大陸房地產只漲不跌神話破滅 溫州炒房導致企業大失血

作為大陸樓市「風向標」,經過房價連續24個月的下跌之後,溫州房價普遍跌了近30%,眾多高端樓盤房價腰斬,受此影響,部分購房者停止支付按揭貸款「棄房」而逃,昔日溫州「炒房團」有變為「棄房團」的苗頭。

大陸新聞中心/綜合報導

作為大陸樓市『風向標』,經過房價連續24個月的下跌之後,溫州房價普遍跌了近30%,眾多高端樓盤房價腰斬,受此影響,部分購房者停止支付按揭貸款『棄房』而逃,昔日溫州『炒房團』有變為『棄房團』的苗頭。權威部門調查顯示,目前溫州『棄房』現象只有不到600例,當前銀行信貸風險總體可控,但在溫州企業普遍深陷經營困難、房價持續下跌的情況下,樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險,值得高度關注。

近600套房屋成『棄房』

根據經濟參考報報導,據溫州市銀監分局對轄內銀行的調查統計,截至7月末,全市各類『棄房』共發生595例,其中,按揭貸款不良餘額為41277萬元,出現『棄房』的為15例;因經營困難以償還貸款,而對抵押房產『棄房』的有580戶。

《經濟參考報》記者日前實地走訪溫州十多個『明星』樓盤了解到,三四年前曾經創出五六萬每平方公尺的樓盤如今價格遭遇『攔腰斬』。記者獲悉,溫州市甌海區的明星樓盤『中梁香緹公館』曾被炒到每平方公尺5萬多元(以人民幣計價,以下同),如今跌回到了每平方公尺2.5萬元,600多套住房雖已全部賣出,但只有40多戶入住,還有的房屋都被掛在房屋仲介等待出售。

與此相對,在今(2013)年8月初溫州限購政策微調後(從比一般城市嚴厲調回與其他城市相同),一些低開的新樓盤出現熱賣。溫州市住建部門表示,當地並未出現大面積房價腰斬現象。『那些所謂腰斬的房子,原本就背離實際價值,數量非常有限,不能代表溫州樓市真實情況。』大多數樓盤只是降價到合理區間,部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。

一家大陸國有銀行溫州分行個人金融部負責人表示,目前溫州所有的住房按揭貸款出現3例『棄房』情況,但拍賣產值都能覆蓋貸款額,銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現房屋被處置的大概有100多例。溫州哥倫布房地產營銷有限公司客戶經理劉政說,他代理的二手房樓盤都曾有個別『棄房』進入拍賣程式。『房價大幅下降,拿到房子也抵不過給銀行的按揭,一算帳,就有人就索性「棄房」。』劉政說,道理上是這樣,但實際上如果『棄房』,將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金,更重要的是個人信譽會受到影響,所以這樣的情況並不常見。

據溫州市中級人民法院統計,今年1月至8月,溫州全市法院委托拍賣的財產共1244件。在這些委託拍賣的財產中,約80%為房產,『其中有斷供房,也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。』溫州市中級人民法院司法鑑定處處長張琛表示,近兩年房屋產權拍賣與其他財產處置一樣,都處在高點。一些銀行人士指出,抵押物處置有很多程式,費時較長,目前有不少已經出現違約的抵押房屋正在走程式,還沒有進入到最後的拍賣程式。後續房屋拍賣數量可能還會增加。

抵押擔保成『棄房』重災區

《經濟參考報》記者了解到,『棄房』雖由房價大幅下跌引起,但深層原因卻是溫州經濟不振、本地企業普遍出現經營困難,導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款,被迫『棄房』。與此同時,『抵押+保證』這一擔保方式也誘使貸款者『棄房』,銀行信貸風險加大。

『沒辦法,做什麼賠什麼,銀行貸款還不上,抵押的房子只好讓銀行拿去了。』溫州市鹿城區一位私營企業主說。受溫州民間借貸風波以及外部經濟環境惡化影響,溫州本地民營企業普遍出現經營困難,大量借款人自身資金鏈斷裂,無力償還銀行貸款,導致部分企業被迫選擇『棄房』。

 

據銀監部門測算,在溫州,由於借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元,占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負責人說,由於溫州企業多進行『炒房』活動,如今房價大幅下跌,資金鏈吃緊,無法償還銀行貸款只能『棄房』。『部分在房價處於高位時發放的貸款,可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況,從而導致借款人主動「棄房」』。

溫州大學房地產研究所研究員陳鴻分析指出,斷供『棄房』的成本高昂,這意味著信譽受損,會進入銀行『黑名單』。溫州當地企業幾乎全都大肆擴展、涉足房地產,在企業盈利微薄、融資困難的情形下,最先會從樓市撤離以緩解資金壓力,而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張『多米諾骨牌』。抽出資金,投資客撤離,房價跳水,反過來導致手裡的房產難以『變現』,資金鏈斷裂,從而引發『棄房』現象。

值得注意的是,部分企業主因擔保『連坐』而選擇『棄房』。自2011年溫州民間借貸風波以來,溫州擔保鏈風險持續蔓延,部分經營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任,遂主動選擇『棄房』。據測算,擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元,占全部房屋抵押貸款不良餘額的14.15%。

溫州銀監部門測算,房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款餘額約為4.43億元,占全部房屋抵押貸款不良餘額的8.6%。但溫州銀監部門分析指出,當前溫州資金鏈和擔保鏈風險仍未根除,實體經濟復甦基礎尚不穩固,房地產市場全面回暖的外部條件並不具備。因此,預計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態勢。

『抵押+保證』成銀行風險易爆點

記者調查了解到,不論從溫州樓市『兩重天』並存的情況來看,還是從銀行住房抵押貸款總體規模來看,當前『棄房』只是局部現象。目前溫州住房抵押貸款風險總體可控,但樓市下行壓力猶存,不排除『棄房』增多甚至蔓延,『抵押+保證』這一擔保方式成為銀行主要風險點。

儘管出現近600例『棄房』,但溫州銀監分局對42家機構進行專題調研發現,溫州房地產抵押貸款風險總體可控。當前,溫州個人住房按揭貸款餘額660.83億元,其中不良貸款餘額4.02億元,不良率為0.61%;商業用房按揭貸款餘額25.03億元,其中不良貸款餘額0.19億元,不良率為0.76%。均低於同期全部貸款3.68%的不良率,總體風險可控。

目前來看,溫州樓市下行壓力巨大。『投資客撤走而無人接盤,過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了。』溫州鑫勝房產仲介經紀人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出,部分購房者、借貸者『棄房』可能性增加,銀行風險隨之加大。值得注意的是,隨著房價持續下跌,溫州普遍存在的房屋『抵押+保證』這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在溫州,銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發放貸款,如果借款人希望申請更多的貸款,則往往會被要求增加保證擔保,變為『抵押+保證』的組合擔保方式。

當房價處於高位時,抵押物的市值能覆蓋全部貸款,此時保證人的代償風險很低,其擔保意願也比較強烈;但當抵押物市值縮水不能覆蓋全部貸款時,保證人的代償風險隨之增加,其代償的能力和意願會相應降低。因此,保證擔保沒有成為防範貸款風險的有效防線,目前溫州『抵押+擔保』貸款不良率達7.17%,遠高於純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%,成為最大風險點。