大陸五部委祭出政策組合拳 促進住房消費助力樓市回暖

樓市新一輪政策出台。

在各方期待中,樓市終於迎來新一輪利好政策的出台。30日,大陸央行、住建部、銀監會三部委聯合發文刺激改善型需求入市,將二套房首付比例調整為四成。同時,大陸財政部聯合稅務總局發布降低稅費的政策,此前各方傳言的營業稅『5改2』終於落地。

根據中新網報導,來自多家機構的分析認為,五部委祭出政策組合拳,符合中央『支持居民自住型和改善型購房需求』的政策號召,對釋放購房需求、減輕稅費負擔、緩解庫存壓力具有積極作用。不過政策出台後,樓市『量價齊升』的情況不會出現,『量增價穩』將成為2015樓市新常態。

二套房貸款首付比例降至四成 重回2010年以前水準

繼3月27日住建部和國土資源部發文要求優化住房和土地供應結構之後,樓市迎來新一輪政策調整,而且部分內容遠超市場預期。

3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》(下稱《通知》),宣佈將二套房商貸首付比例降至四成。同時,公積金貸款首付比例也做出調整,購買首套普通自住房首付最低為20%,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款再次公積金貸款的,最低首付款比例為30%。

購房首付比例的降低,無疑將緩解當前市場的購房壓力。據悉,此前二套房首付比例多為六成或七成。據鏈家地產提供的資料顯示,2010年二套房首付比例統一為40%,此後一直處於上升趨勢,自2013年起,二套房首付比例一直維持在70%水準。此次二套房首付比例重回2010年以前水準,以購置套總價200萬元(以人民幣計算,以下同)的二手房來說,首付金額可下降60萬之多。

『偉嘉安捷』分析指出,對於未結清貸款想再次使用商業貸款的購房人來說,『9.30』新政後的首付比例為60%,此次商業貸款二套房首付從原先的60%下調至40%,將促使二次置業人群走出觀望情緒出手買房,也更加符合購房人的心理預期。

對此,中國房地產業協會原副會長朱中一在接受本報房產頻道採訪時表示:『今(2015)年市場的主基調是穩定住房消費,支持自住型購房和改善型購房,本次政策的調整符合現在市場和購房者之間的關係。』


表:二手房營業稅政策調整前後對比。

兩年以上房源免征營業稅 二手房市場交易將被啟動

與此同時,市場傳聞已久的二手房營業稅減免政策也如期落地。據財政部、稅務總局聯合同期出台的檔顯示:『個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。』

對此,『偉嘉安捷』認為,2009年出台『營業稅2改5』後,經過近些年的政策調整,北京房地產市場進入相對平穩的水準,而時隔八年後營業稅再次穿越到2009年政策出台以前的稅費水準,很大程度上刺激購房人的積極性。

營業稅徵收的調整,減輕了購房人的稅費負擔,將對二手房市場帶來重大調整。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,營業稅『5改2』有利於市場上改善型購房人群出售已有房屋,增加二手房市場免稅房源供應。同時,儘管之前二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人,但『5改2』之後,部分房屋的營業稅得到了免除,購房人的交易負擔將下降,從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

另據亞豪機構市場總監郭毅分析,本次營業稅調整後,稅費的降低將有助於拉動一輪購房時間在2年到5年之間的二手次新房交易。郭毅舉例稱,以總價200萬元的二手普通住宅計算,本輪營業稅調整後,將會減少10萬元的營業稅。

改善型購房需求釋放

綜合來看,無論是降低購房首付比例,還是二手房減免稅費,對自住型和改善型購房都是一大利好。據瞭解,今年『兩會』上,中央釋放了『支持居民自住和改善性需求』、『穩定住房消費』的信號。分析認為,本輪政策組合拳一出正是回應了這一政策號召。

據胡景暉分析稱,從三部門聯合下發的通知核心內容看,本次新政重點利好擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群,政策明顯加大了對此類人群購房的支持力度,降低了其購買二套房的首付門檻。另外,營業稅『5改2』有利於市場上改善型購房人群出售已有房屋,增加二手房市場免稅房源供應。

政策利好無疑會刺激購房需求的集中釋放,對緩解庫存壓力具有積極作用。但值得注意的是,從樓市以往調整規律來看,樓市的回暖往往引發量價齊漲,未來房價是否將會出現上漲?對此,胡景暉認為,在大陸經濟增速放緩、結構調整的『新常態』下,儘管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復甦,但是依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢,未來宏觀樓市像過去幾年那樣『量價齊升』的情況將不會再出現,『量增價穩』將成為2015樓市新常態。

朱中一分析稱,房價的變化要看市場供求關係的調整、後備政策的寬鬆程度,以及投資預期。本輪政策的出台意在支持自住型和改善型購房需求,因此房價變化不能一概而論,要看各地市場的具體表現。