驚!北京地價已瘋狂 土地總市值遠超美國一年GDP

經歷了短暫沉寂之後,地王今(2013)年再次在各地橫空出世,又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對大陸經濟極為重要的預示。

大陸新聞中心/綜合報導

在北京,一個指甲蓋兒大小的地方,現在最高能賣多少錢?4塊多(以人民幣計價,以下同)。這裡是北京市朝陽區孫河鄉,2013年7月23日,中糧地產以23.6億、配建公租房3.3萬平方公尺的條件競得這裡的HIJ地塊,樓面單價超過4.4萬元/平方公尺,即每平方公分4塊多,成為北京樓面單價最高的地塊,真算是『寸土寸金』。

根據中國經濟周刊報導,半個多月之後的8月16日,在距離北京2300多公裡的廣東深圳,華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地,再次刷新了深圳的土地總價紀錄。這就是『地王』——一段時間內,在某個區域土地市場中誕生的價格最高者。經歷了短暫沉寂之後,地王今(2013)年再次在各地橫空出世,又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對大陸經濟極為重要的預示。

今年以來,在大陸的城市版圖上,地王大戰遍地開花,各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新紀錄,製造了令人瞠目的價格標尺。2011年,《中國經濟周刊》發布的《2010年大陸地王圖》資料顯示,如果把北京的土地全部賣掉,可以製造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日,這個數字已經把美國2012年的GDP遠遠地拋在身後。市場忍不住要造地王,這無疑是一個極度危險的信號。大陸的房地產究竟是成了佛還是成了妖?如果地王的製造成為資本們習以為常的遊戲,那麼誰又是其中最大的受益者和受害者?地王,我們何時說再見?

地王價格連年漲 今年更比往年高

孫河這回算是給北京『出了一口氣』。近年來,儘管北京的房價是全國最高的,但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。7月23日下午,《中國經濟周刊》記者在北京市國土局交易大廳看到,包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂,參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。

經過30多輪競價後,孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設定的價格上限,參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨後,又經過30多輪公租房面積的競報,中糧地產最終勝出。知情人士稱,按照大陸國土部的規定,如果一宗土地的溢價率超過50%,國土部便視為『異常交易地塊』,並對該地塊拿地、付款、開發和銷售過程進行全程重點監測。因此,現在政府部門對一宗土地實施最高限價,其價格上限通常會在底價的基礎上,上浮接近50%的水平。

第二天,中糧地產就拿地情況發布公告,稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規模75359.79平方公尺,建築控制規模81716平方公尺﹔規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地。但是,關於地價及其他市場資訊,中糧地產卻隻字未提。根據業界測算,扣除保障房面積後,該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方公尺,成為北京新的單價地王,這也是北京有史以來的最高價地王。此前,這一區域的樓面單價隻有2萬多元/平方公尺。

地王年年有,2013年格外多。回頭來看號稱是『地王年』的2009年、2010年,與2013年相比,簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破,而且從數量來看,2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。根據《中國經濟周刊》旗下的智囊機構中國經濟研究院根據27個省份省會城市的地價編製出的『2013年大陸地王圖』顯示,今年以來,各大房企正在全國跑馬圈地,部分城市的地王價格創出了史無前例的新高,49個地王中,有將近一半的地王被大型房企奪得,除了中糧地產,萬科、恆大、綠地、保利、中海等知名地產大佬均斬獲頗豐。

其中,一向稱不拿地王的行業龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價地王,而在廣州、杭州等地,萬科奪得的土地價格雖然不是最高的,但也排在前列。如在廣州,萬科奪得的荔灣區地塊總價為6億元,樓面單價高達19638元/平方公尺,這一價格排在廣州第五。

