不動產統一登記影響解讀 商品房70年後怎麼辦?

登記了,將會影響什麼?大陸統一不動產登記簿證引出的話題。

大陸統一的不動產登記簿證26日正式公布。包括《不動產登記簿》《不動產權證書》及《不動產登記證明》的統一的不動產登記簿證樣式3月1日起全面啟用。圍繞這件事兒,一系列原生衍生的不動產登記話題再難回避。

要換新證嗎,對大陸人的本本影響幾何?

根據新華網報導, 對大多數人來說,各種本本含金量最高的就是不動產證書—城市商品房、農村宅基地『房本』,耕地及山水林田湖海使用權或承包經營證書等。大陸全國啟用統一不動產簿證,對我們這些『寶貝』影響幾何?

『《不動產登記暫行條例》全面實施要有一個過程。條例實施後,無論是依法頒發的新版證書,還是因沒有完成職責和機構整合,不具備頒發新版證書條件,繼續頒發的各類舊版證書;以及條例實施前分散登記時依法頒發的各類證書,都繼續有效。新版證書和舊版證書在一段時間內並行使用。』大陸國土資源部地籍管理司司長(不動產登記局局長)王廣華反覆對記者強調,『希望每一條稿子都能把這個說清楚。』

作為不動產統一登記的核心內容,簿證統一後,物權變動情況才能統一規範反映,物權才能得到統一的嚴格保護。『簿證不統一,不動產物權就無法統一公示,可能出現權利交叉和衝突,不動產登記公示公信的效力就會打折扣,物權也可能得不到切實保護,還會引起糾紛和矛盾。』王廣華強調,簿證統一了,無論哪個地方登記的不動產,進行交易時,當事人都會有統一、可以信任的依據,良好秩序才能得以有效建立。『簿證不統一,在不同地方有不同登記簿和多個證書,就可能出現一房、一地多賣,產生交易風險,影響交易安全。』

消除分散登記模式下證書不統一的弊端,將便民利民,減少行政成本。證書統一了,老百姓領證成本會降低。原來分散登記簿和證書中很多內容重複,浪費行政成本,也容易出現錯誤,給權利人造成不必要的麻煩。『不動產登記機構要堅持「不變不換」和方便企業群眾原則,權利不變動,簿證不更換,依法辦理變更、轉移等登記工作時,逐步更換為新的不動產登記簿證。』國土資源部不動產登記局常務副局長冷宏志強調,各地不得強制當事人更換不動產權證書和登記證明,增加企業和群眾負擔。

會出現拋售嗎,對樓市影響幾何?

『不動產統一登記馬上要實施了,你說,有多套房子的人會不會拋售?如果拋了,房價會不會因此而降下來呢?』30歲的鄭州居民蔣如林已經結婚生子,目前仍租房居住,一直等著出手買房時機。

蔣如林的問題頗具代表性。儘管實施不動產統一登記的初衷並非降房價,但不可否認其對房地產市場的客觀影響。借助不動產統一登記,個人住房資訊『家底』不清現狀有望得到改變。

事實上,缺乏準確可查詢的資訊,一直困擾大陸住房建設和房地產調控。一位地方基層幹部說:『每個家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚,制定調控政策不僅很困難,而且容易發生偏差。』

中原地產首席分析師張大偉說:『這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控,轉變到存量環節調控的重要標誌性事件。』

目前大陸房地產行業進入存量調整階段,區域分化明顯,『去庫存』將是2015年市場的主基調。根據國家統計局資料,2014年末,大陸全國商品房待售面積再創新高,達6.2億平方公尺,比2013年末增加1.3億平方公尺,住宅待售面積超過4億平方公尺。

儘管部分市場研究機構預計,隨著不動產登記加速,大戶型二手房供應將繼續增加,可能會導致部分持有多套房業主掛牌增多,但對於整個房地產市場不會產生過大影響。

中國房地產協會名譽副會長朱中一認為,不動產登記和個人住房資訊聯網是房地產長效調控機制最基礎內容,但房價主要還是由供求、預期等因素決定,不動產登記制度本身不會對房價產生太大影響。部分受訪專家認為,條例實施將使決策更為科學、精準,有利於構建房地產市場健康發展的長效機制。

不動產登記落地了,房地產稅那只靴子呢?

針對房地產稅山雨欲來的報導,不動產登記局負責人說,儘管不動產統一登記是不動產稅收的技術基礎,但稅收問題只能根據稅法有關要求,依稅收法定原則,由國家依法決定。

作為不動產登記的熱門衍生話題之一,不動產登記與房地產稅徵收間的關係在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑,不動產登記是房地產稅徵收必要的技術條件,對房產徵收保有環節的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時,不動產登記的資訊支撐,也將讓房屋轉讓交易環節的契稅、個稅等徵管得到加強。

不動產登記靴子落地後,會有人出於房地產稅漸行漸近原因,將擁有的多套房產出售,因為從已釋放改革信號看,房地產稅徵收會保障居民基本住房訴求,主要鎖定多餘房產,房產越多保有環節的稅負將越重。

中國社科院副研究員陳飛說:『不動產統一登記的實施,意味著房地產稅徵收腳步日益臨近,對於商品房投機者將是很大打擊,會逼迫部分空置房進入市場,可望有效降低已售住房空置率。』

當然,房地產稅徵收的技術條件不僅包括詳細瞭解每個人究竟擁有多少房產,還包括房地產的評估技術等。更為複雜的是稅制設計,究竟什麼算是居民基本住房訴求,按套徵收還是按平方公尺徵收更合理?……,種種問題牽一發動全身,需要全面考量。

眾所周知,立法是目前房地產稅改革的路徑。這項改革將由全國人大常委會牽頭,加強調研,紮實推進。這是說,房地產稅徵收將主要取決於立法進程,取決於取得改革共識、減少阻力、協調關係的進程。不會一蹴而就,但會在預期軌道上前行。

一些專家也認為,技術條件並非房地產稅徵收不可逾越的障礙,更重要的是讓這一稅種的徵收有理有據。與大陸增值稅、營業稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比,有明顯直接稅性質的房地產稅如何『直接』從百姓口袋中拿錢,恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

產權話題難止,『小產權房』怎麼辦?商品房70年後怎麼辦?

針對不少城市居民(當然也有城郊農村居民)較關心的『小產權房』問題,國土資源部有關負責人26日表示,不動產登記是按物權法要求,依法保護不動產權利人權益的行動,不可能登記不合法的東西。大陸現行法律法規條文明確,世界上普遍實施土地用途管制。『所以「小產權房」不可能予以登記,更不可能透過合法登記「漂白」。』

『不動產統一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動。有關「小產權房」問題,法律法規條文明確,國土資源等有關部門三令五申。討論不動產登記,只能在法律軌道上進行。』王廣華說。

國土資源部印發的《關於農村集體土地確權登記發證的若幹意見》強調,必須嚴格規範農村集體土地確權登記發證行為,嚴禁搞虛假土地登記,嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。『對於借戶籍制度改革或者擅自透過「村改居」等方式非經法定徵收程式將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或「小產權房」等違法用地,不得登記發證。』

隨著統一不動產登記簿證全面啟用,另一個問題浮出水面—房產、地產統一登記突顯商品房土地70年使用權問題。『土地是不動產的核心。大陸經濟發展很多問題,核心就是土地。』大陸社會科學院研究員楊重光說,不動產統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地70年使用權到期後怎麼辦,會在不動產統一登記過程中顯化。『隨著不動產登記推進,登記這一技術問題背後的產權問題會更明晰,依法改革任務也會更明確。