歷史探密/大陸古代的「限購令」

大陸古代的「限購令」。

宋真宗大中祥符七年詔令:『現任京朝官除所居外,無得於京師購置產業。』當時之所以會出台這樣的詔令,一是為了限制兼並,二是為了平衡住房市場上的供需矛盾,讓老百姓有房可買。

根據鳳凰網報導,唐朝出台了一種持續了一千多年的限購政策,『天下諸郡……有田宅產業……先已親鄰買賣。』(《唐會要》卷85)即全國不管哪個城市,一切地皮和房產,想出售,先問親戚和鄰居。

此後,五代十國規定,賣房的時候,先問四鄰和族人是否想買,如果他們不願,或者出的價太低,你才能賣給其他人。宋朝規定得比五代十國時還要細緻,明確了徵求意見的順序:先問族人,後問四鄰。

假如你不問親鄰,親鄰發現你的房子住了新人,可在一年(南宋改為3年)內向官府告狀,要求以原價贖回,重新出售,並以房親為第一售房對象,四鄰為第二售房對象。除非親鄰們逃荒逃到了外地,你急等用錢,又無法詢問,你不得不賣房,同時有見證人簽字畫押,有買賣合同,有繳稅證明,有公章,政府才不予追究。

這種規定是為了保護當時的宗族制度。大陸古代的社會基礎是宗族制度,一切的不動產在法律和道德兩個層面都是個人與族人所共有的,尤其是房屋這種由祖上遺留的房產,如果未經叔伯兄弟同意就出售,很可能傷害其情感與利益。為了維護這種基礎制度的穩定,減少宗族內部的糾紛,朝廷規定在賣房前一定要先徵求親屬的同意。另外,也為了便於親鄰檢舉,進而便于政府控制每一戶居民。簡言之,政府人為設置親鄰障礙,必定減少住房交易,必定增加居民遷徙的難度,這樣把百姓都固定到土地上,統計人口也好,徵收賦稅也好,勘破案件也好,都變得很容易。

宋朝禁止京官在京購二套房

宋真宗大中祥符七年詔令:『現任京朝官除所居外,無得於京師購置產業。』當時之所以會出台這樣的詔令,一是為了限制兼並,二是為了平衡住房市場上的供需矛盾,讓老百姓有房可買。

現在政府出讓國有土地給開發商,用的方式是招、拍、掛,即招標、拍賣、掛牌。宋朝朝廷同樣是這樣賣地的,不過當時不叫招標和拍賣,而是叫做『實封投狀』:朝廷公布地塊和底價,有意向的買家把自己能出的價錢寫在紙上,裝到信封裡,投進朝廷指定的標箱,報價期滿,朝廷開箱,公開念出各人的報價,出價最高者可以買到地皮。

明清兩代,不許官員買房的政策進一步擴大化,朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。

明朝的規定是這樣的:『凡有司官吏,不得於見任處所置買田宅。違者笞五十,解任,田宅入官。』(《明代律例匯編萬歷問刑條例任所置買田宅》)敢在工作所在地買房,讓朝廷得知,打五十大板,開除公職,最後還要沒收你買的房子。

清朝的規定則在照搬明朝法律的基礎上又加了一條:『旗員歷任外省,有在任所置產者,勒限責令,變價回旗。如有隱匿不報,查出財產入官,地方官失察,照例議處。』(《乾隆實錄》卷8)就是說,不光限制官員購房,還限制旗人購房,凡旗人去外地工作,膽敢在工作地買房,其所買房產由朝廷強制拍賣,拍賣所得歸政府所有。如發現旗人在工作所在地買房,當地官員也有責任向朝廷舉報,如不舉報,一旦查出,跟著買房人一起受處分。

明清政府何以要這樣規定?目的是嚴防官員腐敗,維護自身統治。畢竟官員收賄方式花樣繁多,又唯獨無償或者低價受贈不動產最難查清,於是乾脆就不讓他們在工作地擁有房產。那些在任職地買了房的,會被默認為貪污,受到嚴懲。