恆大地產今年奪得了海口總價地王、廣州單價第二的兩個『地王級地塊』,並且一口氣在重慶奪得多宗高價地,將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外,從未進京的恆大地產也在今年進軍北京市場,在體量高達51.1萬平方公尺的昌平區沙河高教園地塊爭奪戰中,恆大地產最終報價35.6億元,總價位列北京第二。中海地產則奪得了合肥總價地王和內蒙古呼和浩特單價地王﹔保利奪得了重慶總價地王﹔綠地奪得了西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。

 

在多個地王大戰現場,記者看到,大佬們幾乎不經思量就頻頻舉牌。針對市場質疑地產大佬熱衷搶地王,萬科有關負責人表示,充分估計到市場風險,嚴格地說,萬科所拿的僅僅是一個城市的區域地王,市場影響不是特別大,風險也可控。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴《中國經濟周刊》:『比較異常的是,3月份調控政策出台,眼下政策正逐步落實,但沒想到市場隨後會以地王頻出來回應,而且速度這麼快,這是相當值得警惕的。』

地王身價分化:北上廣漲,其他省會城市跌

幾乎所有省會都誕生了新地王,但是與2010年相比,2013年的地王們,身價也出現了極大的分化。在北京、上海、廣州、杭州等城市,地王一浪高過一浪,後面的地王很快就顛覆前面的地王。

以上海為例,5月9日,浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價,最終被一家臺灣企業Maxbase Holdings limite以12.12億元拍得,樓面單價為39932元/平方公尺,溢價率高達47.5%,打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料,這一紀錄僅僅持續了幾小時,同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得,成交樓面單價高達40079元/平方公尺,成為單價地王。

5月29日,北京福潤天成房地產開發有限公司以46億元的價格奪得了上海長寧區新華路街道71街坊地塊,當時,這一價格是今年上海土地成交總價最高的。但一個月不到,6月27日,綠地集團與福建泰坤貿易有限公司組成的聯合體以47.21億元拿下上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,打破了前者的總價地王紀錄。不過,沒過幾天,7月3日,萬科張江聯合體以48.7億元高價奪地,再次打破紀錄。

而時至8月,號稱『上海市中心最後一塊黃金地』的『徐家匯中心專案』地塊,在經歷了數次轉手,沉浮18年後,重回土地市場。該地塊設立起始總價175.2611億元,9月5日競價當天,該地塊必然刷新上海總價地王的紀錄。北京地王的故事也還沒完,也許過不了多久,中糧地產的地王將被取代,因為北京東三環附近的一塊地即將上市,業界預計,屆時,北京地王可能會改頭換面。對此,楊紅旭表示,地王最能反映土地市場的動向,地王不斷變更,充分表明今年北上廣土地的熱度,但是與此形成極大反差的是,其他省會城市的土地卻有些冷清。

與2010年地王全國開花,北上廣之外的城市經常冷不丁冒出一個價格極高的地王不同,2013年,地價創出有史以來新高的地王多集中於北上廣,但其他省會城市的地王價格反而出現了下降。2010年,南寧單價地王已經高達11000多元/平方公尺,遠遠超過這個城市的平均房價水平,而在2013年,南寧單價地王已經降到9332元/平方公尺。更為誇張的是西安,西安2010年的單價地王高達11666元/平方公尺,但2013年西安單價地王隻有2348元/平方公尺。在貴陽,2010年的單價地王價格為3854元/平方公尺,而今年的地塊單價普遍不到1000元/平方公尺。截至今年8月,貴陽地王為雲岩區北京路北側、安雲路東側地塊,由貴州旅游投資控股集團奪得,樓面單價隻有1405元/平方公尺。

任志強解住房需求:老小分居產生新需求

似乎沒有任何理由壓抑各路資金造地王的熱情。剛剛過去的2013年上半年,房地產幾乎再現『越調越漲』。根據克而瑞等機構資料顯示,2013年上半年,萬科銷售830億元,同比上漲36%,位居全國房企第一,也是世界住宅銷售量第一﹔綠地、中海、保利的銷售額分別為653億、465億、635億元,排在第二至第四位﹔銷售額排在第5的恆大地產上半年銷售面積達到729萬平方公尺,蟬聯房企銷售面積第一,同比增幅達16%,而金額方面也剛好達到482億元,基本完成年度千億目標的一半。

