股神華潤清倉萬科賺走1800億 留下寶能恆大一臉錯愕

華潤向深圳地鐵轉讓萬科股權簽字儀式。

真的是A股開年第一大戲!股神華潤清倉萬科賺走400億(以人民幣計算,以下同),成全萬科深鐵這對A股年度CP,然而深國資和恆大或是最大贏家。

根據鳳凰網報導,去年12月18日,萬科宣布終止收購深鐵資產,市場一度喟嘆,王石和白衣騎士的愛情果然夭折了。圍觀群眾們還為王石等管理層列了一個『Bucket List』:萬科新一屆的董事改選將於2017年3月底進行,在這場被市場成為萬科『雅爾塔會議』之前,王石再出奇謀的余地已經很小了。

然而就在1月12日,一顆重磅的深水炸彈被拋出!萬科A和萬科H雙雙停牌,公告稱,華潤將籌劃涉及所持萬科股份的重大事項。

晚間,萬科A公告,華潤將全部股份轉讓給深鐵。萬科A公告稱,華潤股份和中潤貿易擬以協定轉讓的方式將其合計持有的公司1,689,599,817股A股股份轉讓給地鐵集團。轉讓完成後,華潤股份和中潤貿易將不再持有公司股份。標的股份的轉讓價格為人民幣372億元,對應每股交易價格22元。股票將於2017 年1月13日開市時復牌。

萬科股權變動兜兜轉轉,深鐵萬科修成正果。而深鐵這條巨鱷以及它背後的力量再次讓市場驚呼『了不得』,寶能系的命運又被推到了風口浪尖。真的是A股開年第一大戲!

深鐵萬科成功結盟!萬科管理層話語權提升

華潤和平出局。央企走了,地方國資來了。

1月12日,萬科A和萬科H雙雙停牌。萬科公告稱,公司股東華潤及其全資子公司中潤國內貿易有限公司將籌劃涉及所持公司股份的重大事項,具體細節尚在確定中。

晚間萬科A公告顯示,華潤股份和中潤貿易將全部股份轉讓給深鐵,轉讓價格為人民幣372億元,對應每股交易價格22元。轉讓後,地鐵集團持股15.31%。以萬科A最新收盤價20.40元/股計算,深鐵接盤溢價7.8%。

上周日的中城聯盟年會上,王石強調,萬科未來仍將堅持『走正道、傍大款』。『誰是大款?就是大型國有企業。國策之下,國有企業一馬當先。不和他們在一起,我們和誰在一起呢?』同一場合,王石的老友胡葆森說,『萬科已經看到了勝利的曙光。』

萬科管理層勝利了嗎?

我們先來刷新一下目前的萬科股權結構:

股東

持股比例

寶能系

25.40%

深鐵

15.31%

恆大

14.07%

安邦

6.18%

萬科管理層金鵬計劃

4.14%

萬科德贏資管計劃

3.66%

萬科工會

0.61%

實際上,如果算上許家印的香港『朋友們』所持股份,恆大持股萬科已接近17%。

按照目前形勢,華潤集團就算將全部股權轉讓予深鐵集團,『寶能系』仍保持第一大股東位置。

不過,成為萬科股東,深鐵已經明確表態支援萬科管理層:『作為國內房地產行業龍頭企業,萬科擁有優秀的管理團隊,豐富的開發經驗和紮實的發展基礎,入股萬科將有利於雙方在發揮各自優勢的同時,形成更加有效的戰略協同。深圳地鐵將支援萬科管理團隊按照既定戰略目標,實施運營和管理。』

這樣一來,最理想的情況下,除了深圳地鐵,萬科管理層還有望獲得安邦的支援,屆時股權可能超過25.6%,將超過寶能系。此外,去年底,有多家媒體報導,『寶能系』當時已謀求退出萬科方案。

廣發證券地產首席分析師樂加棟稱,此次深圳地鐵受讓華潤集團股份,只能說萬科股權事件朝著解決方向邁出了第一步,但要說該事件得到有效解決還為時尚早,局面依然複雜,未來走向有待觀察,提醒投資者關注事件進程中的不確定性帶來的投資風險。

