房價起飛這些城市將擠入「新一線」 有你家鄉嗎?

城市內的自然發生趕不上房價的上漲,原因當然是老生常談的地價高企、資源集中、人口流入大—供需比始終是需求大於供給。

北上廣深這『老一線』平均房價破4萬的同時,城市病亦尤其嚴重。城市內部的自然發生趕不上房價的上漲,原因當然是老生常談的地價高企、資源集中、人口流入大—供需比始終是需求大於供給。

根據新華網報導,一部分熱點二線城市在2016年房價飛速上漲,城鎮化率與產業升級轉換也正處於良性發展階段,從而進入『新一線』梯隊。

房價是否是衡量一個城市進入『一線城市』標準?是,但並非唯一標準。因為房價也在一定程度上反映了一個城市的發展。近日,安居客發布了《2016國民安居報告》,報告顯示去年表現最搶眼的不是『老一線』北上廣深,而是新崛起的樓市『四小龍』—蘇州、南京、合肥、廈門,平均漲幅超過30%,四城中合肥飆漲最快,二手房價格漲幅高達76%;位列第三的是石家莊,同比漲幅達65%。此外,武漢、鄭州同樣是漲速似飛,但是全年漲幅最高的卻是廊坊,二手房價格同比漲幅高達103%。但如果說廊坊會成為這一輪崛起的新一線城市,恐怕會被無情嘲笑。

判斷一個城市是否進入新一線城市跑道,勢必要對這個城市進行綜合考量,根據克而瑞報告,從房地產、企業競爭、經濟、城市基建等四大維度進行建模分析,南京、杭州、蘇州、天津、武漢、重慶等市最終得分排名較高。

這是否意味高房價?未必。

房地產『窪地』樣板

若論大陸房地產市場高房價的『窪地』,在今天看來,毫無疑問是重慶。近期由於『打飛的去重慶買房』讓大陸人民突然認識了這個直轄市的房價居然還這麼『良心』。據重慶本地人、電影導演洪雲表示,雖然因為電影行業資源過度集中導致他必須經常待在北京,但是他依舊打算在重慶買房。『看了北濱路幾個樓盤,好些都不到一萬五。』洪雲說,北濱路在重慶是好地段,不但臨江,還是重慶正在打造的另一個『陸家嘴』—『江北嘴』的一部分。洪雲說,『從房價這個角度看,我的幸福感很強。』

對此,河海大學區域經濟研究中心主任劉奇洪曾撰文,解讀高速發展的重慶為什麼能夠跳出高房價的魔咒。他在文章中引用:據大陸指數研究院的統計,2010年至2015年,重慶房價的漲幅是12%,而大陸100個主要城市的房價平均漲幅為22%。

劉奇洪先是指出重慶背負的『重』,城市總面積超大、老國企老工礦企業多、農村富裕人口多、貧困地區多。但重慶的聰明在於,當許多城市以房地產為主導的城市化綁架了政府財政的時候,重慶並沒有這樣做,這個城市實現了支柱產業轉換,其經濟增長依靠的是以高技術產業和新興產業為主的實體經濟。對此,財經評論家葉檀也曾撰文表示,『根據最新資料,2016年重慶實體經濟保持了穩定增長,首級增長超過60%,這意味著新的物流、產業鏈條在西部地區的形成。從汽車、電子到裝備,重慶在重走珠三角等地區二三十年前的路,並且是在控制房價、金融風險的基礎上進行,房價一定得平穩,不能大漲,也不能跌,比GDP增速略低,以完成產業轉移。』

劉奇洪表示,『從某種程度上看,重慶真正做到了系統性的,從經濟和民生兩個維度去調控房地產市場,實現人的城鎮化。很多人都提到土儲平台、地票制度、保障房制度、房產稅制度,共同創造了重慶成功控制房價的氛圍。總結成一條就是,綜合考慮房地產市場的長短期特點,控制房地產市場宏觀層面的供求關係。比如重慶市政府在長期管理實踐中總結出的25%原則:全市每年房地產投資不能超過固定資產投資的25%,以達到供求的平衡。』

不過,有一個共識,在這個經濟增速連續領跑大陸的城市,房價在未來是肯定會漲的。但地方政府一定會繼續抑制房價,從2016年12月31日到2017年1月11日,重慶官方已經5次通過媒體『喊話』,為樓市降溫。多個業內人士也表示,重慶會漲,但大漲的可能性不大。而且,有專家表示,從調控手段來看,重慶還沒有動用調控的重手段:限購限貸。