2008年多家房地產企業還在為進入房企銷售百億俱樂部而津津樂道,僅僅五年之後,百億、兩百億俱樂部已經黯然失色,不少房企正朝著進軍500億俱樂部、1000億俱樂部、2000億俱樂部而暗自發力。對此,楊紅旭表示,今年2月20日,大陸國務院常務會議確定五項加強房地產市場調控的政策措施(下稱『國五條』),市場還有些猶豫,但隨著成交量在5—7月迅速攀升,房企們發現,市場仍處於上升通道之中。尤其是大型房企資金充裕、銷售較快,有資金優勢,也有補倉的強烈意圖。

正因為銷售過快,部分房企面臨缺地的局面。日前在接受《中國經濟周刊》採訪時,華遠地產董事長任志強將這一輪土地成交上漲定義為『補倉』。『目前市場上對一二線城市的土地需求較大,這就要補倉,因此高價地集中在一線城市。』在北京拿下三塊高價地的泰禾集團的品牌總監沈力男告訴《中國經濟周刊》,在城鎮化建設背景下,未來房地產業仍將發揮一定的作用,市場依然向好,大陸的一些核心優勢城市必將對購房者產生較大吸引力。

 

對此,萬科多次在年報中指出,大陸經濟正發生巨變,尤其是大陸沿海正誕生著全球有史以來最大規模的城市帶,數以億計的個人和數以千萬計的家庭將來到這些地方,住宅企業能夠在這種巨大的城市化進程中,獲得近乎無限的發展空間。

對此,任志強對《中國經濟周刊》饒有興致地介紹了他的最新研究成果:大陸正逐步進入老齡化社會,但這並不意味著購房需求就要相應減少。上世紀80年代左右,德國是7300萬人口,1900萬個家庭。2010年,他們增加了800萬人,變成了8100萬人口,但變成了4100萬個家庭。只增加了800萬人口,但是增加了2200萬個家庭,為什麼?一調查發現,是因為老人和孩子分開住,這就是家庭分裂速度,家庭分裂導致家庭數量增加。同樣道理,最近每年多建了1000多萬套房子,為什麼大陸住房私有化率還在降呢?因為家庭分裂導致家庭數多了,基數變了,雖然13億人口沒有變,但是家庭戶數多了,所以住房私有化率下降了,基數大。家庭數變多了,將會增加更多市場需求,所以未來市場依然存在較多需求。

『賣掉』北京的地,能換美國一年GDP

這是一個定律:在地王不斷問世的年份,房價往往是扶搖直上。最近5年,房地產發生了太多這樣的故事。記者在北京夏家胡同地塊附近走訪了解到,在地王還沒出世時,業主們和仲介就開始議論起來,部分業主甚至決定暫停拋出手中房產。7月3日,該地區誕生樓面單價超過4萬元/平方公尺的地王,部分業主開始上調房價,有些房源價格比之前上調了3000元/平方公尺左右。但是,隨意造地王,也有可能導致吃不了兜著走。

在地王頻頻出現的2010年,多宗地王傳出退地的消息。2010年溫州單價高達3.7萬元/平方公尺的地王,一直面臨著貶值、賣不動的風險,其一期開盤價格隻有保本價45000多元/平方公尺,離7萬元/平方公尺的預期目標相差甚遠,但目前來看,由於溫州房價仍在下降,這一地王能否全身而退是個大難題。中國社科院此前的一份報告指出:『目前來看,房價上漲速度雖然大大放慢,但仍高於城鄉居民收入增長速度,中國85%的家庭沒有能力購買住宅。』有分析人士指出,儘管有巨大的購房消費潛力,但在高房價的背景下,真正有購買力的人群並不多。

