上海樓市新政調查:新盤成交量腰斬 房價仍堅挺

寶山區顧北路房產仲介一條街,幾乎看不到購房者。

上海樓市『3•25新政』轉眼已滿月,春節後一度喧囂沸騰的房價話題漸漸進入『冰河期』。

根據中國經濟周刊報導,五一小長假,帶著『上海房價究竟跌了沒』的問題,記者走訪多地深入調查發現,『3•25新政』頒布後,就新推樓盤而言,不論是4萬( 以人民幣計算,以下同)/平方公尺以下的低端住宅,4萬~8萬/平方公尺的中端住宅,還是8萬/平方公尺以上的豪宅,前來看房的客戶均銳減,持幣觀望成為主流態度,但價格仍然堅挺。

新樓盤成交量下跌一半以上 ,
看房客也銳減

記者透過內部管道查看某諮詢公司地產資料系統發現,上海『3•25新政』頒布前後的新盤成交量跌幅驚人。其中,單價不足4萬/平方公尺的公寓專案,3月28日—4月3日與3月21日—3月27日相比,呈現斷崖式下跌:限購前4周周均成交達到32.75萬平方公尺;限購後僅有15.25萬平方公尺,下跌幅度53.44%。

單價4萬~8萬/平方公尺的中端專案更是慘烈,限購前4周周均成交8.8萬平方公尺,限購後只有3萬平方公尺,下跌幅度達到了66%;類似情況還出現在8萬/平方公尺以上的豪宅專案上,受限購政策及專案推盤策略改變的影響,限購前4周周均成交2.2萬平方公尺,限購後僅0.73萬平方公尺,下跌幅度深達67%。換言之,這種成交『腰斬』的情況幾乎覆蓋了滬上不同價格梯隊的新樓盤。

不僅成交量跌去一半以上,多個新盤的售樓處甚至出現了『乏人問津』的冷落景象。

『目前大部分客戶認為後期房價會持平或者略微下跌,所以春節後那種「搶房」的情況不複存在,剛需購房者開始出現挑挑揀揀的心態,我碰到過一部分已經訂購的客戶甚至因為新政而退房觀望,但這種情況還不算多見。』一位匿名的開發商售樓處負責人對記者坦言。

據記者瞭解,外環外公寓專案多數針對剛需市場,而在『3•25新政』以後前去諮詢的客戶中,不滿足『連續社保繳足5年』條件的客戶占到了三成左右,成為成交量最大的『殺手』。

除了剛需專案外,『金字塔』結構頂端的豪宅市場也在『3•25新政』之後門庭冷落。其中,位於『新靜安』板塊的中糧天悅壹號來人量減少70%、大寧金茂府來人量下降40%,位於楊浦的翡麗甲第來人量下降50%。據悉,這主要受到新政將二套房首付從四成提至七成的直接衝擊,資料顯示,在市區高端公寓的業主中,二套房比例占到了50%~60%。

相對受衝擊較小的還是『魚肚』部分,單價4萬~8萬/平方公尺的中端樓盤中,萊蒙中央公寓來人量下降30%,萬科翡翠公園來人量減少20%,紫竹半島來人量減少40%,尚海酈景來人量減少30%,新政執行後相對平穩。

新政後房價仍堅挺,
萬科一樓盤還漲了2000多元/平方公尺

不過,成交量『腰斬』似乎並沒有撼動開發商力撐房價的決心。位於中環的萬科翡翠公園屬於房價的第二梯隊,在新政頒布後的第二天開盤,客戶經理蘇麗告訴記者,不僅樓盤不會降價,從開盤初至今單價已經漲了2000多元,『之前開盤的時候是6.4萬/平方公尺,現在售價6.6萬/平方公尺,我從2010年開始做房地產,經過了兩次房地產調控,但我們這個板塊的房價已經從2008年的2萬多漲到了現在的6萬多。』

據蘇麗介紹,目前新推的樓盤已經所剩無幾。『我們整個專案是30萬平方公尺的體量,分六期來開發,一到四期已經售完,現在賣的是五期,一種是125平方公尺的,一種是150平方公尺的,6、7、8號樓是125平方公尺的,只有大概一樓還剩4套房子,15、18號樓的房子是150平方公尺的,大概還有20套房子,其他就沒房子了,我們是3月26日開盤,125平方公尺的總共有140多套房子,當天的去化率就在80%左右。』

