大陸房地產業低迷 重創地方政府

大陸房地產業低迷。

大陸地方政府資金匱乏,過去十年一直依賴土地生財。每當地方政府資金緊拙,無力負擔退休鋼鐵工人的養老金和眼科檢查等各種開支時,通常就會撥出一塊土地投入市場。不幸的是,這棵搖錢樹已日漸枯萎。

根據南華早報報導,研究機構大陸房產資訊集團對100個大陸城市進行追蹤調查,顯示今(2014)年第三季度售出的土地減少47%,賣地收入大跌75%,地價降低52%。地方政府拍賣土地這麼多年來,首次出現部分土地未能賣出的情況。過去六個月,近兩成拍賣土地未找到買家。

以四川省會成都為例。今年前七個月,成都拿出19塊土地對外拍賣,其中6塊未找到買家,還有3塊被當地政府終止拍賣。在成都房地產市場有15年從業經驗的一位開發商說,以往從未發生過這種情況。幾乎所有人都對這樣的結果震驚不已。資料欠佳在大家意料之中,但從沒想到會有三分之一土地賣不出去。

土地成交量減少的主要原因,在於開發商不願支付地方政府開出的高價。這是地方政府和開發商之間的一場『貓和老鼠』遊戲。地方政府希望再一次透過財政刺激手段來支撐房價,而開發商在等待政府承認大陸房地產市場的繁榮即將結束,政府需要降低地價。

賣地資料說明,房地產業的低迷程度將超過所有人的預期。更甚的是,土地是大陸經濟的一個主要部分,賣地這一環節如果崩潰,將對全國經濟產生連鎖影響。

首先,大陸整體國內生產總值(GDP)一直受到房地產業的大力推動。雖然有各種各樣的估計,但根據野村證券的研究,去(2013)年房地產業占GDP的16%,占固定資產投資的33%,占未償還貸款的20%,占新增貸款的26%,占政府收入的39%。從賣地開始的整個建築產業鏈一旦影響到整體經濟,房地產業的溫和放緩很可能將會惡化。

但地方政府面對的問題可能更嚴重的問題。 1994年之前,地方政府能夠保留來自企業和居民的大部分稅收收入。但就在那一年,時任總理朱鎔基決定稅收收入重新向中央集中,同時由中央把部分收入返還給地方。然而,由於一直為工人提供社會服務的國企逐漸崩潰,加上中央對國民的承諾愈來愈多,地方政府收入和支出之間的差距越來越大。

近年來,地方政府的總收入中有多達六成依賴賣地,而15年前僅為一成。根據國際貨幣基金組織(IMF)一份報告,1998年至2011年,地方政府財政收入與支出之間的差距為18萬億元(以人民幣計算,以下同)。地方政府的賣地收入為13萬億元,相當於財政收入與支出差距的近四分之三。但這筆資金正在迅速消失。

不過大陸地方政府還面對另一個問題。剩餘的5萬億元,大部分是地方政府附屬公司(即地方政府融資平台)的借款。大陸地方融資平台的成立,是為了推動基礎設施和房地產活動。儘管這些融資平台自稱是私人公司,但實際上猶如國家機關。他們所借的這5萬億元來自銀行和非銀行機構,後者也就是所謂的影子銀行市場。

這些貸款以何作為抵押呢?土地。隨著地價下跌,銀行和影子銀行將開始爭奪額外資金,而地方政府手中並沒有資金。這可能導致什麼結果?大陸中央可能介入,推出大規模財政刺激政策。但由於大陸央行示意審慎,這種推測越來越不可能成真。大陸中央已允許地方政府發行市政債券,但這一市場需要時間發展,而買家很可能就是那些同樣背負重債的銀行。

有人認為,大陸中央只要為地方政府債擔保就可以。但這會令銀行系統出現另一波壞帳,令這種局面永遠持續下去。世界銀行估計,55%的福利支出由省級以下政府負擔。大陸有4萬多個鄉鎮承擔當地居民的社會服務開支。如果這些政府身無分文,勢將引發居民不滿。

儘管大陸國有銀行擁有75萬億元資產,但地方政府債高達170萬億,如果大部分地方政府債變成壞帳,銀行資產將嚴重縮水。銀行可以介入幫助解決問題,但這很可能是一個既漫長又令人不安的過程。