首付貸:推高房價元凶? 加槓桿購房值得警惕

首付貸。

首付貸:是指在購房人首付資金不足時,由地產仲介或金融機構為其提供資金拆借,為購房人變相發放可用於首付的貸款。在一些房屋總價較高的城市,『首付貸』可以讓部分購房者的實際首付約降至10%。

根據新京報報導,春節過後,一二線城市樓市的熱度直線飆升。在房價頗受關注的同時,『首付貸』也被推上了風口浪尖,被質疑推高房價,並增加了樓市風險。隨著12日大陸央行的首次正面回應,『首付貸』畫上了句號,被官方叫停。那麼,『首付貸』到底是什麼?風險何在?

發酵從摸底到被指『違法』

一二線樓市火熱的背後,是首付貸事件的不斷發酵。3月4日,深圳市開始對網貸平台、小貸公司涉及眾籌買房、『首付貸』或其他高槓桿放貸的情況進行摸底排查。繼深圳之後,北京也開啟摸底涉嫌高槓桿房貸的進程。3月9日,上海市啟動首付貸摸底調查行動。隨後,廣州也展開了對首付貸情況的深入調查。

在一系列排查研究之後,『首付貸』這一房地產金融產品被官方打上了『違法』的標籤。就在12日,大陸央行副行長潘功勝在十二屆大陸全國人大四次會議舉行的記者會上稱:大陸央行與相關部門一起,結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動,對房地產仲介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平台合作開展的金融業務進行清理和整頓,打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。

官方說法一出,不僅是傳統仲介的首付貸業務偃旗息鼓,不少P2P平台的首付貸產品也紛紛下架。根據盈燦諮詢3月14日針對20家主要對接首付貸資產的P2P網貸平台進行的調查顯示,其中有17家平台停止了首付貸相關業務,有一家平台仍在發首付貸相關標,兩家借款端仍然有相關業務展示。

相關房地產仲介人士表示,首付貸現在正處於風口浪尖,仲介對於與首付貸相關的金融產品也是謹慎對待,暫停服務是普遍的選擇。

回溯 何為『首付貸』?

所謂『首付貸』,即相關貸款資金可用作購房首付款,這些產品主要由網路金融平台、地產仲介等設立的小額貸款公司等發起,甚至有銀行介入其中,為購房人變相發放可用於首付的貸款。這樣,房地產加強了槓桿,購房者可以在首付貸『場外配資』的支持下提前進入房地產市場。

記者瞭解到,首付貸主要分為兩種,有抵押和無抵押。一名房貸金融產品的資深從業人士告訴記者,無抵押首付貸的審核更加嚴格,通常貸得的資金很低,放款額度往往在30萬元(以人民幣計算,以下同)以內。而有抵押的首付貸通常針對的是二手房的交易,購房者通常自己有住房,但出售已有房源與購買新房的交易時間不匹配,在短時間內湊齊首付資金緊張,就將已有住房抵押換取新房的首付。

實際上,自從互聯網+進入仲介行業,金融平台搭建已被業內公認為仲介行業乃至房地產行業的一大趨勢。以鏈家為例,目前其已將經營的觸角伸向了新房、金融、裝修等房地產上下游領域,而非僅限於傳統二手房經紀業務。而鏈家持有的協力廠商支付牌照,也為其相關金融業務提供了資質和可能性。

儘管行業趨勢如此,但對於混雜的市場來說,目前首付貸產品正處於『半監管』狀態。不久前,有多名業內人士指出,此類P2P平台或產品,部分或存在涉嫌自融或利益輸送的風險。

中原地產首席分析師張大偉就表示,對仲介和代理機構來說,涉足房地產金融,優勢可以說是促進了市場交易,但從資金使用通道來說不夠透明,蘊含了巨大的風險。

規模 50億?1萬億?

樓市上行背景下,部分投資客重回市場。首付貸被當作撬動房價的洪水猛獸。那麼市場上首付貸的規模究竟有多大?

此前有媒體報導,三成購房者是藉助仲介公司槓桿來完成購房的,單就仲介行業而言,『場外配資』規模或早超1萬億元。但也有大部分業內人士認為,這樣的估算規模太過誇張。

同策諮詢研究部總監張宏偉曾對媒體表示,首付貸使用比例大約為5%,即仲介公司交易的100套房子中,大約有5套使用了首付貸業務的,首付貸業務開展得較好的公司,可能會達到8%-10%。

除了仲介公司,目前部分P2P平台也提供首付貸服務。據不完全統計,有近50多家P2P網貸平台出現過首付貸標(出現過1次符合首付貸類型的標即進行統計),其中有20家P2P網貸平台以對接首付貸資產為主要業務,包括多寶貸、合匯貸等。不過目前已經有多家平台暫停了首付貸相關業務,包括廣州e貸、房天下理財等平台。