房地產牽動著大陸經濟的全局。信達證券地產分析師張冬峰曾告訴《中國經濟周刊》:『這是一種比較危險的局面,所謂的「三駕馬車」,投資和消費對房地產依賴太大,房地產業已經綁架了大陸經濟,現在資金幾乎普遍傾向通過房地產這種行業賺快錢。這麼發展下去,大陸經濟下一個30年在哪兒?』

張冬峰還認為,大陸目前的財富高度集中在40~55歲左右的一撥人手中,這不僅在未來有可能引發巨大的社會問題,更重要的是在10年、20年之後,隨著這部分人年齡漸長,其消費觀念必將趨於保守,而現在年輕人普遍由於房子等負擔過重,未來的消費能力將十分有限,屆時大陸老年化將在財富失衡的局面下進一步加劇,在一定程度上陷入如同日本一樣十餘年的經濟衰退。全球最大的空頭基金尼克斯掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯日前接受日本媒體採訪時稱,大陸當下的房地產熱酷似1980年代後期的日本,巨大的房產泡沫規模無疑將載入歷史,並將對大陸的實體經濟和金融體系產生沉重打擊。

查諾斯稱,據其試算,從建設成本來看大陸房產市場的價值已升至GDP的300%~400%,而1989年日本的這一比例為375%。大陸政府試圖控制泡沫,但並未見效,大量的房產建設仍在繼續,投機資本不斷湧入,金融機構也染指其中,無心本業的大陸企業也紛紛將資金投向房地產。

2013年上半年,北京的土地總收入已達到664億元人民幣,而成交的土地面積為813萬平方公尺。以此計算,北京市土地的平均價格為8167元/平方公尺。北京市的國土面積為16410.54平方公里,假如將北京市土地全部變賣,即將8167元/平方公尺和土地面積這兩個資料相乘,可以得出當前北京土地總市值已經高達134兆元。8月2日,美國商務部公布調整後的2012年GDP資料,為16.3兆美元,約合人民幣100兆元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。『從一定角度而言,這個有些驚人的資料確實真實反映了大陸房產泡沫的危機程度。』張冬峰表示。

『不放開土地供應,北京四環內房價漲到10萬是可能的』

目前,大陸國土資源部對地王尤其是特大地塊保持著密切關注。國土資源部副部長胡存智7月11日表示,當前的土地市場存在著供地者和用地者達成『默契行為』的情況。透過違規出讓等手段,導致大量土地囤積在用地者手中,長期不開發或開發不足。目前國土部已經選擇了可能存在違規情況的『特殊』地塊284宗,在相關省市的協助下,正在對這些地塊進行調查分析。此外,國土資源部也通過擴大土地供應降地價。

 

然而,土地市場的熱情始終沒能消退。在各類調控措施中,房產稅最受關注,而隨著重慶、上海等地開始徵收,現行房產稅政策與調整土地財政的目標相距甚遠。多位專家均指出,房產稅改革必須突出其改革試點作用,應敢於突破目前的徵稅模式,為改革積累更多準備備。

住房和城鄉建設部一位官員曾指出,調控的難點,一是大陸城鎮化發展帶來的剛性需求,每年有1000多萬的農民進城﹔二是民間資本投資領域過窄﹔三是全球化的熱錢湧動與人民幣升值預期相結合﹔四是房產持有環節稅收制度缺失﹔五是地方政府對土地財政的依賴,使得房價越高、土地價格越高,而土地價格越高,地方政府用於城市基礎設施的錢就更多﹔六是大陸各地區之間經濟發展差距巨大,很難用『一刀切』的辦法調控房地產市場。

