買房必看 這幾個城市的房價將大漲

房價。

新年伊始,關於一線城市房價加速瘋漲的消息充斥著各種媒體的熱門版面。上海等一線城市房價出現了脫韁式上漲,甚至有房東惜售一天漲價三次。

根據中國經濟網報導,2月23日,北京南五環之外,大興黃村的一塊地經過76輪的激烈競價,最終被綠地以39億(以人民幣計算,以下同)拍到,樓面價達到了驚人的4.7萬/平方公尺,這意味著房子的出售價格至少要超過7萬元才可能賺錢。這塊地拍出這樣的價格,讓很多業內人士都大呼看不懂。而從過往的歷史看,一線城市每一次『地王』的出現,都似乎意味著房價新一輪瘋漲的開始。

一線城市這種火爆的行情是媒體的熱炒,還是當下一線城市房地產市場的真實情況;一線城市的火爆能否像過去一樣向二三線城市傳遞?這種上漲是曇花一現,還是意味著大陸房地產市場的逆襲?

房價暴漲的日子已經成為過去

知名經濟學家馬光遠在去(2015)年年底發表的題為《2016年,這幾個城市的房價會大漲》的文章中判斷:2016年大陸經濟的總體溫度仍然屬於寒冬,而房地產是否穩定將成為大陸經濟的勝負手。基於此,房地產去庫存的政策力度將超乎想像,在幫助農民工買房的同時,政策組合拳還將包括首付回到20%,營業稅、個稅、契稅的完全減免、政府回購、公積金擴容以及更大力度的財政補貼等。

進入2月份以來,房地產救市政策密集發布:2月2日,央行出台了首套房的房貸政策,20%的首付政策重出江湖;2月17日,大陸央行再次發布消息,上調職工住房公積金帳戶存款利率;2月19日又迎來了營業稅、契稅的減免。

一些樂觀的房地產從業者歡呼房地產春天到來,期待房價的再次暴漲。不過馬光遠認為,這是一種非常不切實際的期待,也是對市場和政策的誤讀。

他認為,在房地產市場已經告別短缺的情況下,政策帶來的機會只是結構性的機會。對於人口流入的大城市群而言,需求仍然存在,政策的組合拳一定會激發出真實需求。但對於大量的庫存太大、房子供應嚴重過剩的地區而言,房地產市場不會因為政策的回暖而告別調整。盛宴已經結束,痛苦的調整剛剛到來,政策只是一劑杜冷丁,暫時減輕了痛苦而已。

無論政策如何刺激,房地產暴漲的日子已經成為過去。原因如下:

其一,供求關係巨變,大陸房地產已經從賣方市場轉為買方市場。80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市,住房庫存的消化週期已經到了紅色警報線,一些地方的庫存甚至需要消化至少10年。

其二,房地產的投資熱情在下降,過去買房炒房者,現在大都選擇賣房和離開房地產,這是房地產市場最大的變化。

其三,社會資金正在撤離房地產市場,2013年房地產火爆的時候,房地產行業到位資金高達12.2萬億,占全社會融資額的比重超過70%,增速高達26%,而在2014年,房地產到位資金的增速是負增長,這是大陸房地產市場化以來前所未有的。

其四,在基本居住需求得到基本滿足的情況下,居民對房子的要求已經從『居者有其屋』升級為『居者優其屋』,這意味著未來住房需要滿足這種升級的需求才有市場。

兩點判斷

近日馬光遠再發表房地產市場研判文章,堅持以下幾點判斷。

第一,2016年房價分化的走勢會持續,由於負利率和人民幣貶值的影響,一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段,這些地方的房價今年至少還有10%的漲幅,投資這些城市的房子問題不大;

第二,考慮到2016年房地產政策的刺激力度,三四線想買房子住的也沒有問題,房價暴跌的機率建立在大陸經濟出現危機的基礎上,馬光遠認為,2016年大陸經濟全面陷入危機是小機率。

文章中,馬光遠重申了自己的觀點:大陸房價百分百太高,不承認大陸房價太高不實事求是!

這幾個城市的房價將大漲

『20%的城市和20%的樓盤仍然可以投資……對於一線城市、重點城市以及未來人口流入的城市,現在肯定是買房的最佳時間窗口,至於投資其他城市的房地產,意義並不大。』馬光遠認為,今年的房地產政策肯定比2015年寬鬆,刺激房地產是政策堅定的選擇。

第一上漲梯隊

蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、海口、蘭州。這些城市的房價,今年大漲的機率極大。

第二上漲梯隊

北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲,是因為今年要嚴控人口,市政府要搬遷到通州,四環以內的人口明確要求下降;深圳2015年漲得太瘋;廣州因為周邊城市群的形成,總體供應充足,大漲的條件不具備。

第三上漲梯隊

關注國家級城市圈,中心城市周邊經濟條件不錯的中等城市。