棄房跑路!溫州房價連降23個月 賣房竟不夠還貸款

房子賣掉還不夠償還銀行貸款,這種「倒掛」現象在大陸溫州愈演愈烈。

大陸新聞中心/綜合報導

房子賣掉還不夠償還銀行貸款,這種『倒掛』現象在大陸溫州愈演愈烈。『現在情況比較嚴重。』一些溫州仲介、銀行、法院等人士最近接受《第一財經日報》記者採訪時說,之前房價在高位時,滿負荷貸款的新建商品房,如今在房價暴跌後,大都面臨成交價低於銀行貸款的窘境。

同時,一些商品房價格僅高出銀行最大貸款一兩成。業內人士預測,在房屋供應量放大、實體經濟尚無起色的當下,下半年溫州房價還可能下降10%左右。從理論上看,這些商品房也將面臨成交價不足償還銀行貸款的風險。上述人士認為,房價暴跌已產生社會信用風險,個人『棄房』或『跑路』已經比較多。

截至今(2013)年7月,溫州房價已經連續23個月下降,一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十,個別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個關鍵節點,8月6日溫州在大陸全國46個限購城市中,率先對地方版『限購令』進行鬆綁,以此啟動房屋市場交易。

成交價低於貸款額

一位溫州基層法院副院長說,從2011年到現在,該院查封的房屋至少有3000套,目前還只有小部分進行拍賣。受2011年民間借貸危機影響,溫州司法委託拍賣的房屋數量明顯增多。一位溫州市區級法院人士說,2011年全市法院委託拍賣545件,2012年986件,今年上半年為622件,其中百分之七八十為房產。一位溫州市區級法院人士說,今年該院委託拍賣件數是2011年的3.2倍,預計全年委託評估在420件左右,『其中80%為個人房產,這還不包括企業破產涉及的房產。』

『現在,拍賣成交價低於銀行貸款的房源經常出現。』上述溫州市區級法院人士說,以前這種『倒掛』房源極為少見,但這兩年越來越頻繁,好多房子賣了以後還不夠償還銀行貸款。他說,這些房源主要來自銀行起訴,再經過公告、起訴、答辯、執行等司法流程,這些房屋委託拍賣最快需要6個月時間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為,現在這種『倒掛』房源主要出現在之前熱炒的高端物業中,比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方公尺(以人民幣計價,以下同)的香緹半島,如今價格已下降至2.8萬元/平方公尺左右,周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方公尺。『如果當時高價買入,那現在已不足償還銀行貸款。』

溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說,一般房產貸款評估價是成交價的8折左右,按最大抵押貸款七成計算,即可貸款房屋成交價的56%,現在一些豪宅價格下降了百分之四五十,就意味著這些房源成交價低於銀行貸款。於是,一些實在沒有償還貸款能力的人,就出現『棄房』現象。

上述銀行人士認為,純抵押貸款出現『棄房』情況比較少,更多出現在『抵押+擔保』貸款環節。他說,一套市場價500萬的房子,客戶需要抵押貸款500萬甚至更多,於是客戶找來第三方作為擔保,如願以償貸到500萬。現在遇到的最大問題是,抵押物價格下降,擔保人又沒能力償還,就出現貸款完全高於抵押物。

一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴(化名)說,除剛需和改善型購房者外,更多炒房者動用的購房資金,基本來自各種渠道的銀行貸款,如果他們在高位時買進,如今幾乎全部被套。2010年4月,張鳴以8萬元/平方公尺左右價格買進一排屋,如今市場價4萬元/平方公尺無人問津。『為什麼我現在還拿著,用銀行貸款「拆東牆補西牆」來償還銀行貸款,主要是維護銀行貸款信用。』

反觀現在,7月份大陸全國69個城市房價再創新高(70個城市中僅有溫州下跌),建立在房價只漲不跌基礎上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說,因為兩年前溫州經濟形勢還比較好,房價在上漲,金融機構信貸額度比較充裕,客戶盡量希望貸款最大化,評估公司相應提高評估價格,銀行也會滿足客戶需求。『在當時那種情況下,樓市就存在很大的虛擬泡沫。』

如今,一些溫州新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十,個別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長說,除破產企業外,一些人借款多、房產等資產又嚴重縮水,導致個人跑路的也比較多,尤其是之前從事擔保、炒房的人士。

『棄房』攪局信用風險

『現在「棄房」已經很厲害,房東真的沒錢還貸了,還講什麼信用。』上述法院副院長說,止住這種局面的唯一可能是房價停止下跌或者穩中有漲,否則銀行房貸就有風險,社會信用體系破壞會更加嚴重。如今,一些之前高位買進的溫州商品房價格,距離銀行最大貸款只有百分之一二十的空間。一位溫州大型房地產企業負責人說,下半年溫州房價在現在基礎上還有可能下降10%左右。從理論上看,這些商品房或將面臨『成交價不足償還銀行貸款』的風險。

在房價下降通道中,儘管這次溫州微調限購,對樓市帶來一些利好信號,但諸多開發商並不抱太大希望,降價促銷此起彼伏。7月份,溫州10多個已開樓盤400多套剩餘房源降價入市。其中,『星河灣家園』一套面積377.92平方公尺的房子,最新價格每平方公尺39960元,該房子在2011年11月份開盤價為每平方公尺65697元。『新京都家園』一套5樓房源,2011年開盤價為每平方公尺36672元,調整後為每平方公尺22500元。

7月底,中梁外灘首府、公園天下、德信泊林公館、萬科中梁金域中央和華鴻中央公園等溫州新盤,都進行了新一輪的營銷推廣,各專案紛紛使出價格殺手閒,搶奪有效購房客戶。緊接著,來自國有和司法渠道的『拍賣房』規模入市。下個月4日,溫州將拍賣99套國有城建商品房,其中南塘5組團2套商品房,分別為315.13平方公尺和202.62平方公尺,起拍價分別為每平方公尺1.87萬元和1.96萬元。該兩處房產曾在去年流拍,當時起拍價為每平方公尺2.7萬元。

上述房企負責人說,預計九十月份,溫州新盤『價格戰』升溫,降價幅度起碼在10%左右。今年4月,由溫州黨校與中國社科院社會學研究所合作發布的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》認為,未來房價仍將承受趨勢性下行壓力。溫州大學房地產研究所統計資料顯示,今年上半年,溫州共出讓商業、住宅和商住類土地102宗,合計3714.47畝,遠遠超過去年1271畝的出讓總量,同比增長454.46%。其中,住宅用地587.92畝,可供應住宅建築超過70萬平方公尺,出讓規模接近近5年年均750畝左右的土地出讓水平。

上述銀行人士說,房價下跌已產生信用風險,『但關鍵問題在於實體經濟,如果實體經濟不好轉,即便房價上漲也沒用。』今年7月8日,在溫州市委常委會上,新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委首次公開『墊底』資料:在16個主要經濟指標中,2012年,溫州市大多數指標處於浙江省『倒數』行列,其中人均GDP、GDP增幅、財政總收入等9項指標倒數第一,另有4項倒數第二。