彈? 微調或使量價齊升

楊紅旭表示,如果多地效仿微調,可能會引起成交量的增加和房價的反彈,但明顯反彈的可能性還是不大。首先,限購限貸政策沒有完全放開,不少購房人仍處於觀望狀態;其次,企業資金壓力仍然很大,以價換量仍是趨勢;再次目前住宅庫存仍處高位,還需要消化一段時間。

郭毅認為,有2008、2009年樓市暴漲暴跌的先例,調控政策的微調將極大影響到購房者和開發商對樓市走向的預期,近期北京商品住宅銷量大幅攀升正是購房者在樓市向好預期下的抄底心態造成的。雖然房價反彈,有幅度,也有時間,只要限購不解禁,成交價量的反彈不可持續,但當前,反彈是必然。

會否鬆綁? 其他城市或效仿跟進

楊紅旭認為,如果河南的樓市微調不被叫停的話,其他城市效仿的可能性還是很大。而且『認房不認貸』的政策與國家政策相悖,但可能地方銀監局與銀監會溝通過,才出這樣的政策出來。

高策地產服務機構董事長陶紅兵也認為,只要調控不違背限購紅線,出台支援剛需購房的政策,也是很有可能被默許的。其他城市也會繼續跟進。河南的政策是對『認房又認貸』的一刀切政策的糾偏,是一種合理的改進,而7折利率也是央行默許的,最終的決定權仍在各大銀行手中。

郭毅則認為,近期寬鬆的口子越放越大,如果河南微調政策能夠通過中央關口,那無疑將形成示範效應,房地產調控岌岌可危。