兩會/最近房價怎麼走?兩會釋放的信號都在這了!

潘功勝。

2月,在房地產去庫存的背景下,一二線樓市進入瘋狂模式,上海有房子3天漲了30萬(以人民幣計算,以下同),多地出現購房者裹棉被半夜排隊的火爆場面。不禁讓人驚呼『根本買不起房』。

根據鳳凰網報導,果然,在3月的兩會季,房地產成為最受關注的熱門議題。房價為啥這麼瘋狂?怎樣打擊投機?各個部門怎樣的措施?京滬深等一線城市又是如何降溫的?我們關注的問題都能在兩會中找到答案。

房價為啥這麼瘋狂?

大陸央行副行長潘功勝認為,一線城市住房價格上升速度比較快,最基本的影響因素還是住房供求關係,有投機力量在炒房,但不是主要因素。而房企和房屋仲介等參與配資提供貸款等因素,則影響了人們的心理預期。

目前樓市面臨前所未有的政策寬鬆期,降息以及股市不景氣導致大量資金流向一二線城市樓市。加之實體經濟產能過剩,資金持續流出實體經濟,尋找可以流入的市場。

2月下旬,大陸財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部公布,調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策。被一些業內人士稱為調控房地產市場的『大招』。這些因素都推動了房價上升。

這些因素又被場外槓桿放大。重慶市市長黃奇帆認為:樓市高槓桿引發了暴漲,而放任高槓桿的存在將是另一場金融災難。他描述了『首付貸』一類產品的風險:『比如最近房地產交易中有一些房產商——也有些房地產買賣中的仲介公司,他們給購房者提供首付支持。

我們一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%,現在有些已經降到20%,如果房產商或者仲介再給買房的人提供10%到20%的首付,實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付,房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去(2015)年股市高槓桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。』

由於房市體量更大,牽涉面更廣,加上房貸遊戲規則、風險識別和監管上的不足,對國民經濟和廣大人民群眾造成的危害會更大,尤其是銀行的壞帳風險。

他指出,要更注重去槓桿降風險,絕不能用加槓桿的辦法來促銷售、去庫存。『如果用加槓桿的方式去庫存,跟中央精神是背道而馳的,會給經濟帶來巨大風險。』黃奇帆強調。

怎樣處理炒房投機?

加槓桿是炒房狂熱的一個焦點。去槓桿自然也是樓市降溫的重要一步。3月9日,大陸央行副行長潘功勝表示,大陸央行已經關注到了(炒房)相關情況,將會同住建部、銀監會協商,對炒房投機活動進行具體分析。『目前在對相關領域進行進一步瞭解,如果真有違規情況發生,就需要進一步規範。對於哪些金融機構參與提供了住房首付、有多大的規模都要瞭解,這其中包括房地產企業、房地產仲介以及非正規金融機構等。』

根據大陸央行所指定的房貸政策,在如北京等限購的城市中,以按揭貸款的形式購買首套房,購房者需要支付不低於房價30%的首付款。而目前,一些網路金融平台、仲介公司可以提供針對首付資金的貸款。業界普遍認為,這相當於降低了購房者的購房門檻,也在挑戰政策的權威。這正是黃奇帆描述的風險所在。

大陸全國兩會前後,深圳、上海也先後預警樓市高槓桿房貸隱患,並開始排查。另據21世紀經濟報導消息,北京市金融局正在對相關業務進行摸底,並且與住建委等部門就此事聯合約談了一些企業。

除了去槓桿,政府用啥辦法穩定房價?

在3月5日的《政府工作報告》中,大陸國務院總理李克強就指出:『完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,適應住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存。建立租購並舉的住房制度,把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。』

這是《政府工作報告》首次提及『因城施策』、『租購並舉』的辦法。之後在部長通道上,住建部長陳建高回答了相關問題:『城市間分化嚴重,一線和二三四線城市不一樣,而且這種情況越來越嚴重。』這正是『因城施策』出台的背景。

具體怎樣『因城施策』?陳政高重點談到一線城市應『實行嚴格的限購政策,同時實行嚴格的差別化稅收和信貸政策;增加土地供應面積,及時披露相關資訊;增加中小戶型供應數量,搞好保障性房屋供應建設;打擊各種交易中的違法違規行為;正確引導輿論。』


陳政高接受記者採訪。

談到房地產相關稅收,財政部長樓繼偉在7日的發布會上提到:房地產稅還在配合有關部門在立法的階段。至於住房供地的問題,就輪到國土資源部表態了。9日,國土資源部部長姜大明直接回應道:『有些人擔心一線城市土地調控會不會出現逆轉,城市開發邊界會不會突破,這些肯定不會發生。』

國土部的具體措施包括:為保障性安居工程實行土地應保盡保,發揮政府土地收儲的作用及時增加土地供應面積,同時盤活城市中的閒置土地,特別是房企長期囤積而沒有開發的土地。

發改委主任徐紹史則對『租購並舉』進行了簡單解釋:『深化住房制度改革,要構建購和租並舉的住房制度。現在我們國家租房的比重低,需要深化住房制度改革,堅持購和租並舉的方針。』

此外他還提到了調控一二線城市房價的措施:『比如說限購,這是行政手段。還可以採取經濟手段,來調整一些經濟政策。要增加住房供地,加快推進保障房建設和棚改。要抑制不合理的投機性需求。化解房地產庫存這個任務是比較艱巨的,我們要有耐心,要因地制宜地施策。』

幾個房價飛漲的城市自然也要拿出一套辦法

近期上海房地產市場非理性過熱,上海市委書記韓正認為,住房是特殊的商品,政府必須要加強調控,但調控必須是『科學的』,『符合規律的』。

就超過2400萬人口的上海而言,韓正表示,解決住房問題根本是建立健全兩個體系,即市場體系和保障體系。其中,市場體系應當按照『三個為主原則』調控,以居住為主,市民為主,普通商品房為主進行市場調控;

保障體系就是要盡最大的努力,多策並舉,去解決好中低收入家庭和困難家庭的基本住房需求,這是黨和政府的職責。他強調,對於一些違法違規擾亂市場的行為,就應當依法嚴肅處理,以維護房地產市場健康穩定。

北京則會加強限購政策。3月7日,北京市常務副市長李士祥表示:下一步北京將嚴格執行限購尤其是通州的限購政策,與此同時,也將從人口疏解的戰略出發,控制房地產開發投資。透過控制房地產的開發控制人口過載。

而去年房價增長最快的深圳,2016年1月房價同比增長45%。有新聞打出這樣的標題『深圳一小區市值抵大陸第五大機場』。為瞭解決過熱的問題深圳拿出了很直接的措施。3月初,深圳市委書記馬興瑞表示:高房價是深圳當前難解決的大問題,但政府不可能袖手旁觀。未來,深圳將大量供應原特區外土地,並出台一些政策規定不允許炒房。 

馬興瑞介紹,深圳空間非常小,沒有土地之後,就提出陸、海要用好,大陸中央和省裡非常贊同深圳拓展發展空間,包括填海55平方公里,陸地整備50平方公里左右,『深圳還有100多平方公里,大家可以想像未來還有發展空間』。