北京二手房重現「加價毀約」 有的1天漲50萬

2月28日,在上海楊浦區房地產交易中心內,前來辦理各類交易手續的市民擠滿交易大廳

大陸央行行長周小川2月26日在G20峰會上稱『個人住房貸款占總貸款比例是偏低的,住房貸款應該有一個大力發展的階段』的表態迅速被樓市捕捉。從2月28日起,網上鋪天蓋地都是各地樓市火爆景象以及新一輪二手房『加價毀約』故事。加上此前的契稅新政,新政利好催生的京滬深二手房交易火爆已成不爭事實。

根據北京青年報報導,這一輪漲價大潮中,北京樓市如何?新政對北京樓市下一步走勢會有什麼意味?記者近日透過對區不動產登記中心、地產仲介、開發商以及買房者和賣房者的調查,試圖釐清二手房成交火爆背後的市場邏輯。

不動產登記大廳6點不到就排起長隊

2月26日,記者分別來到通州不動產登記中心和朝陽區不動產登記中心實地探訪二手房市場的交易情況。現場如網上傳的一樣火爆,大廳裡基本上擠滿了人。

朝陽區不動產登記中心相關工作人員介紹,登記中心從每天8點40分開始現場放號,但是幾乎6點鐘門口就排起了長隊。這種情況從去(2015)年年中開始,春節後前來辦理過戶手續的人數明顯又增加了。據瞭解,目前朝陽區過戶全部採用網上預約、現場辦理的方式。

由於現在成交量很大,過戶的人比較多,因此預約號還是比較困難。一些精明的商家嗅到『過戶代辦』的生意,淘寶上預約號最高叫價已近千元(以人民幣計算,以下同)。對此,朝陽區不動產登記中心相關工作人員表示,實際上預約號沒有那麼緊張,一些號販子在藉機炒作。附近的一些地產仲介也做起了幫客戶拿號的生意。『每天早上我們都去幫客戶排隊拿號。』

記者瞭解到,目前在交易中心辦理過戶的市民,九成以上是年前,甚至是去年底就簽訂了買賣合同的。經過定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購以及銀行貸款審批等環節,走完這些程序往往需要近一個月的時間。

通州新華大街附近鏈家地產的一名員工介紹,單獨契稅調整本身影響很小,況且減少的稅額跟144平方公尺以上的房子的總價相比,幾乎可以忽略不計,更多的是一種心理上的影響。目前交易中心還有一部分交易是唯一一套住房契稅調整後重新審稅或者是來申請退稅的。

西城區不動產登記中心的一名工作人員表示,不動產登記中心的火爆行情主要有幾個方面的原因,首先就是新政刺激下二手房交易市場的火爆,而其中學區房的交易又占了很大一部分。另外,由於去年供暖補貼新政的出台,很多夫妻選擇變更登記不動產證書以符合新的報銷條件。

該工作人員表示,二手房交易往往涉及抵押貸款等業務。一般市民家庭難以一下拿出上百萬元的現金,相關的抵押貸款業務就不可避免。如果家庭需要以舊換新,一買一賣,涉及兩個家庭,光辦理相關的登記手續就需要4次。目前,抵押相關的不動產登記業務已經超過了30%。

買房人眼下的恐慌已在樓市多年未見

剛過去的週末,豔陽天下人群最密集的不是各大公園遊玩處,而是各地的房地產交易中心以及新開樓盤的售樓處。藉助微信、微博等自媒體,一張張排起長隊、人滿為患的圖片迅猛地擴散。驚呼和唏噓之後,是那些買房猶豫者的著急和恐慌。這種場面,在樓市中已經多年不見。

北京二手房市場是從去年年中開始升溫的。今(2016)年以來,在持續的貨幣新政的刺激下,二手房市場維持了高溫運行。據中原地產的統計資料,今年以來,北京二手房簽約已經高達36413套,相比2015年同期的19491套漲幅高達86.7%。而從簽約價格看,1月北京二手房簽約均價為3.76萬,春節後北京二手房簽約均價達到了3.82萬,環比漲幅達到了1.5%。

記者注意到,北京二手房的升溫跟幾個貨幣政策的節點非常契合。可以說,去年以來,對北京二手房交易構成直接影響的重大房產新政策多為信貸政策,還有一個就是二手房交易稅費政策的調整,歷次政策調整如下:

去年以來,貨幣政策持續寬鬆,大陸央行多次降准降息,對房屋交易的心理預期產生了重要影響。其中對二手房市場影響最大的是去年的『330新政』。新政調整了公積金貸款首付比例;二套房商業貸款從此前的七成首付降低為四成首付;營業稅免徵5年改為2年。此後一線城市的樓市開啟了量價齊升的行情。