儘管重慶依舊在『負重』前行,但不可否認,這個西部城市潛力是巨大的。

中部城市的力量

2016年,中部城市發力驚人,武漢、合肥、鄭州三城在房價上漲這個指標上令人側目。

以武漢為例,僅到2016年7月,新房成交均價已突破萬元大關,這一年武漢人對此稱『漲得已經讓人崩潰。』

不過,有先見之明的人是有福的。2009年離開上海時,方力是戀戀不捨的。這是他大學與奮鬥了多年的城市。在國際4A廣告公司多年的工作,使他積累了豐富的工作經驗,也擁有一筆不小的積蓄。他要創業,開自己的廣告公司;也想買房,因為妻子的肚子裡已經有了小寶貝。

方力至今都為自己走對了這步棋而頗為自得。也是,如果不是離開上海選擇了武漢,他大概不會有今天的成績:一個在武漢廣告圈內頗有份量的公司、一套住得毫無壓力的別墅、一個美滿幸福的家庭、一份想走就走的自由。

『我相信武漢在未來會發展成為新一線城市,這點毫無疑問。』方力對本刊說。

根據第一財經旗下資料新聞專案,『新一線城市研究所』發布的《2017中國城市創新力排行榜》,在合夥人指數這一項中,該資料引入了智聯招聘的競爭指數—即城市中履歷投遞數和招聘崗位數的比值,它能夠衡量城市中人才競爭的激烈程度。此外,外來人口佔比和在校大學生數量分別衡量城市的人才供給和儲備。由此,武漢、成都、天津和南京是此項得分排名靠前的新一線城市。

武漢地理優勢明顯,作為中部地區的中心城市、一帶一路重要節點城市、國家綜合交通樞紐、長江中游城市群的重要中心城市,武漢沒有理由不快速發展。

自國務院批準實施《長江中游城市群發展規劃》以來,武漢承載了實現中部崛起、大陸經濟發展新增長極的重要任務。在2005年至2015年這十年間,武漢的GDP增幅達到了387%,大多數年份的增速超過現有一線城市。

作為老工業基地,鋼鐵、汽車產業一直是武漢的支柱。而近幾年,武漢的產業轉型也實現了新路子。如今的武漢,核心產業聚焦在資訊技術、生命健康、智慧製造等三大塊,未來要打造中部現代服務業中心。此外,武漢的高速發展,離不開其內的高校、科研資源。承擔著國家全面創新改革試驗、創新型城市試點任務的武漢,是大陸重要的科教基地,是僅次於北京、上海的大陸第三大科教中心。

武漢的物流、交通也非常發達。『十二五』期間,武漢的高鐵網已經形成通達多個國家中心城市的8小時交通圈,成為繼北京、上海、廣州之後的全國鐵路四大路網主樞紐之一。

『武漢房價持續上漲是大趨勢,不過由於去年的四次調控,類似的大漲可能性不大。』有關專家表示。

『老一線』三區域持續亢奮

儘管中部地區、西部地區新一輪城市在迅速發展,但京津冀區域、長三角以及珠三角區域,依舊是大陸最具上升潛力的三大區域,即便北上廣深發展受到高房價及其他因素制約,但依舊聚集了大量資源,也依舊是吸引大量人才進入。而且,不容忽視的是,這三個區域對周邊城市的虹吸效應正在減弱,此番由房價切入的高速跑道上也包括了三大區域周邊的一些城市,如天津、蘇州、杭州、南京。

以南京為例,1月10日,南京市第十五屆人大五次會議第一次全體會議開幕,南京市長繆瑞林在會上作政府工作報告時披露,2016年南京實現GDP10450億元(以人民幣計算,以下同)。南京自此成為江蘇第二個(第一個為蘇州)經濟總量跨入萬億的城市,同時也是全國第11個經濟總量過萬億的城市。

與此相匹配的是南京房價上漲的速度與火爆程度。1月11日,南京市房產局局長郭宏定,在南京市十五屆人大會議代表團,全團會議審議中匯報情況時提到,2016年是南京歷史上房價上漲最快、樓市最火爆的一年,同時也是南京樓市調控要求最嚴、調控難度最大的一年,這一年南京總共出台7個調控文件,以此來促進南京樓市健康發展。

或者有一些城市還未進入新一線梯隊,但也同樣不容小覷,例如文章開頭提到的,二手房價格同比漲幅高達103%而在2016年房價領漲大陸的廊坊;在2016年12月30日,中山市出讓8宗土地,最高溢價率已經超過300%,令該市正式進入萬元時代,就此,珠三角已有珠海、東莞、佛山、中山四城地價破萬,被媒體稱為『價值窪地在一年間填平』。

這些三四線城市地價、房價的高速上漲,主要原因來自於一線核心城市高房價的外溢,廊坊是一個典型案例。『京津冀一體化』這一概念被房企炒作了多年,房價也隨之起起伏伏漲跌了多年,直到去年受北京市政府東遷,通州城市副中心確立的利好實錘,一些投資客更加看好廊坊樓市。再加上通州出台最嚴格限購後,很多資金外溢,開始炒作環京樓市,這成為廊坊房價爆漲的最主要原因之一。