華潤賺400億正式退出

華潤發布聲明慷慨作別:華潤集團轉讓所持有的萬科股權是綜合考慮自身發展戰略和產業布局的需要,也是國有資產保值增值的需要。此次股權轉讓有利於萬科健康穩定發展,有利於地方企業資源整合協同,是一個多方共贏的方式。

十幾年風雨同舟,作為萬科長期大股東的華潤在萬科股權分置改革、B股轉H股、推出股票期權激勵計劃等關鍵事項上都提供過實際幫助,甚至在涉及萬科與華潤置地的同業競爭時,華潤亦能保持中立,妥善處理。

對於華潤在萬科中發揮的作用,萬科管理層過去也做了非常肯定的評價。然而,華潤始終只是在安安靜靜的做一個財務投資者。萬科從來未被算入華潤核心資產之列,萬科也很少被外界認為是『華潤系』。資本突然叩門,尷尬浮出水面。無論如何,華潤已經是一個大贏家。

華潤與萬科結緣於2000年8月,當時華潤從深圳特區經濟發展公司那里以4.46元/股的價格買下了8.11%的股權,再加上自己持有的2.71%的萬科B股,一舉成為萬科的大股東。華潤成為萬科第一大股東付出的代價不超過3億元。也就是說,華潤現在持有的15.3%的萬科股份中,2/3來自於2000年及之前。

華潤歷年從萬科獲得的分紅相當可觀。據蓮花財經計算,2009年以來(因為2009年以來萬科沒有送轉股,比較好計算)萬科每股的累積紅利達到2.16元,而華潤持有16億多股份,也就是說,華潤在2009年以來獲得的萬科分紅就超過了30億元,遠遠超過其持股成本。

華潤此次轉讓套現高達372億元,再加上其持股17年以來的分紅,累積獲得收益或超過400億元。

知名投資人@股社區稱,華潤持有萬科這十六年裡,股價漲了17倍,其中每股現金分紅已經超過了當初買入的股價,算的上A股最成功的價值投資案例。當然,2000年買套一線城市的萬科房子賺的會更多。

華潤堪稱股神

王石提前示好,歡迎深鐵

在新年第一周,萬科公布了一則或對未來股東、管理團隊利益平衡有重大影響的公告。

1月5日,萬科公告披露,公司董事會以全票方式表決通過《關於第二次修訂專案跟投制度細則的議案》。觀點地產新媒體報導,萬科專案跟投制度的此次修訂,將包括取消追加跟投安排,降低跟投總額度上線至10%,以及設置門檻收益率和超額收益率等細節。(此前萬科員工跟投最高比重可達到13%。)

觀點地產網稱,自2014年即開始推行的包括事業合夥人持股計劃、專案跟投制度,是萬科實施已久『事業合夥人制度』的基石,實施之初的意圖即是要將萬科管理團隊利益與股東利益高度捆綁。其後的股權之爭中,萬科『事業合夥人』作為代表管理團隊利益的制度性安排,成為博弈對手指責萬科存在『內部人控制』的口實。

因此,現在萬科率先對專案跟投制度進行修訂,降低跟投總額度上限、保障公司優先於跟投人獲得收益等做法,外部觀察者普遍認為這是萬科管理團隊因應形勢發展對未來各股東主動做出的重大示好舉措。

此前,媒體一度將此解讀為萬科管理層逐漸與原大股東華潤達至和解。但結合媒體最新報道—去年12月萬科、華潤和深圳市政府已經簽署了有關股權轉讓的相關協定,萬科的這一舉措可以被視為為了迎接新的地方國資股東而釋放的善意。

關鍵角色:深圳國資,雄心勃勃!

華潤集團決定出讓萬科股權的原因還不清楚。不過,騰訊財經曾報道,在過去半年,當各方股東矛盾激烈對立時,作為華潤集團的直接管理單位,國資委接替了華潤集團處理此事。在最初,華潤方面傅育寧團隊自己可以做決策,但在後期,所有決策都由國資委來做,華潤在此事的所有決策也都需要提前獲得國資委批准。