『土地財政模式如果不改,地王現象將難以遏制。』一位地產開發商在接受《中國經濟周刊》採訪時坦言,『透過土地出讓制度改革,將土地收入化整為零,弱化各地的高價賣地沖動,能斷絕一些地方政府寅吃卯糧的不良行為,從而在數年內把因地價扭曲而推高的房價變得趨於正常。』還有的地產專業人士建議,只有打破土地地方壟斷,才有望從根本上緩和目前的供需矛盾,最終破解高房價。『不放開土地供應,北京四環內房價漲到10萬是可能的。』任志強說。

2013地王八宗『最』

一、最高樓面單價:中糧北京朝陽地塊

業界對中糧地產所拿的北京朝陽孫河HIJ地塊樓面單價的估價是4.4萬元/平方公尺,這一價格已經是今年全國最貴,是『地王之王』,但是考慮到該地塊還要求建設一定的教育設施等,這就意味著該地王的價格最終可能高達5萬元/平方公尺左右,這自然令全國其他所有地王都望塵莫及了。面對種種質疑,中糧地產相關負責人對《中國經濟周刊》表示,充分進行了可行性研究、進行了風險評估與審核。但是從公開資料來看,對於該地王中糧地產簡單公布了其面積、四至、總價等基本資訊,關於風險、前景、授權、審核等隻字未提。

二、最高總價:深圳前海地王

三年不鳴,一鳴驚人,這說的就是深圳地王市場。今年,深圳不斷冒出地王,其地王總價也創造了全國最高價,同樣堪稱『地王之王』。這就是深圳前海T201—0078地塊,該地塊佔地面積61831平方公尺,為商業性辦公地塊,建築面積50.3萬平方公尺,出讓起始價達67.2億元。最終,該地塊被華潤置地以109億元奪得,可以說是深圳土地市場前所未有的大手筆。不過,這僅僅只是開始,未來深圳前海板塊還將有大量土地陸續上市,看起來,這裡即將上演一場場好看的地王大戲。而以目前的情況來看,深圳前海的『地王之王』很有可能在9月份被上海徐家匯中心專案取代,因為這裡的起始總價就超過175億元。

三、最大黑馬:懋源置業

在北京三環內原則上不再供應住宅用地的當下,位於南三環內的北京市夏家胡同地塊無異於鳳毛麟角,很顯然就是為做地王而生的。現場經過數十輪廝殺,該地塊報價直線上升,觸到了政府設置的最高限價17.7億元,遂轉入現場競報公租房面積環節,最終,北京懋源置業以17.7億元地價和建設38000平方公尺公租房的代價,在九龍倉、融創、保利、恆大等十餘家房企虎視眈眈之中,奪得了該地塊。該地塊樓面價高達4.1萬元/平方公尺,令業界震驚。

北京懋源置業名頭並不響,卻擊敗了一干地產龍頭,現場參與競拍的一家開發商對《中國經濟周刊》表示,實在太意外。但是懋源置業所開發的紅璽台在北京高端豪宅市場佔據一席之地,位於東三環外的該專案拿地價格隻有1萬元/平方公尺,但目前售價八九萬元每平方公尺,一直是北京豪宅價格的領跑者。據業界估算,夏家胡同地塊專案房子上市時,售價將高達7萬~8萬元/平方公尺。

四、最反常的大腕:萬科

雖然一直聲稱不拿地王,但2013年萬科卻按捺不住了。6月27日,成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司聯手以底價53.72億元摘得重慶江北區一地塊,這一地塊規劃建築面積為124萬平方公尺,是大陸地王圖中27個省會城市中面積最大的一宗地王,也刷新了恆大地產一個月前剛剛創下的2013年重慶總價紀錄。

不過,事實證明,成都四季流輝投資有限公司、成都金色年代投資有限公司只是萬科、保利的馬甲。換個馬甲拿地,尤其是奪地王,確實是一些開發商慣用的手段。這充分證明地王市場的競爭還是比較激烈的,換個馬甲往往能出其不意,最終擊敗對手。

 

隨後的7月3日,萬科聯手張江集團合作競得上海市浦東張江高科技園區中區地塊,48.7億元的成交高價刷新不久前剛剛誕生的上海總價『地王』。隨後萬科又再次『出手』,以1.9萬元/平方公尺的樓面價,創造廣州荔灣區的商業地產新『地王』。不過,地王的說法也遭到了萬科的反駁。萬科有關負責人向《中國經濟周刊》表示,僅僅一個區域的地王能算地王嗎?

