王健林:房價暴漲已經不存在基礎和可能

萬達集團董事長王健林。

隨著政策暖風頻吹,今(2015)年前7個月,大陸全國樓市整體成交明顯上漲。中國指數研究院公佈的最新資料顯示,2015年7月,大陸100個城市新建住宅平均價格已連續上漲3個月。專家指出,雖然一二線城市房地產市場開始回暖,但三四線城市表現並不樂觀,市場依然呈現供大於求的格局,去庫存仍是第一要務,未來房價走勢將趨於穩定。

回暖態勢明顯

根據人民日報報導,今年前7個月,房地產市場政策環境日益寬鬆,如,央行連續降准降息,放鬆信貸門檻,調整個人住房轉讓營業稅免征期等,地方政府也出台相應配套政策支持樓市。曾經冷寂的市場因此逐漸升溫。

7月,房地產開發景氣指數在連續16個月下降後首次回升。國家統計局發布的6月份房地產開發景氣指數為92.63,比5月提高0.2點。7月份,中國指數研究院公佈的資料顯示,大陸100個城市新建住宅平均價格為每平方公尺10685元人民幣,環比上漲0.54%。另據上海易居房地產研究院統計,7月份,30個城市的住宅市場成交創下近6年同期的最高水準。

北京、上海、深圳等一線城市在本輪復甦中率先起跑,其中,北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套,為近22個月的新高;二線城市中大多數城市的開發商『以價換量』實現了較高成交量。但三四線城市則表現並不活躍。中指院的研報認為,整體來看,7月市場走勢平穩,百城價格指數延續溫和上漲趨勢,環比漲幅與上月基本持平,同比跌幅繼續收窄。

總體格局未變

與一二線城市樓市日益熱烙相比,三四線城市則仍顯冷寂。據統計,上半年,一線城市表現最佳,成交量同比上漲逾四成,二線城市也上漲了近兩成,三四線城市成交量基本平穩,但部分城市甚至出現『量價齊跌』的趨勢。

對於大部分二三線城市來說,由於房地產供求失衡局面依然存在。統計顯示,截止到6月底,商品房待售面積65738萬平方公尺,環比增加72萬平方公尺,仍處高位。專家表示,目前房地產市場正在經歷築底過程,三季度仍將以去庫存為主。

同策諮詢研究部預計,下半年,當前庫存去化週期在15-20個月之間的城市,庫存去化週期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化週期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力,大部分三四線城市房價則難以上漲。

中國房地產研究會副會長胡志剛表示,『過去幾年,部分三四線城市盲目供地開發,一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題,住房消費回歸理性後,這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規模依然很大,銷售速度跟不上庫存增加速度,庫存壓力不降反升,這樣的城市房地產市場將面臨結構性調整。』有關專家認為,只有當三四線城市,包括二線城市真正企穩時,才能說明大陸樓市真正走出了低谷,總體看供大於求的格局還未改變。

上漲空間有限

逐漸回暖的樓市是否會再度點燃高房價?有關分析認為,目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續加劇,房地產市場全面復甦尚需時日,後市房價在經過恢復性上漲後,將保持相對穩定,漲幅或將放緩,上漲空間有限。

中指院報告預測,在穩樓市政策積極推進、市場持續回暖的情況下,大陸樓市消費信心穩步提升。預計市場成交將延續回暖態勢,供求狀況不斷改善,房價整體回升。但因各城市去庫存化壓力不同,各線城市房價走勢將繼續分化。一線及熱點二線城市需求旺盛,價格仍面臨上漲壓力;多數供應規模較大城市仍將積極促進去庫存化,房價走勢趨於穩定。

『雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲,似乎市場在回暖,但整體來看離真正回暖還差得很遠,因為大陸樓市已經從供不應求到了供大於求的階段,房價暴漲已經不存在基礎和可能。』萬達集團董事長王健林稱。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,大陸房地產市場供應已經發展到今天總體偏鬆、部分地區過剩的情況。當供給速度遠快於需求時,很難出現暴漲。