深鐵集團是深圳市國資委直管的國有獨資企業,萬科並購深鐵失敗讓謀求萬科控股權已久的深圳國資委計劃受阻。不過,深圳國資委這只『隱形之手』或許一直在運作。

去年11月29日,萬科驚現121億大宗交易,恆大許家印溢價5%接盤。市場異常感興趣的是神秘賣方究竟是誰,因為這時散戶手裡的籌碼已經不多。

誰持有上億股萬科、誰在上億股地賣萬科?虎嗅網曾分析道,一心想控盤萬科的央企華潤不會賣,寶能系持股不到6個月不能賣,剩下持股過億又有可能出售的機構只有安邦、萬科管理層及證券基金公司了。他們都不是單純的財務投資人,願意將籌碼交給恆大多半是『隱形之手』』協調的結果。

恆大總裁夏海鈞此前表示,恆大無意也不會成為萬科的控股股東;另一方面,深圳國資旗下的A股上市平台深深房已經確定將『迎回』恆大地產,恆大地產日前已完成300億元戰略投資的引入工作。這種局面下,『恆大替市政府出手收集萬科籌碼,換取重組深深房的批准』,這個『傳言』有相當大的可能性。

深圳國資戰略布局中有一位『關鍵先生』—深投控。

深圳投資控股成立於2004年10月,是隸屬於深圳市國資委的投資控股平台。2014年10月,深投控方案獲批,深圳國資正式拉開改革大幕。方案提出,深圳新一輪國企改革總體思路為:以管資本、調結構為主線,調整優化產業布局,推動優勢資源向以金融為主的高端服務業、以產業園區開發運營為主的房地產業、以新材料和節能環保為主的新興產業集聚;以市場化、專業化為導向,構建企業管控新模式;以資本運作、資源配置為手段,發展混合所有制經濟;以創新機制、規範履職為核心,完善現代企業制度和公司治理機制。

深投控內部學習的主題是『對標淡馬錫,探索新突破』。自成立以來,共完成22家一級企業、177家二級企業的改制,開發並運營著6個產業園區。

截至2015年底,深投控旗下全資/控股企業達67家、股參企業26家,分為金融服務、房地產、先進製造、高端服務、戰略性新興產業等五個板塊。全系統企業總營收、總利潤分別為460億和206億,總資產、淨資產分別為3737億元、1435億元。

寶能何去何從?

華潤轉股給深鐵基本宣告萬科股權之爭的塵埃落定,現在就看姚老闆如何退出了。兜了一個大圈子後,又回到了原點,一旦處理失當,寶能仍有爆倉風險,保監會確實需要考慮後手如何應對了。

保監會主席項俊波最新強調,要把防控風險放到更加重要的位置,重點圍繞司治理、保險產品和資金運用三個關鍵領域,下決心處置潛在風險點。對於觸碰風險紅線的,要堅持露頭就打,出手要快、下手要狠,確保把風險消滅在萌芽狀態。

隨著去年底以來,保監會和証監會對險資投資進行嚴厲監管措施以來,險企的A股投資受到極大限制。日前前海人壽已被叫停開展萬能險新業務,並在一定時間內禁止申報新的產品,互聯網渠道保險業務同樣被暫停。

《關於調整保險資金投資政策有關問題的通知》規定,保險公司投資同一上市公司的股票,不超過該公司總股本的10%;超過10%的僅限於實現控股的重大投資。

寶能系目前共持有萬科股權25.4%,其中寶能系的投資平台鉅盛華通過九個資管計劃累計持有約9.93%,前海人壽直接持有6.67%,鉅盛華直接持有8.8%。

根據摩根大通的計算,如按平均8%的利率進行測算,寶能系九個資管計劃平均持倉價約為20元/股;另據萬科7月份的舉報信,按平均利率7%以及存續期8個月計算,考慮融資成本後的寶能系資管計劃平均股價約19.83元/股。

《保險資金運用管理暫行辦法》則規定,實現控股的重大投資僅限於:保險類企業,包括保險公司、保險資產管理機構以及保險專業代理機構、保險經紀機構;非保險類金融企業;與保險業務相關的企業。

萬科為房地產開發企業,顯然不屬於保險公司可以控股投資的產業範疇。

從萬科A去年12月18日的階段性高點29.00元算起,最新收盤價20.4元,萬科A市值已蒸發900多億元。去年12月初,高盛研報稱,萬科A未來12個月的目標價為16.5元。由於市場預期該公司前幾大險資股東均已喪失增持的動力和實力,市場一度盛傳寶能系正在謀求『接盤俠』。