今年2月19日,大陸財政部、大陸國家稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合下發《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》,調整房地產交易環節契稅、營業稅,對個人購買家庭唯一住房,面積為90平方公尺及以下的,減按1%的稅率徵收契稅;面積為90平方公尺以上的,減按1.5%的稅率徵收契稅。另外,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免徵營業稅。雖然北、上、廣、深暫不執行第二項契稅優惠政策及營業稅優惠政策,就北京而言,若要享受此輪新政,必須符合首次置業並且房屋面積大於144平方公尺的條件,但市場將其解讀為樓市持續寬鬆政策的延續。業內專家認為,這是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段,活躍了交易的氣氛。

買房
北京一套二手房兩天加價20萬

各種鋪天蓋地排隊買房的資訊,幾乎要摧垮購房者脆弱的心理。有業內人士稱,這一次給市場帶來的恐慌心理甚至超過了2008年、2009年那一次暴漲。給市場的恐慌澆上了一把油的則是關於『漲價毀約』的故事。

在一家媒體工作的林英(化名)在2月23日看中瞭望京新城的一套91平方公尺的房子,仲介報價380萬元,當天,林英帶好了現金,隨仲介去見業主,但業主表示,他要在原價基礎上加價到390萬元,否則免談。這位業主告訴林英,他打算把這套賣了買一套新的,由於自己看好的房源被賣家『加價毀約』了,他也決定毀約。

林英回家以後和家人商量了一個晚上,決定按390萬元買下前一天看中的房源。但此刻他們又接到了仲介的電話,稱業主要求再加價10萬元,而且這也是一個詢價過程,並不代表該業主的最後定價。幾經折磨之後,林英決定放棄這套房子。『心情沮喪了一陣,連工作都沒有心情了。』

買房的挫折給林英一家人帶來了恐慌。買還是不買?在哪個區域買?買一個一居室還是兩居室?這樣的行情下都是一個艱難的抉擇,林英也沒有大把的時間去思考這個問題。按照林英的情況,其收入穩定,為結婚準備首次購房,是標準的剛需。

『市場的瘋狂已經快要把剛需折磨瘋了。』一名地產仲介人士稱,對於那些投資客來說,快進快出,在市場的瘋狂中可亂中取慄,深圳去年房價的漲幅其實已經消滅了剛需,政府已經不會允許在首都出現這種情況。

除了林英以外,賣房者劉剛則是另外一種焦慮,自從家裡添了個孩子以後,他打算把小的兩居室賣了,買一個三居室的房子。目前老房子已經掛出去了,但新房還沒有定下來。一賣一買有一個時間差,市場的瘋狂讓劉剛焦慮萬分,如果房價上漲太快,那就虧大了。另外,目前的房地產的瘋狂也讓劉剛嗅到了危機,換新房該用多大的槓桿成了問題。

漲價毀約的是房主還是二手房仲介?

2月28日,林英在自媒體上看到了無數個和她一樣的買房故事,就是不停地漲價毀約。林英在反思自己買房經歷的時候,也提出了疑問。到底是業主要漲價還是仲介的意圖?

林英表示,整個過程處於高度的資訊不對稱當中,其中只和業主見過一次面,所有的資訊都是仲介和他溝通。而且仲介的有些舉動自己至今沒想明白,此前她曾看中一套房,但仲介卻聲稱該房比市場價貴不建議她買。

上海『鏈家事件』發生以後,有上海媒體報導,鏈家透過自己的房源壟斷能力,將房源鎖定到自己手中,然後就開始哄抬房價。一些仲介甚至將房東的房屋提前購買過來,然後自己再轉手加價賣掉來抬高房價。上海房價上漲的背後除了市場本身的因素,仲介也在暗中助力。

對此,有樓市觀察者指出,藉助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業稅等的影響,籌劃多時的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進場,這一跡象迅速被房產仲介和開發商捕獲,相當部分的房產仲介等開始利用房市高度不對稱的資訊優勢,透過建議業主加價和毀約,人為製造了一部分恐慌情緒。

對此,北京一名地產仲介工作人員向記者透露了部分實情,有些房子業主本來就不準備賣,掛出來只是用來詢價,有些房源本身就是仲介長期託管或者自有的,透過對意向業主的『加價毀約』,可以強化他們的買房預期,接下來再順勢推出其他真正代售的房源,藉助政策利好的預期,這套鮮有失手。

另外,部分房源業主委託給仲介賣,超過一定的售價,雙方將按比例分成,仲介就得想法子把房子高價賣出去,高價賣房對於小仲介比較難,但如果在一個區域壟斷了大部分房源,抬高房價就不難了。

推升一線城市房價背後的金融槓桿

根據統計局最新發布的資料,政策刺激下一、二線城市開始飛漲。其中漲幅最高的是深圳,為52.7%。深圳成為歷史上第一個出現指數同比上漲超過50%的城市。從同比看,城市間分化現象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠高於二、三線城市,三線城市房價同比平均仍在下降。

