6月樓市熱度更勝紅五月 下半年樓市「慢牛」悄然來臨?

投資風向標。

在股市跌宕起伏、猶如坐雲霄飛車的6月,樓市交投熱度卻一路走高,更勝『紅五月』。據陽光家緣網站資料統計,6月廣州二手房網簽量突破5000套,不但高於剛剛過去的『紅五月』,甚至超越『3•30新政』出台後的4月。

根據南方日報報導,樓市6月火熱的並非只有廣州。2015年上半年,中國指數研究院監測的50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方公尺,同比增長25.5%,絕對量創2010年以來同期最高水準。其中,5月50個代表城市住宅成交達到3191萬平方公尺,6月成交則進一步走高,成交超過3400萬平方公尺,接近去(2014)年12月的歷史單月最高水準。

在成交量走高的同時,包括廣州、深圳在內的大陸國內一二線城市房價也不斷回暖。進入7月,樓市是否將延續上半年的『慢牛』行情?此時入手購房是否合適?在股市震蕩背景下買房會否成為資產保值增值的正確選擇?

案例
物業暴漲百萬元業主『反價』

今(2015)年上半年,隨著政策利好與市場轉向,不少城市出現新房價格上漲、二手業主『反價』的案例。而伴隨股市的大幅震蕩,也出現了股民套現買房的故事。

據報導,在供應量一直偏小的深圳,位於龍崗阪田一套房產在『3•30新政』後市場價格從350萬元暴漲到450萬元(以人民幣計算,以下同),從而引發了買賣雙方的糾紛。

這個案例中,因買方需要『賣一買一』,雖然在3月底已經簽訂買賣合同,但未能及時完成交易辦理過戶。隨著市場價格出現波動,賣方反悔拒絕交付。後來經過通宵談判,最終雙方達成再加價36萬元的方案,並由買方承擔過戶前的房貸。此後,由於支付方式上雙方未能達成一致,談判破裂,雙方又上演了一出強行收房與對薄公堂的『狗血劇情』。

樓市回暖超預期,一方面引發了上述『業主反價』的故事,另一方面也推動著許多潛在購房者的加速入市。而此前經歷了一輪『牛市』的股市,也成為不少人買房的助力。

廣州白領張小姐就是這樣下手買房的。張小姐老家在韶關,父母都是當地的公務員。去年底以來,股市迎來一波大幅上升,張小姐父母在股市中有了不小的收益。

此時,張小姐已經碩士研究生畢業兩年,並留在廣州一家國企工作。隨著工作穩定下來,買房提上了議事日程。今年5月,看著樓市日漸紅火,張小姐和父母都開始有些著急,便加快了看房步伐。同時,股市震蕩也讓張小姐的父母下定決心,賣掉了一部分持有多年的股票套現。

6月底,在看了一個多月房子之後,張小姐和父母最後選定了天河區車陂一個新樓盤,90多平方公尺的三房戶型均價3萬元左右。按照首套房貸三成計算,張小姐的首付在100萬元左右。父母股票套現的現金支付首付款後還有一點盈餘,正好用作裝修。『算是踩點踩得還比較准吧,再不買房,價格繼續漲的話就買不起了。』張小姐說。

調查
35.69%受訪者計劃半年內買房

日前,騰訊大粵網、廣東省房協、合富房地產經濟研究院聯合開展了名為『2015房價去哪兒?』的今年上半年樓市住房需求的網路問卷調查。雖然這類網路問卷調查因受訪者代表性問題,並不能全面准確反映真實的市場狀態。但對想瞭解當下潛在購房者心理的投資者,也不失為一個參考。

截至7月5日的統計資料顯示,參與調查的潛在購房者中,最多的年齡段為30-39歲,達到51.81%,第二多的是20-29歲,達到24.51%;其中接近一半(44.57%)為首次置業,近三成(32.57%)為第二次置業,顯示出購房主力仍是『剛需』的年輕人群體。與之相印証的是,選擇90平方公尺以下的人最多,達到44.08%,選擇90-120平方公尺的也達到28.95%。

儘管這些潛在購房者主流是自住和改善型的『剛需』群體,但從受訪者的選項分析,住房作為『保值增值』資產的觀念依舊深入人心。

如選項高度分散的『購房時主要考慮的前三個因素』中,9.99%的人買房時會考慮『有升值潛力』,這一比例僅次於以11.18%並列第一的『交通便利』和『周邊配套完善』,甚至超過了『有優質學位』(9.82%)。

