調控政策輪番轟炸樓市拐點已明 房價走勢明顯趨穩

調控政策輪番轟炸樓市拐點已明,房價走勢明顯趨穩。

2016年是剛過35歲的王洋得意的一年,年初購得的2套房到現在已經漲了1500多萬元(以人民幣計算,以下同)。但對於快滿30歲的張恆來說,2016年卻讓他的購房夢陷入絕望,甚至不再去想,不再去看。

根據經濟參考報報導,2016年的樓市,在眾多因素的助推下再度一飛衝天,截至9月,房價同比漲幅超過20%的城市達到12個,但『來得快去得也快』,隨著地方政府在大陸國慶小長假調控的集中收緊,房價漲勢戛然而止,張恆『絕望』的買房路似乎又迎來了一絲轉機。

大陸國家統計局19日發布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。

案例 兩個極端的北京購房故事

2016年是張恆在北京的第六年,也是剛具備買房資格的第一年,但作為安家立業基礎的房子,對於他來說,已成奢侈品。

『之前是能買得起,但沒有購房資格,現在購房資格有了,但房價卻早已高到無力負擔。』張恆說,2010年畢業後就來了北京,開始了北漂生活。一開始工作並不穩定,所以沒有買房的需求,但隨著工作的穩定,生活的落定,買房已提上日程,家裡人賣掉老家的一套房產,東拼西湊湊到80萬元。『但也許是這個決定做得太晚,這時北京購房資格已需要5年連續社保和納稅記錄,我再度錯過了購房的時機。』

張恆嘆了口氣說,他租房片區的房價已經漲至每平方公尺6萬至7萬元。『買套兩居室最少也得400萬元左右,以現在我手裡的錢在北京六環以外首付也不一定夠,更別說近些的位置。』

『我已經是30歲的人了但仍未安身,所以我在考慮要不要回武漢老家。但轉念一想現在武漢的房子也已3萬元以上,再看看自己的收入,想必天下再大,卻難有我安身之處。』張恆苦笑了一聲,又無奈地搖了搖頭。

而與張恆遭遇不同的是,35歲的王洋在2016年不僅對住房進行了改善,還另外買了一套做投資。『原來的房子在西四環,雖然和周邊小區比已經非常好,但看到石景山新開發的別墅,就直接動心了。』

『妻子一開始不同意,但後面就被我說動了。』王洋說,也就是這兩周時間,讓他的購房房款又增加了200萬元。

王洋直言,正是他看到了房子的漲價預期,立刻做了決定,交了700萬元首付款。隨後又在亦莊某樓盤用之前賣房剩下的200萬元付了首付。

當被問及還款壓力以及風險,王洋笑笑說,利用兩套相互做抵押,還貸就不難了。『況且年初購買的這兩套新房的售價已上漲超過50%,這資產增值的速度是其他任何投資也比不上的。都說北京房價泡沫高,會像日本一樣下跌,但這個結果從不在我考慮範圍之內,北京的房價只會漲不會跌。』

風向 及時剎車樓市拐點已明

值得注意的是,本應是樓市發力的大陸國慶小長假,因地方收緊政策集中打壓,火熱的勢頭被澆了冷水。使得延續了一年多的此輪房地產快速上漲週期被中斷。

大陸國家統計局19日發布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,在因地制宜、因城施策的調控政策作用下,僅泉州一地環比漲幅超過2%,房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。

易居房地產研究院最新報告也顯示,11月,70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.6%,相比10月份1.1%的增幅有明顯回落。

分城市看,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別為上漲0.1%和持平,分別比10月份回落0.4和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%,較10月分別回落0.9和0.5個百分點,漲幅基本停滯。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,從資料特點看,因為政策收緊、本輪樓市調控導致的房價漲幅拐點已經出現,房價在9月後快速扭轉。從70個大中城市平均環比漲幅來看,11月新建商品住宅價格環比漲幅0.59、二手房上漲0.34,均是2016年春節後的最低點。

資料顯示,11月房價與此前上漲最瘋狂的9月相比,房價漲幅明顯放緩的城市超過50個。其中,無錫漲幅收窄幅度高達7.4個百分點,鄭州收窄7.1個百分點,杭州收窄5.9個百分點,北京、合肥、青島等5個城市漲幅收窄幅度超過4%,濟南、石家莊等13個城市漲幅收窄幅度超過2%。

成交量方面,11月多數城市市場成交呈現集體回落之勢。中原地產資料顯示,從資料相對完整的36個中原所監測的城市來看,11月新建住宅成交面積僅7個城市出現上升,其餘全面下降。其中,深圳、東莞、佛山、廣州等調控城市降幅超過兩成,而惠州、杭州、蘇州、南昌等調控城市的降幅則超過四成。

因此,易居研究院分析師嚴躍進預計,四季度全國熱點城市積極吸收調控政策效應,市場過熱現象受到了明顯遏制。預計12月份各地管控房價的力度依然會加大,相對應地,房價環比增幅將繼續收窄。

願景 讓房回歸『住』的屬性

對於張恆和王洋來說,『房』這條難以逾越的鴻溝,讓他們間的差距越來越大。

中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛表示,經濟下行、人民幣貶值、資產荒、實體經濟不景氣與城市分化,是引發樓市局部過熱的重要環境因素。在此背景下,樓市熱潮不可避免地使局部房地產泡沫加劇,從而誘發並加大市場風險,不得不引起重視。例如,局部上漲過快刺激巨量資金透過各種灰色管道湧入房地產市場,扭曲資源合理配置,加劇財富分配不平等,加大金融體系風險。

此前召開的中央經濟工作會議就明確了住房的居住屬性。中央經濟工作會議強調,『要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,嚴格限制信貸流向投資投機性購房』。

對此,東興證券分析師鄭閔鋼表示,中央確立住宅的居住屬性,確立新的調控政策框架和方向,可以看作政府對於地產行業監管思路調整的一大轉折。

倪鵬飛指出,基於當前房地產市場與宏觀經濟環境及未來走勢,房地產調控的目標總體上引導市場實現溫和調整,迫使一、二線城市樓市降溫實現『軟著陸』,促進三、四線及以下城市繼續去庫存。

業內人士認為,在房地產仍然是大陸經濟增長的重要支撐的背景下,政策將主要保持『穩定』。透過控房價、去庫存,以『穩』為主或是未來較長一段時間內房地產政策的主要取向。

對於房地產長效機制的構建上,萬科集團總裁郁亮表示,應建立土地多元供應制度,增加土地供給,透過政策傾斜提高居住用地比例,完善相關標準,提高土地利用效率。在商品房市場,藉助軌道交通、加快建設既有產業功能又有居住功能的衛星城和城市群,疏散人口密度。

倪鵬飛則表示,要建立『多元所有』『現房銷售』『租售並舉』『過濾使用』『貨幣動態』的住房產權、經營、交換、消費和分配制度,讓新市民透過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立『有償性、競爭性』的住房用地制度,『多層次、普惠制』的住房金融制度,『以持有稅為主』的房地產財稅制度。此外,進一步加大三四線城市保障房貨幣化安置的比例。