京城頂豪單價逼近250萬元 頂豪價格再被刷新

頂豪。

當黃浦灣將上海頂豪市場的標竿定在38萬元(以人民幣計算,以下同)/平方公尺時,北京的頂豪市場卻開始向50萬元挺進。日前,記者獲悉合生霄雲路8號即將推出空中四合院產品,起價36萬元/平方公尺,最高單價50萬元/平方公尺。業內人士表示,雖然50萬元單價的頂豪只是極個別專案的極個別產品,但今(2015)年京城頂豪市場量價飆升的局面已經確定,以單價10萬元專案為基礎、20萬元專案為頂部的格局將初步形成。西宸原著、融創農展館專案、北平府等位於四環內核心城區的全新專案將率先觸頂20萬元級別。

頂豪價格再被刷新

根據京華時報報導,作為京城著名豪宅專案,合生霄雲路8號是率先站在10萬元級別的專案之一。此次推出的空中四合院,是其位於樓頂的產品,上下兩層,面積近千平方公尺。據內部人士透露,空中四合院的樣板間早已面世,價格區間也是早就定下來的,但入市銷售是近期才決定的。該人士告訴記者,之所以選擇近期入市,是『順勢而為』。

據亞豪機構統計資料顯示,2015年,將有包括西宸原著、中赫萬柳書院、融創農展館專案和保利首開東壩專案等在內的20餘個豪宅專案入市,未來售價均將超過10萬元/平方公尺。

亞豪機構市場總監郭毅、中原地產首席分析師張大偉等業內人士認為,在10萬元級別頂豪供應爆棚的豪宅元年,『北京四環以裡或者頂豪專案中,在2015年出現單價破20萬的房源,基本沒懸念。』

據其分析,其中,融創農展館專案已經獲得了16.5萬元/平方公尺的預售許可證,其最高單價達到19萬元/平方公尺,年內突破20萬元也沒問題。作為四環內在售的唯一別墅新盤,由龍湖與葛洲壩聯合打造的西宸原著也將是衝頂20萬元的有利人選。

成交大幅飆升

據不完全統計,今年北京10萬元級別的供應將超過2000套,去(2014)年全年同類產品的成交才27套。市場能否消化如此大幅增加的供應?郭毅認為豪宅市場的需求始終存在,只是需要合適的產品刺激。據其介紹,『去年一共成交了27套十萬元以上的專案,每個專案成交一兩套,但是今年到現在已經成交了23套10萬以上的專案,其中17套都簽到了萬柳書院。』

伴隨著豪宅市場的集中入市,市場格局也逐漸發生了變化,北京樓市被『豪宅化』的速度正在加快。『近兩年,北京五環內住宅用地供應僅14宗,四環內僅有5宗,而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前,五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右,而四環的存量不足1萬套。』北京中原地產首席分析師張大偉預計,今年北京四環內的新房房價已普遍邁入『8萬門檻』。

胡潤研究院發布的《2014大陸高淨值人群養生白皮書》顯示,除港澳台之外的全國31個省、市、自治區中,千萬富豪(含億萬富豪及以上)人數已達109萬人,億萬富豪人數已達6.7萬人,其中定居北京的千萬富豪達到19.2萬人,億萬富豪達到1.13萬人,全國排名第一。胡潤預測,未來三年,大陸億萬資產以上的富豪人數可能達到7.3萬人,千萬富豪可能達到121萬人。

核心城區新盤最易『觸頂』

張大偉認為:『大陸從來不缺有錢人,缺的是能夠讓富豪們怦然心跳的產品。』那麼,在今年頂豪井噴的市場,什麼樣的產品才能最先觸頂?最先打動頂級置業者的心?

張大偉認為,首先是占據城市核心區域或擁有絕對景觀資源的低密度產品。地段價值是頂豪的基礎所在,因為城市核心區豪宅專案占據著頂級生活資源和品質優勢,越是靠近城市核心區的產品,越能受到金字塔頂層的置業者的青睞。『北京2006年到現在,三環以內的別墅供應量是46套,四環以內的是182套,再分到每個社區,其實就是那麼幾十套的房子。』亞豪機構市場總監郭毅表示,核心地段的別墅產品可以稱得上是真正的絕版。

郭毅認為,相對於老專案飆車新高價而言,全新的頂豪專案更容易被市場接受,『這樣的產品更具前瞻性』。『新專案、位置好的、產品比較有特點的專案,更容易吸引現在絕對的頂豪人群。』

『能在北京四環尋覓一處居所,已是一件極其奢侈的事,更別說在三環內購置一套別墅。』北京龍湖營銷總監李亮認為,此次龍湖推出的別墅西宸原著位於西三環區域,相比於城市公寓,別墅產品非常複雜,其稀缺價值更加突出。從市場發展來看,2015年是高端市場分化的一年。高價地推高了房價,市場也會進行『偽豪宅』、『真豪宅』的大比拼,不少地段在五環外、品質上無特色的專案將面臨去化速度下降的問題。