從收入和預算來看,這一群體的購買力並不差。調查顯示,這些潛在購房者的家庭月收入在1.5萬元以上的合計占比為53.46%,超過了半數;對於購房單價的預期,高達32.24%的人能接受單價3萬元以上,25.16%的人計劃購房單價為2—3萬元,合計共有近六成潛在購房者能夠接受單價2萬元/平公尺以上的房子。

對於計劃購房總價預算,選擇100—200萬元的人最多,達到28.45%;選擇200—300萬元的位居第二,為20.89%;但值得注意的是,如果將預算超過300萬元的兩個選項(300—500萬元/500萬元以上)合並計算,這一群體的比重已經達到32.07%,接近總數的三分之一。

在對所在城市下半年房價趨勢的預測選項中,認為會上漲的人占比合計達到63.49%。可以說,這一資料充分體現了當下購房者對房價『看多』的心態。

普遍看多的背景下,受到『買漲不買跌』心態影響,潛在購房者的購房計劃顯得較為急迫。在購房計劃中,有超過三成(35.69%)的人選擇在半年內購房,在所有選項中排在首位,比例也遠超其他選項,而考慮『一到兩年內購房』和『兩年後購房』的人合計不到一半。

市場
商品房待售面積3年來首次減少

今年上半年,受金融政策多重利好影響,資金面動能再發力,加上各項住房政策的支持,房地產市場加速回暖。統計資料顯示,二季度樓市持續升溫,成交量、價皆呈增長趨勢,個別一線城市甚至出現漲勢大超預期。

成交量方面,國家統計局的權威資料顯示,5月末大陸全國商品房待售面積6.57億平方公尺,比4月末減少15萬平方公尺,這是自本輪房地產市場低迷以來,商品房待售面積首現減少,也是自2012年4月以來持續長達3年之久的商品房庫存上升態勢首次出現轉變。1-5月,大陸全國商品房銷售額為24409億元,同比增長3.1%,也實現了自2014年以來首次同比正增長。

而根據中國指數研究院的統計,2015年上半年,50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方公尺,同比增長25.5%,絕對量創2010年以來同期最高水準。

其中,今年一季度代表城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方公尺,同比增長2.6%。二季度以來,央行進行新一輪降准降息政策,加之『3•30新政』效果逐漸顯現,市場成交持續回升,5月代表城市住宅成交達到3191萬平方公尺,6月成交進一步走高,成交超過3400萬平方公尺,接近去年12月的歷史單月最高水準。

分城市來看,一線城市成交量提升尤其明顯。上半年一線城市月均成交量75萬平方公尺,同比增幅超過45%,絕對量也為近年來最高水準,其中6月成交超過100萬平方公尺,同比去年增長近1倍;二線城市月均成交66萬平方公尺,同比增長18.5%;三線城市月均成交量31萬平方公尺,同比增長37.0%,增幅僅次於一線城市。

相比新房,二手房市場的成交增長更為顯著。2015年1-5月,十大城市二手住宅累計成交37.42萬套,較去年同期的27.61萬套大幅增長35.55%。其中5月單月成交9.74萬套,創2013年4月以來單月最高成交紀錄。

成交價格方面,根據中國指數研究院發布的百城價格指數資料,2015年上半年百城均價環比由跌轉漲,百城整體住宅均價轉為累計上漲,漲幅為0.82%。但不同城市表現分化,其中以深圳為代表的一線城市房價上漲態勢明顯。

分城市來看,上半年各線城市住宅價格表現分化,一線城市累計上漲5.17%,上漲態勢明顯,二三線城市均下跌。具體來看,一線城市累計上漲5.17%,漲幅較去年同期擴大2.53個百分點;二線城市累計下跌0.75%,跌幅較去年同期收窄0.35個百分點;三線城市累計下跌1.25%,跌幅較去年同期擴大0.37個百分點。

區域
深圳樓市供需兩旺

根據中指院資料統計,深圳6月住宅均價漲幅高達6.58%,整個上半年累計漲幅更是高達12.25%,領漲全國。而自去年10月以來,深圳二手住宅均價已經連續9個月環比上漲,進入二季度以來漲幅明顯擴大,6月漲幅達8.59%,居十大城市之首。

美聯物業的報告則顯示,6月份,深圳一、二手住宅合計成交23224套,較5月上漲19.20%,市場延續火爆走勢。其中,一手市場在供應熱的助力下表現穩定。深圳一手住宅成交於6月初(6.1-6.7)達成1896套的周成交量,為今年次高,於下旬因端午假期而小幅回落,但之後迅速回歸。整個6月,深圳一手住宅成交量、價繼續攀升,成交量為7494套,環比上漲22.73%;均價為30713元/m2,上漲7.81%,創下歷史新高。