五、最大贏家:綠地集團

以47.2億元奪得上海青浦區徐涇鎮會展中心3地塊,成為上海總價第二,並且在昆明、西安等地搶佔優勢地王,除此外在多個城市搶得其他的優質地塊,如說2013年誰在地王市場收獲最多,很顯然是綠地集團。有分析人士認為,綠地到處搶地王,也是為了增加上市公司的籌碼。

六、最悲慘的退出:雅戈爾賣地

雖然5月份在面對記者採訪時,雅戈爾相關人士還斬釘截鐵地說,旗下的地王沒有風險,但6月,雅戈爾則上演了戲劇性的一幕。雅戈爾宣布,同意全資子公司杭州雅戈爾城北置業建議,不再繼續開發曾經的地王——杭州申花地塊,並根據《企業會計准則》的規定,計提資產減值準備金48420萬元。雅戈爾表示,奪得該地塊後,房地產市場的政策環境、市場形勢和供需關係發生了較大變化,因此,綜合權衡後,終止開發有助於最大限度地保護股東利益及公司權益。

七、最蹊蹺的收回:中冶地王蹊蹺被退

與雅戈爾地王系主動退出不一樣,按照中冶的說法,中冶沒有任何責任,就遭到了南京市國土局收回地王的決定。7月5日下午,南京國土局發布公告,稱『經市政府批准,下關濱江2號地塊因故終止出讓程式』。這幅於2012年11月30日以56.2億元出讓的地塊是當之無愧的地王,中冶是金主。當時,中冶和南京市國土局處在蜜月期,南京方面為地王設定的條件像是為中冶量身定做,以至於最後中冶的奪地備受質疑。但沒想到,他們最終還是在這塊地上鬧掰了。

依照南京市官方文件的說明,停止出讓該地塊的原因是開發條件發生了變化。但有市場人士質疑,由於地價太高,地王也遭到了國土資源部的追查,令南京方面感受到了壓力。中冶表示,已於2013年7月8日致函南京市國土資源局,要求其在3日內退還2號地土地投標保證金11.3億元及相應的財務費用等。

八、最曲折的地王之旅:潘石屹

近來地產大佬SOHO中國潘石屹的上海之旅頗為曲折,雖然有『爛尾樓專業戶』的雅號,但事實證明爛尾樓不是那麼容易收購的。2010年,上海證大置業一舉擊敗新黃浦、中華企業(聯合)、復地集團(聯合)等3家開發商,以92.2億元競得上海外灘地王。但事實證明,上海證大最終無力開發這一地王。隨後復地集團關聯方復星入股這一地王,但上海證大仍無力推動開發。

就在復星準備全盤接手之時,不料半路殺出個程咬金,潘石屹搶先一步,將另一半股權買了下來。為此,復星起訴,證大與另一小股東將外灘8-1地塊股份出售給SOHO中國違規。上海市第一中級人民法院宣判,原告復星集團勝訴。儘管在這一地王上有些失意,但是2013年,潘石屹在上海土地市場上不甘失敗。今年4月,SOHO中國最終以31.9億元拿下長寧古北5-2商業地塊,摺合樓價約30244元/平方公尺,溢價率48.4%。雖然過程堪稱曲折,但潘石屹終於在上海奪得了一宗地王級地塊。

圖表報導:2013大陸地王


27個省會城市總價地王、單價地王資訊一覽,城市按單價地王排序,排名截至2013年8月22日