萬科股價走勢

而寶能退出的路徑有二:

解除與資管計劃的一致行動人協定,則這些資管計劃不受禁售期約束,隨時可以套現;

寶能繼續按照第一大股東履行一年禁售義務,在7月份之後賣出。

若解除與資管計劃的一致行動人協定,則寶能系持有萬科股份還剩15.47%,與第二大股東深鐵基本持平。

寶能的選擇或將再次引爆萬科A的喧囂。

而根據此前公告,恆大持有萬科A15.53億股,占萬科總股本的14.07%,共耗資362.73億元。按此計算,恆大持有萬科A的成本約為23.35元/股,早已大額浮虧而恆大還能做一個安靜的美男子做多久?未來萬科的另一大變數或許就是恆大。

王石不敵許家印,2016年恆大銷售奪冠

萬科這一年多是當之無愧的資本市場明星,不過在銷售業績上已被趕超。據萬科公告,2016年公司累計實現銷售面積2765.4萬平方米,銷售金額3647.7億元,分別較上年同期增長34%和40%,在房企銷售排行榜上,落後於第三大股東恆大,名列第二。

2016年內地房企銷售業績相繼出爐,大陸恆大以3733.7億元人民幣反超萬科登上冠軍寶座,領先第二名萬科86億元,碧桂園闖入3000億大關,位列第三位。

中國上市房企

2016年銷售金額(億元)

恆大地產

3733.70

萬科

3647.70

碧桂園

3088.40

保利地產

2100.87

融創中國

1506.30

華潤置地

1080.40

金地集團

1006.30

綠城中國

958.00

世茂房地產

681.20

新城發展控股

650.60

恆大地產、融創中大陸、新城發展控股、華潤置地、世貿房地產為合同銷售金額和面積,保利地產、首創置業為簽約金額和面積。

恆大2016年銷售額按年增長85.4%,而萬科則增長39.5%,這意味著恆大銷售增速為萬科之兩倍,值得注意的是,恆大早在去年9月,前三季度的銷售就已經超越萬科,差距達176.8億元,也就是說,在內地房地產銷售稍微放緩的第四季,萬科還追趕上了一些差距,才使得全年差距縮小至86億元。

恆大地產銷售面積超出萬科逾60%。

中國上市房企

2016年銷售面積(萬平方米)

恆大地產

4469.00

碧桂園

3747.00

萬科

2765.40

保利地產

1598.66

華潤置地

776.28

融創中國

731.90

金地集團

658.20

新城發展控股

575.00

YAJULE地產

530.20

世茂房地產

491.85

綠城中國

483.00

富力地產

469.35

首創置業

226.40

寶龍地產

146.85

2016年末,恆大又放大招,引入8名戰略投資者,注資約300億元人民幣,以換取恆大地產經擴大股權13.16%,令恆大估值達到2280億元,整體估值已經超越萬科,此舉被看作是為回歸A股鋪路。

匯業證券表示,就房地產業務而言,恆大土地儲備多過萬科,但集中在二、三線城市,萬科樓盤質素更高;不過萬科股權紛爭未平息,沒有大股東掌控決策方向,可能影響管理層專注業務。

而2017年房企的日子較前一年肯定要不好過了。落幕不久的中央經濟工作會議指出下一年的經濟政策方向:要堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

國務院參事仇保興解讀稱,房地產的政策應該服從、服務於防控資產性泡沫,而不是用房地產來穩增長或保增長。這與過去將房地產作為國民經濟重要增長支柱的提法有所差異,其背後是我國住房市場發展階段的變化,讓住房回歸居住屬性,需要對基礎性制度加以深度調整,通過設計科學合理的體制機制保障住房市場的多樣化供應,最大限度地滿足不同區域、不同收入水平老百姓的住房需求,而不能讓房價脫離經濟的基本面和老百姓的真實居住需求。

方正任澤平則表示,2017年房地產銷售回落已達成共識,但由於開發商資金足以支撐投資,土地購置費超預期,因而對2017年房地產投資增速並不悲觀,預計增速範圍為1-3%,且接近3%的概率更大。