大陸社科院報告:35城住房普遍估值過高 深圳最具風險

35城住房普遍估值過高,深圳最具風險。

中國社會科學院財經戰略研究院編寫的《大陸住房發展報告(2016~2017)》近日發布。報告透過建立大陸住房市場風險監測體系測度發現,大陸全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州成為住房估值風險最高的10個城市。

根據新京報報導,報告提到,熱點城市的整體風險狀況較為突出,而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。

前9月商品房銷量同比增27.14%

報告從房價收入指數比、房價租金指數比、住房使用成本等幾個維度衡量了35個大中城市住房的估值情況。分析稱,估值過高的住房市場有較大概率出現房價增速下滑或房價下跌,其估值指標可能長期向著均值恢復。

報告指出,2015~2016年,大陸住房市場逐步進入上升的週期,全國商品住房銷量快速增長,2016年1~9月份同比增長27.14%,比2015年全年高出了20.27個百分點。

報告認為,本輪樓市運行形勢集中體現為是市場回暖過程中的局部過熱。熱點城市房價上漲過速過猛,部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛,總量上庫存連續減少,總庫存比2015年底減少了1.51億平方公尺,去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續加劇,一二線城市庫存小、銷售快,三四線城市庫存大、銷售慢。

明年樓市總體平穩回落

報告預測,2017年大陸樓市將迎來一個短期調整期,總體將平穩回落,但具有不確定性。

空間上,市場調整也將繼續呈現差異化。在具體指標上,大陸全國房價整體增幅將收窄,個別月份或將絕對下降,其中,一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大,三四線城市分化;房地產開發投資將放緩,增幅或將低於2016年;總體庫存將會進一步下降,降幅會有所收窄,且城市間分化嚴重,三四線城市去庫存任務仍然艱巨;銷售開工方面,2017年銷售或將有較大幅度下降,開工面積也將會下降,同時分化還會持續,一二線新開工或將增加。

看點1
本輪樓市風險仍然可控

報告稱,當前住房市場風險整體高於2010年,估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中於一線城市與部分二線城市等熱點城市,無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度,均已超過2009~2010時期。

當年的統計顯示,2009年10月份北京商品住宅的成交均價達到15891元(以人民幣計算,以下同)/平方公尺,比9月份環比上漲了1514元/平方公尺,漲幅達10.5%;與2008年同期同比上漲了3563元/平方公尺,漲幅達28.9%。而且在房價快速上漲的同時,當年仍然出現供不應求,許多樓盤開盤即售罄,甚至出現托門子、找關係還買不到房的現象。

報告主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,大陸樓市總體風險仍然處在可控的範圍,主要指標沒有超越風險控制線。儘管必須高度關注房貸存量年均31%的超高增長,但大陸的總體房貸槓桿率及全民負擔能力目前還未超出合理範圍。如果考慮到大陸收入差距,投資和投機中多是高淨值人群,這個風險應該更低一些。另外,本輪過熱是局部不是全域性的。主要集中在一、二線城市和大都市周邊區域三、四線城市。

11月29日,萬達集團董事長王健林在印尼接受外媒採訪時也表示,大陸的房地產有泡沫,但不會崩盤。

看點2
應引導樓市『軟著陸』

報告指出,基於當前房地產市場與宏觀經濟環境及未來走勢,房地產調控的目標:總體上引導市場實現溫和調整,迫使一、二線城市樓市降溫實現『軟著陸』,促進三、四線及以下城市繼續去庫存。

除了完善後續補調準備,報告還提到,要完善『分城施策』、『協同作戰』。因為在房價合理增長條件下,一、二線城市樓市對三、四線城市具有風向標意義,能帶動三、四線及以下城市去庫存。但在過快增長狀態下,兩者存在零和關係,一、二線城市價格高漲將導致三、四線需求向一、二線轉移,從而增加其城市的空置和庫存。

中國社會科學院金融所國際經濟與金融研究室副主任蔡真認為,防風險並非『保房價』,防風險情況下,對房市要做的是使波動的水變成平靜的水,導向實體經濟,金融支持供給性結構性改革,讓它找到新興行業有回報的地方,才能改回來。他建議,採取資本專案管制,讓房產資金導向實體經濟。

看點3
政府激勵制度有待健全

報告稱,地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。在『9•30新政』之前,熱點城市地方政府基本採取消極調控的方式。例如,部分熱點城市並不存在去庫存問題,卻透過飢渴性土地供給方式,導致土地供應相對不足,製造土地供應緊張局面,引發民眾恐慌,並趁機出讓土地,獲得大量土地出讓金。

倪鵬飛分析,去(2015)年12月份中央經濟工作會議提出,樓市調控是分層次施策,一二線城市還是以抑制投資投機為重點,去庫存還是三四線城市,但一些一二線城市沒有庫存,採取去庫存政策;三四線城市有庫存,但為了經濟增長,增加投資,賣地增加財政收入,去庫存的基礎上又加庫存。因此,導致價格的暴漲和市場的恐慌。

報告認為,目前整體來看炒房激勵機制並沒有變,政府激勵制度有待健全,土地政策不太給力,金融清償對違規資金進入房地產領域清償還沒有展開,限購政策作用有限,並且有副作用。因此,總體判斷,樓市調控短期效果比較明顯,但長期效果還有待於觀察,屬於謹慎樂觀。

中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春在接受媒體採訪時也表示,明(2017)年可以在土地政策上面做更多的文章。比如說一二線加大土地供應程度,透過土地價格的下調,來調整一二線房地產的上漲速度。

資料
風險城市前十 7城新房價格漲幅超20%

看著日趨上漲的房價,張樂(化名)感到十分忐忑。『房價一漲,首付也立刻多了幾十萬。』

2011年入職的張樂從去年起將買房提上了日程,『年初的時候已經有了自己中意的範圍,也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之後就買下來。』

不曾想過了春節之後,突然一波暴漲席捲了一線城市。多出的數十萬首付已經徹底將張樂擋在了購房的門檻之外。『現在只能考慮向更遠的地方遷了。』張樂沮喪地說。

根據易居研究院智庫中心公布的資料來看,自今(2016)年以來,報告中提及的10個估值風險最突出的城市中,有7個城市的新建商品住宅均價漲幅超過了20%。

資料顯示,截至9月,合肥的新建商品住宅均價已達到了14034元/平方公尺,較今年1月時的9215元/平方公尺上漲了52.29%。福州以31.24%的均價漲幅位列其後。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價也同比上漲超過20%。

隨著國慶之後,多地調控政策的出台,部分城市的樓市量價開始出現下行。易居研究院智庫中心統計顯示,截至10月31日,10月上海新建商品住宅成交面積80萬平方公尺,環比減少16%。

另據中原地產統計,截至10月31日,10月全月大陸全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場最火熱的7、8月份相比,已經明顯減少。