明太祖逼官員給窮人蓋房

《明太祖實錄》記載:洪武七年農歷八月,朱元璋給南京的官員下了一道聖旨,在龍江找了一塊閒置土地,蓋了260間瓦房,供沒有住房的南京人居住。南京的官員很快執行了。一個月後,朱元璋又給上海(當時叫華亭縣)的官員下旨,讓他們對宋朝留下來的居養院進行翻修,修好後讓沒有住房的上海人居住。上海的地方官也很快執行了。

試點成功,朱元璋認為可以在全國複制『南京模式』了。當年年底給中央的官員下旨:『全國範圍內,沒飯吃的,國家給飯食;沒衣服穿的,國家給衣服;沒房子住的,國家給房子』。明太祖之後,各大城市的房價還是扶搖直上,朱元璋『居者有其屋』的夢想徹底破滅了。

明清設『找房款』制度防炒房

明清時期沒有人囤房,其原因就是『找房款』制度。簡單來說就是剛開始我賣房時賣了你1萬塊(以人民幣計算,以下同),過了些日子,我發現房價已經漲到了5萬塊了,那麼我擁有一次讓你『找補』給我房款的機會,即賣方向買方追討一部分貨款,以補足商品的價值。

康熙六十年(1721年),江蘇武進人劉文龍將自己的一畝八分地以7兩銀子的價格賣了出去,時隔8年,劉文龍以『原價輕淺』為由,委托仲介向買家『找』了1兩銀子。自明清到民國,找房款現象屢見不鮮。

清朝政府明文規定,允許賣方『憑中公估找貼一次』。即使買賣雙方已經錢貨兩訖,房子也過戶到買主名下了,如果後來房價漲了,賣方仍有權利讓買方再掏一次錢。而且在歷朝歷代,朝廷往往都會限制一個人擁有園宅地的面積。如果購買超過指標,那麼每超一畝就得挨十大板。

清朝為旗人建『經濟適用房』

明朝以後,因為城市的發展,城市居民的住房漸漸成了執政者不得不關心的問題。於是,在清朝,經濟適用房出現了。但清朝的經濟適用房和現代的恰恰相反,清朝的經濟適用房是專門為特權階層建造的。

清朝初年,大批旗人來北京定居,清政府將漢人統統搬到外城去住,把內城騰出來給旗人。內城房子蓋好後,清政府按品級給旗人分配,一品官20間,二品官15間,三品官12間,四品官10間,五品官7間,六品七品官4間,八品官3間,九品官和沒有品級的普通旗人一人兩間。

到乾隆年間,旗人越來越多,內城房子不夠用了,而且一些旗人吃喝嫖賭,領的錢糧不夠用,把政府分給他們的房子偷偷賣了出去。乾隆一方面繼續給旗人蓋房,另一方面開始搞房改:第一,國家不再給旗人免費分房(有特殊貢獻以及跟皇室有特殊關系的旗人除外),哪個旗人嫌房子不夠住,可以向政府申請購買;第二,原來分到的房子可以賣,前提是你得把它從國家手裡買下來,從公房變成私房,從只有使用權變成擁有所有權。

於是,旗人花了很少的錢,把原本屬於公家的房子,統統變成了私人財產。乾隆四年,一個叫額森特的旗人交給內務府57兩銀子,就買下了一個坐落在正陽門外高井胡同、擁有三間正房兩間廂房的小型四合院。這個四合院按市價,至少500兩銀子。像額森特這樣享受到經適房的旗人,乾隆年間至少有50萬人。

在清朝,不僅北京城裡為旗人修建了海量的經適房,全國各地到處都有享受特殊優待的旗人居住區。以南京為例,當時明故宮至通濟門的一大片區域都劃給了滿人。滿族人聚群而居,因此南京人把這塊地方稱為『滿城』。至今,在這一塊區域內,還留有藍旗街的名字,顧名思義,當時這裡是藍旗滿人的經適房。