溫州房價領跌大陸全國 專家:2012是逃命年

素以「炒房」而著稱的浙江溫州,作為大陸樓市裡的一個風向標。在一度領漲大陸全國房價之後,卻迎來了連續十幾個月的領跌。

大陸新聞中心/綜合報導

我們把視線轉向樓市。如果說在股市大跌的背後,隱約可見投資者對於實體經濟的擔心的話,那麼在大陸溫州,實體經濟的下滑,則已經讓這裡的樓市感到了陣陣寒意。素以『炒房』而著稱的浙江溫州,作為大陸樓市裡的一個風向標。在一度領漲大陸全國房價之後,卻迎來了連續十幾個月的領跌。

溫州:昔日領漲而今領跌 樓市風光不再

根據CCVT《經濟信息連播網》報導,2012年初以來,溫州一直是大陸全國70個大中城市中房價領跌的城市,甚至在今(2013)年4月份更是成為了70個大中城市中,唯一一個二手住宅價格環比下降的城市,尤其是那些曾經風光一時的豪宅,簡直成了漲得越高、跌得越狠,那麼究竟是什麼原因導致溫州的樓市如此跌跌不休呢?為此,我們的記者專門趕到了溫州。

溫州:當年炒房很瘋狂 房號能賣幾十萬

秦曉雲是溫州一家房產仲介的負責人,從事房產仲介行業多年的她,目睹了溫州樓市近10年間的變遷。秦曉雲告訴記者,在她剛剛入行的2004年,溫州樓市炒作的現象已經十分明顯。很多新開樓盤,開盤之後,即遭到爆炒。秦曉雲向記者展示了她曾經跟蹤過的溫州某樓盤的二手房交易記錄,從第一期開盤開始,短短兩三個月的時間,二手房市場的價格已經從加價幾萬(以人民幣計價,以下同),到幾十萬。

溫州某房產仲介加盟店店長秦曉雲:我覺得原始記錄上其實挺有意思,體現當年溫州人瘋狂炒房瘋狂盈利的現象。2004年只是一個縮影,2008、2009年更為瘋狂。

隨著房價的持續上漲,越來越多的溫州人將房子作為投資品,越來越多的炒作資本進入樓市。炒作的介入,進一步推高了樓價,這種效應在2009、2010年的時候達到頂峰。一時間,大家對房子趨之若鶩,新樓盤開盤即售罄的場景接連上演N,甚至只是一個購房資格,都會在短時間內得到爆炒。溫州大學房地產研究中心研究員陳鴻,用『瘋狂』兩個字來形容溫州炒房高峰時情況。

溫州大學房地產研究所研究員陳鴻:瘋狂到什麼程度,一個號,一個樓盤開盤的順序號都可以在一個小時之內爆炒到,價值一分錢不值的,爆炒到30萬、50萬,甚至都有成交,那麼這個市場是瘋掉了。

記者在採訪中了解到,2006年,溫州市區住宅銷售均價為每平公尺8000元左右,2010年已上漲為每平公尺25000元,5年內溫州房價上漲超過200%。而在樓市火爆時期,溫州幾乎所有的企業都直接或間接涉足房地產投資,一些企業主甚至聯合起來投資房地產開發。

溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅告訴記者:房地產原來是非常一個暴利的行業,大家都抱團進入房地產的開發,其實溫州房地產走高,也由於溫州工業資本的進入,不斷推高了地價,使得價格創造了比較高的價格以後,脫離了真正的需求。

 

溫州房價領跌大陸全國 標誌性豪宅從最高價回落近半

就在2010年,當溫州樓市在炒作資本的推動下開足馬力一路狂飆之時,一腳不期而至的急剎車,不僅讓溫州樓價的躥升戛然而止,而且還讓它在隨後進入了延續至今的下行通道。這就是樓市的宏觀調控。那麼調控的威力到底有多大?我們不妨先去看幾個曾經的標誌性樓盤。

2011年下半年,一度火爆的溫州樓市開始逐步降溫,到2012年,房價出現明顯下降。鹿城廣場,是溫州標誌性的豪宅專案。這個位於甌江邊的樓盤,開盤均價在4萬左右。2011年樓市火爆時,鹿城廣場的二手房價格曾高達每平公尺8、9萬元,而現在價格又跌回了開盤時的起點。

溫州某房產仲介加盟店

王輔興告訴記者:鹿城廣場,也叫錦玉園,當時市場高位的時候掛牌價已經掛到了8萬多,將近9萬,成交據了解7萬多,7萬5以上有成交的。後來市場發生變化的時候,價格跌下來,大部分掛牌價都在5萬多,成交大概在4萬6左右,4萬2、3。

價格大跌的並不只是鹿城廣場,那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤,例如香緹半島、京都城等專案,最近價格也都大幅回落。記者在暗訪中與香緹半島小區的保安交談中聽到:現在這裡(香緹半島)的房子比開盤的時候,賣的便宜,開盤的時候炒到5萬多,5萬多6萬,現在3萬左右。而在京都城小區外,某仲介工作人員也表示:(京都城)價格兩萬四五,價格兩萬五上下,均價,(比原來低了吧?)低很多了,以前4萬多,5萬多都有。

而今年溫州幾個新開樓盤,定價也趨於理性。像綠城海棠灣、萬科瓏庭幾個專案,前期開盤多在2萬7、8,現在已經降到2萬2左右。不少業內人士表示,從去年到現在,整個溫州樓市都處在一個去泡沫化的過程中。