二手住宅方面,雖然實際成交有所放緩,但因備案存有滯後性,備案資料保持高位運行,資料面上依舊超過15000套。美聯物業分析認為,7月份,市場供應熱度有望延續,市場表現或將趨穩。價格方面,短期增值空間有所壓縮,後市大幅攀升的可能性理論上較小,預計7月價格漲幅將有所收窄。二手市場方面,實際成交或持續放緩,但因備案有延遲,預計三季度初的資料仍會好看。

廣州再現『日光盤』

廣州樓市上半年的表現都遠不如深圳火爆,但羊城同樣不乏『日光盤』。如位於廣佛交界的某專案,就因為滿足廣州剛需置業願望,每次開盤均受到熱捧,4月推出的兩批共300多套精裝房均實現一小時內售罄,去化速度超預期。

二手住宅方面,廣州樓市的成交表現更是持續升溫,價格與成交量同步走高。尤其是在6月央行降息後,買賣雙方對後市發展更趨樂觀,買家亦開始逐步接受業主的漲價幅度。

據合富置業成交資料統計,6月廣州二手住宅市場成交均價為26163元/平方公尺,環比5月上升7.5%,同比去年6月上升15.8%。從資料來看,6月廣州二手樓市買家仍以自住客居多。據合富置業成交資料統計,6月首次置業和改善型換房需求占比分別為57%和35%,占比與5月差不多。不過,與去年6月對比,首次置業占比則呈現明顯下降、改善型換房需求占比明顯上升的跡象。

來自合富置業的分析顯示,去年6月首次置業買家仍占據絕對成交主力位置,占比高達71%。相比之下,今年6月改善型換房需求比例為35%,較去年同期占比大漲超過10%,說明信貸及政策的利好,有效激發改善型買家入市積極性提升。

此外,據合富置業分析,由於股市跌宕起伏,不少前期在股市獲利的投資者開始入市樓市。雖然由於目前廣州仍實行『限購』政策,真正出於純投資目的而入市住宅市場的投資者數量不算多,且大多以長線投資為主,但6月資料顯示投資需求占比的確較5月有所增加——據合富置業成交資料統計,6月投資需求占當月成交的8%,較5月的5%略有增加。

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廣州成全國二套房首付最嚴城市
四次降息後貸款百萬月供減少662元

距離『3•30』新政發布3個月有餘,融360統計資料顯示,大陸全國35個重點城市525家銀行中,已經有超過八成的銀行不同程度地降低了二套房貸款首付比例,其中有26個城市二套房主流首付成數為四成。值得一提的是,廣州是目前大陸全國唯一未執行『3•30新政』的城市。

今年3月30日,央行等幾部委聯合發文,調整個人住房政策,其中二套房首付比例調整為不低於40%。但深圳和廣州都未執行首套房四成的利率。

融360監測資料顯示,大陸全國執行『3•30新政』的銀行達431家,執行率達82%,相比上月增長11%。全國35個主要城市中,二套房主流首付比例為四成的有26個城市,占比74.3%。其他9個城市中,首付為四成半和七成的各有3個城市;首付為五成的有2個城市;蘇州上月二套房主流首付為四成半,本月上漲至六成。

進入7月份,深圳終於打破了二套房新政落地難的僵局,東亞銀行率先將二套房首付降至四成,邁出了政策落地的第一步。隨著深圳二套房政策的松動,廣州成為大陸全國唯一一個沒有落實新政的城市。

與此同時,融360的資料顯示,當前首套房貸利率開始有所鬆動。農業銀行廣州地區的首套房貸已經出現最低至8.9折的現象,較以往最低9折略微降低。招行、民生、工行、中行、郵儲以及渤海在內的幾家銀行都有首套房貸最低9折的優惠。二套房貸利率各家則較為一致,利率上浮10%,僅有廣州銀行上浮15%,廣發銀行最多上浮20%。

值得注意的是,央行6月28日下調金融機構人民幣貸款基準利率0.25個百分點。此次降息是自去年11月份以來8個月內,央行第4次降息。

4次降息後,商業銀行貸款100萬20年等額本息還清,若以基準利率計算,月供從7485元減少至6823元,月供壓力減輕662元,20年下來,貸款總利息減少了超過15萬元,購房者壓力大大減輕。