根據盈燦諮詢的不完全統計,近8個月P2P網貸首付貸的累計成交量達到了43億元,由於2015年7月前首付貸的成交規模相對較小,因此P2P網貸行業參與首付貸模式的金額預計不足50億元。

而此前有媒體報導,在深圳,負責摸底排查的深圳互聯網金融協會秘書長曾光說:『據不完全統計,此次摸底排查的企業預計30家左右,所投放的「首付貸」存量規模大致在25億至30億元。』雖然從目前看來首付貸的規模似乎並沒有想像中巨大。但一些類似於首付貸的場外配資管道仍舊大有人在。

『首付貸在前幾年市場低迷的局面下推出時,還被業內稱讚為有助於加快專案去化。在市場上漲時,卻被認為助推房價上漲的推手。禁止了首付貸,購房者也會從別的管道尋找資金。』某P2P平台相關人士表示。盈燦諮詢的資料也顯示,目前P2P平台的其他房貸產品,如按揭貸、贖樓貸等資料並沒有明顯下降。

市場加槓桿購房值得警惕

『與萬億的房地產市場相比,這點資金明顯微不足道,所以P2P網貸是引起房價大漲的說法是站不住腳的。』針對最近首付貸推漲房價的說法,盈燦諮詢的分析師表示。

某P2P平台相關人士表示,對於無抵押類的首付貸,規模較大的平台都會進行更為嚴格的審查,不會輕易放水。否則一旦貸款人違約,平台將會面臨更大的風險。『目前我們平於台上首付貸產品的主要客戶還是以剛需、剛改人群為主,貸款也主要用於短期周轉。』

然而,在業內看來,首付貸的整體規模雖然無法得出精確資料,但濫用首付貸對市場的影響卻是顯而易見的。北京房協秘書長陳志在接受媒體採訪時表示,一旦火熱的樓市出現反轉,購房人很有可能會出現斷供房貸的現象。這對整個房地產市場和金融體系都會形成巨大的打擊。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為,深圳利用槓桿投資投機性購房的現象值得警惕。在一線城市和少數二線城市房價非理性繁榮、狂熱性上漲面前,關鍵在於政府管理部門和商業銀行不可放任個人投資投機者盲目而激進地擴大槓桿。

對監管部門來說,一方面,要防範少數城市房價下跌之後所隱藏的按揭違約風險;另一方面,不能任由當前房價繼續非理性大漲,否則將導致越來越多的自住者買不起房,同時也不利於資金支持實體經濟。

而在亞豪機構市場總監郭毅等業內人士看來,樓市過熱是雙降、稅費下調和去庫存等多種因素所導致的。在目前一線城市房價快速上漲的形勢下,緩解供需矛盾才是需要共同面臨的問題。

平台與個人需要謹慎考量

非理性地使用首付貸,對於個人和房貸平台來說同樣存在潛在風險。據記者瞭解,之前市場上出現的首付貸產品,對外放款額度不一,但大部分的放款金額都在房屋總價的10%-15%。按首付占總房款30%的情況計算,首付貸提供的資金可以占到購房首付款的30%-50%之間。

以300萬元的住房為例,借款人一般最多可以借到45萬元,而用戶自己只需要另外掏45萬元。這也就意味著購房者以45萬元撬動了300萬元的資產。

同時,據瞭解,很多機構,包括部分銀行機構在內推出無抵押的純信用貸款,購房者僅需提供收入證明即可申請貸款,貸款金額往往在20萬-30萬元。而此類貸款的利率甚至高達10%以上。

業內人士表示,購房槓桿放大的同時,也意味著購房人資金風險的成倍放大。首付貸可以做到10倍槓桿,樓市下跌10%就會出現資不抵債的情況。購房人應當對自己的資金實力和風險承擔能力做出謹慎的考量。在無抵押信用貸購房的情況下,購房者承擔著銀行貸款和首付貸雙重還款壓力,如果無力償還,銀行還可獲得房屋資產,首付貸這一方只能自己承受損失。尤其是部分炒房者,一旦房價出現下跌,作為資金鏈中最薄弱的一環,他們或將是多米諾骨牌中倒下的第一張牌。

同時,首付貸產品對於放貸平台的風險也是不可忽視的。上述盈燦諮詢分析師表示,由於房地產與金融的結合是大勢所趨,首付貸屬於金融的一種創新模式,需要更加的規範,否則對於P2P網貸平台、投資人、銀行都存在著風險。『首付貸由於貸款利率低使得利潤空間本身就不大,若有違約就會出現壞帳。而對於有抵押的首付貸產品,如果購房者的房產作為抵押物發放貸款,就需要對房屋進行準確評估,確保房屋的價值能覆蓋借款人的違約金額。如果是二次抵押,銀行的優先權將高於平台,平台容易出現資不抵債的情況發生。』