『我們是故意到新政第二天才開盤的,因為之前認籌的客戶太多,開出來140多套房子,認籌差不多接近300個人,新政後很多被限制了,沒有買房,所以我們也沒有成為「日光盤」。』蘇麗告訴記者。在125平方公尺的樣板房裡,記者所待的一個多小時內,有五六位前來看房的意向購房者。

受限購影響最明顯的外環外新盤中,記者注意到,開盤價格也依然比較堅挺。以奉賢金匯的天和前灘時代為例,開盤當天原計劃推出216套,後減少了72套,當天成交套數是110套,成交率80%,之前報價2.1萬/平方公尺,實際成交均價是2.04萬/平方公尺。

同屬天和旗下的天和尚上海原計劃推出376套,後減少為288套,實際成交260套,成交率達到90%,之前報價1.9萬/平方公尺,實際成交均價1.84萬/平方公尺。在觀察人士眼中,開發商心態比較平靜,小幅調價後平穩出貨,並且傾向後續立即加推。

值得一提的是,即使是成交慘澹的中高端住宅專案也並沒有因此降價出售。位於閔行吳涇的紫竹半島開盤推出60套,當天成交僅20套,之前報價4萬~4.2萬元/平方公尺,實際成交均價也達到了4.1萬元/平方公尺。據上述諮詢公司系統資料顯示,單價4萬以下公寓市場均價保持在2.2-2.4萬/平方公尺,單價4萬~8萬住宅專案均價5萬~5.5萬/平方公尺,單價8萬以上豪宅均價維持在高位10萬~10.5萬/平方公尺,與『3•25新政』前相比變化還不明顯。

房產交易中心仍排長隊,
大多數是新政前買房

與售樓處的門可羅雀形成鮮明對比的是房產交易中心,它正在努力消化著『3•25新政』頒布前的火爆交易。4月29日,也就是五一小長假前的最後一個工作日,記者來到寶山區房地產交易中心。春節過後,它曾經因為一張排隊到主幹道上堵塞交通的照片而走紅網路。

9點半剛過,交易中心五樓的繳稅大廳就已經人潮湧動,大廳四周的盆景被人群擠得變了形。『我們特地趕在五一前來辦手續,因為五一以後要營改增,雖然對我們沒有什麼實際影響,但是剛剛經歷過「3•25新政」,怕政策還有什麼風吹草動,還是早點辦比較安心。』在記者採訪過程中,像王先生夫婦這樣的心態非常多見。一個半月前,他們以3萬/平方公尺的價格賣掉了自己位於寶山羅店的『普通住宅』,用以置換同板塊的『非普通住宅』,如今只剩下買房手續中的最後一步:過戶。

在被問及擔不擔心在新政前夕高位買房時,王先生表現得心情愉悅,『新政以後我們的非普通住宅就要七成首付,反而買不起了,況且現在交易中心一天內可以辦完繳稅、過戶兩件事,我們上次來辦審稅手續時,從一樓電梯那裡就開始排隊,光上電梯就等了一個小時,現在效率肯定高了。』

而在四樓的資訊查詢窗口,排起的隊伍也已經隨著牆角一路延伸,構成了一個尾部翹起的大寫『L』形。據記者觀察,隨著時間推移,人數還在不斷增長。在領號區及交易中心預檢大廳門前排起的長隊一眼望不到盡頭,記者從隊首走到隊尾,花費了半分鐘的時間。

下午3點半,記者又來到閔行區房地產交易中心,這裡在春節後也曾因為6點就開始排隊而登上媒體頭版。記者在現場看到,前來辦理過戶手續的用戶基本將二樓的座位坐滿,人潮比新政以前有所退潮。下午剛4點,交易中心一層,辦理審稅的人群只能將區域內的空位填充一半。多位仲介業務員告訴記者,當天的任務已經完成。而最近二手房交易中,價格基本不變,觀望態度明顯加強成為仲介共識。

鴻如仲介吳先生告訴記者,這批前來辦理手續的購房者基本都是『3•25新政』前交易的客戶,整個流程覆蓋的週期恰好趕上五一。

p80-1五一小長假前的最後一個交易日,寶山交易中心人潮湧動《中國經濟周刊》記者 勞佳迪 I 攝
五一小長假前的最後一個交易日,寶山交易中心人潮湧動。