在『330新政』為代表的樓市刺激新政下,為何一線城市能夠走出與二、三線城市截然相反的行情,而同為一線城市,深圳為何能夠一騎絕塵領先北、上、廣呢。對此,北青報曾在今年1月25日刊發相關調查文章《槓桿上的深圳樓市》,深圳樓市迅猛發展得益於深圳放開信貸,其在2015年的住房貸款突破6000億元。以大陸全國百分之一的人口,占據了約5%的住房貸款額度,可謂是名副其實的『槓桿樓市』。

根據鏈家監測資料,深圳樓市投資客比例已超過25%,正常市場投資客的比例應介於10%至15%之間。另外,去年深圳買房者中換房或改善置業占了近三分之二,他們大都用已有住房進行二次抵押貸款,從銀行套錢出來再投資,許多家庭不惜多方借貸投資買房。

在此背景下,越來越多的深圳人加入眾籌買房、聯合炒房的隊伍。眾籌買房即幾個朋友湊首付,備好兩年月供,房價上漲到某個點時拋出,獲利分成。聯合炒房的極端是『包樓』,即與開發商協商承包整棟樓,自己慢慢賣。

如今,槓桿上的樓市正在向上海蔓延。本身公積金貸款、商業貸款首付的下降已經拉高買房的槓桿。『場外配置』,一個原本用於股市的名詞,現在正快速向房地產領域延伸。據上海方面的媒體報導,從去年下半年開始,上海不少仲介公司和開發商都與有牌照的金融機構推出金融衍生品,向購房者推出首付短期墊付等金融產品,而上海鏈家近日的『金融危機』也與這些金融產品有關。

業內人士認為,讓短期內沒有購房能力的人,可以提前買了,這部分需求被集中且迅速地釋放,讓樓市成交量急速提升。而去年下半年,正是上海樓市瘋狂推高的開始。

北京二手房高溫運行背後存什麼樣預期?

記者近日調查發現,在北京的購房者當中,透過『場外配資』加槓桿的購房者也不在少數。這部分槓桿的來源包括商業銀行的消費貸、信用貸以及仲介提供的首付貸。購房者透過『場外配資』加槓桿,比例動輒超過1比5,甚至高達1比10。

而槓桿的風險已經透過去年的股災演繹得淋漓盡致,10倍槓桿下,只要房價下跌10%,資產將清零。鏈家的一名分析師稱,由於這些資金成本都不低,一旦信貸政策收緊,市場將迅速冷卻,房子是流動性較差的不動產,購房者買漲不買跌,投資客並非想賣就能賣出去,面臨的風險很大。

另外,具體到北京二手市場而言,今年來,北京二手房簽約已經高達36413套,相比2015年同期的19491套漲幅高達86.7%,但價格的環比漲幅只有1.5%,並不顯著。一名樓市分析師指出,二手房的特殊性在於,每一宗買的背後都對應著一個賣,背後是多空的博弈。『高位放量』的行情,一旦價格滯漲,就是風險將至。

今年以來,北京二手房交易市場延續了去年下半年以來的高溫運行。對此,中原地產首席分析師張大偉認為,貨幣政策的寬鬆、樓市利好不斷,影響了購房者的心理。具體到北京市場,人口淨流入,整體庫存數量少,土地高端化趨勢明顯,尤其是各區域頻繁出現『地王』,給市場帶來的恐慌心理非常強烈。

另外,北京市場進入二手房階段,從2月成交資料看,二手房簽約已經達到了9425套,新建純商品房住宅只有1009套。二手房的成交量已經是新房的九倍,而二手房的很大部分是改善性需求。

張大偉介紹,從目前北京商品房住宅市場以及最近幾年的住宅土地供應看,商品房高端化趨勢非常明顯,開發商惜售出現,這些都造成了房價上漲的預期。

上海市住建委:上海將繼續抑制投資投機性購房

2月28日晚間,上海市政府新聞辦就近期上海各房地產交易中心受理大廳人員激增進行了回覆:2月19日,財政部等三部委發文《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》對個人購買家庭唯一住房的給予稅收優惠。政策出臺後,上海市區縣房地產交易中心受理大廳客戶成倍增加,個別仲介藉機鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關手續,同時部分房地產交易中心由於場地狹小,採取了臨時限流措施,經媒體報導,在社會上產生了一定反響。

上海市政府新聞辦稱,住建部門將會同相關管理部門加強對交易秩序監管,保證交易大廳正常交易,對散布不實資訊的房地產仲介機構將予以嚴肅處理。

上海市住建委表示,上海將繼續按照『三個為主』的原則,抑制投資投機性購房,支持自住和改善性住房需求,嚴格執行住房限購政策,確保上海房地產平穩健康發展。商品房交易涉及面廣,房產交易部門將高度關注購房居民們的需求,及時發布房地產市場相關資訊,進一步提高市場透明度。