兩會/城裡的房子賣不掉 清華學者:農民工非「接盤俠」

全國人大代表蔡繼明接受本報記者採訪。

頭髮花白,見到熟悉或不熟悉的記者,進入主題前,總喜歡先主動打打招呼。3月1日,今(2016)年60歲的蔡繼明,在全國兩會即將開幕前夕,再次以『蔡繼明兩會議案建議發布會』形式,出現在記者面前。

根據華西都市報報導,蔡繼明,清華大學政治經濟學研究中心主任。截至今年,他與全國兩會『結緣』已有18年。蔡繼明告訴封面記者,連任三屆全國政協委員15年裡,他提交兩百多份提案,其中土地改革有30份。『當時有人稱我「土地委員」,或許就是由此而來。』

今年全國兩會,蔡繼明準備了9份建議。『其中,關於加快農民工市民化的建議,是我最為關注的。』蔡繼明說,推進城鎮化,讓農民工市民化是一條路子。不過,千萬不要指望他們是房產市場『接盤俠』。應從制度改革入手,打破農民工進城門檻,讓他們自由遷徙。同時,改變房產市場遊戲規則,對房地產市場的供給側進行結構性改革,降低房價,讓農民工買得起城裡的好房。

話現象 二元城鄉讓農民『半市民化』

蔡繼明說,關於農民工市民化問題,他已多年關注。因為這與大陸推進的城鎮化息息相關。如何推進城鎮化,政府特別強調要以人為本。所謂以人為本,無非強調的是『化人』不是『化地』。

這些年,政府征地範圍不斷擴大,大量的新城建設起來。但是農民工雖然進了城,並沒有落戶。去年,大陸官方公佈資料顯示,大陸城鎮化率常住人口城鎮化已達56.1%。但是,我們戶籍人口城鎮化率大概37.5%。這樣,常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間,相差18個百分點。用18乘以大陸全國人口總數,得出資料是2.6億人口,即為農民工『被城鎮化』。

也就是說,這個群體生活工作在城市,但是並沒有戶口。大陸存在城鄉二元制度,包含就業、教育、醫療、住房、社會保障所存在的差別,有戶口和沒有戶口,實際上存在巨大差異。

『正是城市二元結構的存在,讓有戶口和沒有戶口存在著巨大差別。』蔡繼明說,全國有大概3500萬流動兒童,就是跟著父母進了城。在農村,大概有6000萬左右的留守兒童,還有5000萬留守婦女和老人。

現在大量進城的農民工,80後、90後占到60%-70%。這些人進城的目的,不僅僅是為了打工,是希望能夠在城市居住下來,但城市在這方面沒有做好充分的準備。

『這其實是農民工半城市化現象,加劇了勞動人口短缺的局面。』蔡繼明認為,因為進城不能落戶,遷徙人口不能定居,農民工到了四五十歲以後,必然就會考慮怎麼養老,就會考慮離開。如有城市戶口的居民可以繼續待業,可以去學習,然後再轉到其他的崗位就業。沒有戶口,沒有基本的社會保障又回到了農村,這樣就人為減少了有效勞動力供給。

支三招 改革讓農民『自由遷徙』

如何實現農民工的市民化?蔡繼明提出三點建議。『第一點就是要給予農民工遷徙的自由。』蔡繼明說,農民應該有選擇居住點,選擇居住城市的自由。建議實行城鄉統一的居住登記證制度,允許城鄉之間人口雙向流動,促進城鄉居民就業、居住、旅遊、休閒和文化的融合。

第二點是解決就業問題,即加快所有制結構的調整。特別是提高中小企業生存壽命。城市裡,吸收就業人口最多的是中小企業。當前,中小企業透過國家簡政放權,現在註冊很方便,每年註冊數量大幅增長。不過,大陸中小企業破產速度,也是非常快的。據調查,大陸中小企業平均壽命是2.9年,而歐美企業平均壽命年限是12.5年,日本平均壽命是30年。如何在鼓勵大眾創業萬眾創新的同時,延長大陸中小企業壽命已成為關鍵。『因此,政府不僅要鼓勵大眾創業,而且應該對現有企業怎麼維持、延緩,或是拯救它的壽命,制定相關政策,以保證他們取得良性發展。』

『我提出的第三個解決建議是改善和調整人口遷移政策。』蔡繼明說,這裡主要是農民進城進入哪些城市,要不要對有些城市加以人口的限制,這就涉及到城市化道路當中,大、中、小城市如何合理布局。十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干問題的決定》中也明確指出:『堅持走大陸特色新型城鎮化道路,推進以人為核心的城鎮化,推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展,促進城鎮化和新農村建設協調推進。』

去庫存 農民不是房產『接盤俠』

農民工進城了,當了市民,是否有利於去庫存?在蔡繼明提交的建議中,還有一份3800多字的相關建議,『化解房地產庫存的治本之策』給出的答案是:不能指望農民工進城購房去庫存。『因為這個群體的收入水準決定了,他們不是城市房地產市場去庫存的「接盤俠」。』

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛估計,截至2015年底,大陸商品住房總庫存預計達39.96億平方公尺。其中現房庫存約4.26億平方公尺,去化週期23個月;期房庫存約35.7億平方公尺,需四五年來消化。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為:2014年底,農民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方公尺,約440萬套;商品房待售面積6.8億平方公尺,摺合約680萬套。理論上10%的農民工實現市民化,就可以有效緩解當前商品住宅市場的庫存壓力。

蔡繼明則根據大陸平均房價算了這樣一筆帳。蔡繼明說,當前大陸全國商品住房平均銷售價格約為6500元(以人民幣計算,以下同) /平方公尺,如按照90平方公尺估算,加上稅費、裝修等費用,保守計算一套房子總費用為50萬元。據大陸國務院資料,外出農民工月平均收入2864元。

如平均一個農民工家庭有兩個人工作,其年家庭收入約為5萬元,房價收入比達到10倍。30%的首付,也要拿出3年全部家庭收入,如果考慮稅費和裝修等費用,負擔會更大。顯然,要讓農民工在城市買房或租房,政府必須給予巨額補貼。有關資料顯示,2.7億農民工及其家庭,在工作地買房的只有0.9%,在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右。『因此,根本別指望農民工當「接盤俠」。』蔡繼明說。

治本之策?
調整房地產供給結構,開闢
商品房市場

蔡繼明說,應該在現有的投機投資過度的房地產市場之外再開闢出一個準商品房市場。所謂準商品房市場,就是只許買而在一定期限內不許賣的自住性或改善性商品房市場。對於準商品房市場,政府仍然可以採用招拍掛的方式售賣住宅用地,但是在所成交的土地價格中,由政府出資30-50%(或以減免方式),從而對所建住宅擁有部分產權。

準商品房只能供購買者居住,而不能進行二次交易,如果遇到特殊情況需要退房,就只能由政府按照折舊率進行回購,再由政府委託的管理公司進行定向銷售。

『只有對房地產市場的供給側進行結構性改革,才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境,迎來房地產行業蓬勃發展的春天。』