大陸最大鬼城逆襲遭反駁 當地人眼裡就是偽命題

鄭州新城區鳥瞰圖。

一篇《大陸最大『鬼城』逆襲鄭州新區房價超1萬5人民幣》的文章近日引發轟動。曾被認為是『大陸最大鬼城』的鄭東新區,仿佛在一夜之間『復活』,也讓憂心二三線城市樓市前景的人們看到了希望。然而在鄭州當地,很多人卻認為『鬼城』『復活』是個偽概念。『(鄭東新區)在鄭州以外的人眼裡是「鬼城」,但我們眼裡不是。』鄭州當地一位房地產業內人士這樣對記者表示。

根據每日經濟新聞報導,截至2013年底,鄭東新區100平方公里左右的建成區內,共有人口103萬,在鄭州市16個縣區中,僅次於金水區。『買雞蛋都比別的地方貴,這是河南省的富裕人群聚集區。』鄭州永威置業副總經理馬水旺說,由於房價帶動地價,該區域地價也是鄭州市最高的。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池在接受記者採訪時表示,鄭東新區的例子說明,『鬼城』的概念也是相對的。隨著時間的推移,『鬼城』可以變為富有活力的新城。其他『鬼城』也一樣,這需要根據當地實際,結合當地資源優勢,以居業聯動、產城融合為基點去規劃、設計,制定相應的政策來促使『鬼城』的轉變。

『鬼城』是一個誤會

2010年底,美國一家名為『商業內幕』的網站公佈了若干幅鄭東新區的衛星圖片,稱其可能是大陸最大的『鬼城』。這一報導遭到鄭州官方強烈反彈,新區管委會發布資料稱,鄭東新區CBD入住率達到90%。

克而瑞鄭州機構的研報指出,2014年,鄭州市各區域成交土地價格波動相對較大。從具體區域來看,鄭東新區土地單價最高,為10678.26元/平方公尺。上述研報稱,進入2014年,鄭州市土地市場延續之前的火熱態勢,土地市場價格持續走高,『地王』頻出,普通住宅溢價率達到21.77%。其中金水區、鄭東新區居於全市前兩位,分別為100.96%和62.29%。2014年全市出了4塊地王,金水區1宗,鄭東新區龍湖板塊3宗。

上述鄭州當地房地產業內人士表示,鄭州屬剛需性城市,但鄭東新區屬於河南省的高端住宅片區,價格在鄭州也處於第一梯度。『前幾年因為是新發展區域,在認知度方面都相對低,再加上鄭州老城區為二七區和中原區,客戶地緣性比較強,鄭東形成了「鬼城」的誤區。外地的金融機構來鄭瞭解過,但後來發現不是(鬼城)。』

大陸城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受記者採訪時表示,鄭東新區原來也不是真『鬼城』。鄭東新區發展到今天,是河南省乃至中原經濟區發展的縮影,也是鄭州市發展的一個必經階段。『不去進行房地產的開發、基礎設施的建設,不會有今天城市的承載力。』

趙秀池認為,鄭東新區『鬼城』的復活並不奇怪,也不乏前例。前些年的上海浦東也是一個例子。當初人們流傳的『寧要浦西一張床,不要浦東一間房』的說法,早已成為過去。

1億人口的金融中心

一個區域的經濟擴張,誠然離不開房地產業的發展,但也需要產業的支撐。2008年前後,鄭東新區的產業定位為8個方向,其中金融業尤為重要。早在2003年,時任河南省委書記的李克強對鄭東新區未來發展提出了『城市建設與產業發展必須協調一致,實現雙輪驅動』的要求。隨著鄭東新區完成『三年出形象,五年成規模』的目標任務,到2008年,3.45平方公里的CBD區域已吸引了多家金融機構聚集。

2011年,《國務院關於支持河南省加快建設中原經濟區的指導意見》(國發〔2011〕32號)明確提出『加快推進鄭東新區金融集聚核心功能區建設,適時申請開展電子商務國際結算業務』。

據瞭解,鄭東新區目前已累計入駐各類金融機構226家,人民銀行、河南證監局等機構,匯豐、渣打、東亞等多家外資銀行,中行、農行、工行、民生、廣發等12家全國性銀行省級分行,中國人壽、中國人保等20餘家保險機構以及中原證券、中原信託、鄭州銀行等本地法人金融機構均匯聚於此。