專家:2012是『逃命年』 溫州樓市已擠掉四成泡沫

溫州大學房地產研究所研究員陳鴻:2012年本身溫州整個房價,泡沫擠掉了大約是35-40%,這樣的房價已經擠掉,到了今年,同比這兩年,相比又擠去了10%左右的泡沫。實際上去年一年就是逃命年,到今年上半年,實際上所有在溫州有專案的這些公司來講,就是逃命,以價換量。

溫州樓市:以價換量回籠資金 大戶型拼套產品滯銷

從去年到現在,溫州房價一直是領跌全國,可是這樣的領跌很有可能還要延續下去,因為據溫州市物價局的統計,今年,溫州市區新建商品住宅的供應量可能會達到160萬平方公尺,是去年溫州市區新建商品住宅銷售量的2.4倍,是銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍。有專家預測說,需要約29個月也就是兩年多才能基本消除這些庫存。那麼,高價買地的開發商如何才能把房子賣出去呢?繼續來看報導。

葉維堅在溫州樓市摸爬滾打了多年,他告訴記者,在限購政策出台之前,大戶型的高端樓盤在溫州非常走俏,可如今,這些專案由於總價太高,樓盤銷售紛紛受阻。為此開發商不得不以價換量,來回籠資金。溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅告訴記者:高地價拿過來的這些開發公司,一定是割血拋售,以量來定價格,其實12年的時候,比如說置信原墅,當時的大陸全國地王,3萬7的樓面價格,他就是以價換量走的,虧的走的。

 

置信原墅是溫州的一個典型高端豪宅專案,2010年這一樓盤以每平公尺3.7萬元的樓面價成為了當時的大陸全國地王。當時市場預期,它的開盤價至少在每平方公尺7萬到8萬元左右。而去年5月,該專案最終開盤時,售價僅高出樓面價1萬元左右。儘管如此,但置信原墅至少比較成功地實現了以價換量的目標。而溫州的另一個大戶型高端樓盤公園大地,就沒有這樣幸運了,儘管公園大地的位置和環境都不錯,但由於房源多為雙套拼甚至三套拼的大戶型,多產權和高總價成為了其『致命傷』。從2011年首次開盤至今,雖經多次降價,依然銷售不暢。

溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅說:現在在這樣的市場情況下,它沒有辦法,把它剪開來賣。三套拼,等於是270來平方公尺的,現在剪開來,比如說90平方公尺一套,180平房公尺一套,當然,一剪的話,戶型就一塌糊塗了。現在還在很艱難地賣。當然價格也下來了。

記者在採訪中了解到,目前溫州房地產市場以剛需為主,市場成交的多為小戶型、低總價的房源,而那些大面積的、特別是拼套戶型的房源,則因為高昂的總價或限購政策而成為了難賣的滯銷貨。綠城海棠灣售樓處工作人員:我們這個戶型都是大戶型的,這一棟是258平方公尺的,這個是210平方公尺的,還有一個我們主要的問題在我們是兩個產權證的,比較難操作,對資金壓力考慮比較大。一般沒什麼經濟實力的話,也沒辦法買。所以說我們銷售阻力就比較大了,如果一個證的話,早就沒有了。

專家:製造業不景氣致溫州樓市購買力下降

很多人認為,溫州房價大跌是因為樓市調控,是炒房者紛紛撤離導致的。但也有人認為,這是實體經濟衰退和居民購買力下降的表現。那麼到底是什麼原因導致溫州樓市不斷下滑呢?一起來聽聽專家的看法。

溫州市委黨校研究員王健表示:過去的房價是高的,就單從性價比來說,溫州的房價本身就屬于虛高的,所以他現在進行價格的下降,或者我們叫回歸,這都是一個合理的選擇,也是一個市場的選擇。

王健分析,溫州房價回歸理性一方面是樓市調控的結果,同時也與溫州近年來的經濟運行形勢密切相關。溫州市經信委的資料顯示,2012年1至11月,溫州規模以上企業共虧損15.93億元,同比上升68.4%。所監測的15個行業中的855家重點企業,有10個行業出現了利潤負增長。而中小企業比較集中的服裝、製鞋、眼鏡、打火機等勞動密集型行業,則因為近年來勞動力成本的持續上升,使得企業利潤率進一步下降。

溫州特靈輕工董事長李建江告訴記者:今年溫州來講,整個製造業企業明顯的,盈利能力非常差。主要的原因就是,我們的勞動成本比較高,去年和今年,作為溫州傳統製造業來講,至少勞動成本漲了15%以上。勞動成本高主要是我們整個溫州的產業結構有問題,因為很多的產業還是比較低端,

李建江的公司既從事打火機製造,同時也涉足房地產開發。他表示,溫州樓市與當地製造業密切相關,製造業不景氣不僅導致居民購買房地產的意願和能力雙雙下降,而且由於很多企業投資房地產的資金也都來自於製造業,或是透過抵押企業資產從民間和金融機構借貸獲得,因此,製造業資金鏈緊張,勢必也一定會波及樓市。

溫州朗兆房產專業機構董事長葉維堅表示:由於借貸危機以後,溫州的工業企業可能也陷入一個比較困難的狀況。房地產的投資,現在做工業企業的基本上撤退出來。從消費層面來講的話,由於經濟不景氣,所以也抑制了這種高端消費。