牛鳳瑞認為,對河南來說,鄭州是中原地區的中心,河南本身有1億人口,歐洲任何大國都沒那麼多人口。人口的支撐和政策的支援下,鄭東新區作為中原地區的區域金融中心,快速摘去『鬼城』帽子,也是順理成章的。

趙秀池表示,鄭東新區的『復活』,經驗就在於政府主導,規劃在先,透過打造中原經濟區的金融中心,吸引多家知名企業入駐,使城市具有了產業生命力,加之鄭州作為省會城市,人口不斷增加,隨著鄭東新區交通、教育、醫療等優質公共資源的不斷改善,鄭東新區『築巢引鳳』才逐漸成為現實。

記者觀察
哪些『鬼城』有望『復活』?

在鄭東新區『復活』的同時,其他一些『鬼城』也慢慢有復甦跡象。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池認為,城市的發展是有一定規律的,有自發的過程,也有人為因素。城市本身就是人口與產業的集合體,尤其是第二、第三產業的集合。有人口聚集、有產業帶動,城市才有活力,城市規模才會不斷擴大。宜居宜業是城市發展的動力。

在大陸城市經濟學會副會長牛鳳瑞看來,新區建設起來,也不能立刻住人,配套設施、產業跟進、產城融合等一系列客觀條件,都需要時間。鄭東新區的今天,恰恰說明某些地方『鬼城論』的破產。

如何給鬼城糾偏?

有觀點指出,『空城』、『鬼城』的出現,反映了當前城鎮化流於房地產化的傾向,城鎮化的核心是人的城鎮化,目前的做法方向偏了。

大陸房地產資料研究院執行院長陳晟在接受記者採訪時表示,對城市的定位,不能輕易冠以『鬼城』的說法。比如說,短期內一定數量的空置,是為城市建設做出的提前量,這一類算不上『鬼城』。

他認為,確實有一些地方,違背了經濟規律,本來應該容納10萬人,結果造出了容納100萬人的規模,這就是名副其實的『鬼城』了。

對於如何給『鬼城』糾偏,上海易居研究院研究員嚴躍進認為,首先,要給房地產去『功利』,既要防範『GDP第一』的政績觀的出現,也要防範地方政府藉機大肆賣地的行為;其次,要有一個新常態的意識,比如要從『造城』轉變到提供宜居生活空間的思路上;最後,需要有務實的精神,比如在城產融合過程中,透過落戶政策、社會福利保障制度等,引導人口流入此類新城。

此外,嚴躍進認為,培育新市民任重道遠。舉例來說,部分進城農民的文化素質和技能都不高,對於此類新城的居住也缺乏較好的市場需求。透過提高此類群體的素質,提高此類群體的收入等,能夠加快此類新城居住社區的氣氛形成。

鬼城如何復活?

『鬼城』的出現與大陸城市過去五年來的擴城有關。大陸國土資源部2013年的一項調查顯示,大陸全國391個城市的新區規劃,人均城市建設用地197平方公尺,已建成區人均城市建設用地達到161平方公尺,遠遠超過人均100平方公尺的國家標準。

去(2014)年4月21日,據國家發改委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示,90%的大陸地級市正在規劃新城新區,部分城市新城總面積已達建成區的七、八倍,『空城』、『睡城』、『死城』等現象頻現。

牛鳳瑞表示,『鬼城』往往是指二三線城市的新區。究竟什麼樣的『鬼城』會率先改變面貌?牛鳳瑞給出了一個公式:鬼城改變面貌的時間,等於其依附的主城區的發展勢頭,除以主城區與鬼城的距離。換句話說,主城區發展勢頭越強勁,依附於主城區越近的『鬼城』,越容易『摘帽』。

嚴躍進分析,鬼城能否復活,要看幾類『鬼城』出現的原因和要素供給能否跟進。第一類是土地資源供給規模大的城市,此類城市出現『鬼城』,在於資源供給過度,忽視了市場需求。此類城市『鬼城』陰影的消失可以做到,關鍵在於控制土地出讓規模。

第二類是資金供給規模大的城市,比如一些濱海城市『忽悠』外地購房者買房,結果產生了大量空置房。第三類是城市重心轉移背景下的城市,比如鄭東新區就逐漸承擔了老城區人口的轉移,此類新城未來出現繁榮,是必然的。


2013年鄭東新區一隅。