世界萬象/炒房者9個月內 把房價炒高兩三倍

炒房者9個月內,把房價炒高兩三倍。

如果不是這幾天的採訪親耳所聞、親眼所見,我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業模式。下個月,我的採訪物件魏廣華就要離開漳州了,尋找下一個獵物。在他的『團隊』進駐福建漳州的9個月裡,這裡的房價高歌猛進,他帶來的2000萬現金,也只花出去了1000多萬,現在卡裡一共躺了接近5000萬現金。

根據鳳凰網報導,『炒房要的是夠准夠快夠狠,無異於刀口舔血,狠賺一把就要離場,尋找下一城。』很難想象,做為樓市炒家中的新兵,魏廣華的撈金速度竟如此之快。

下面,是中國證券報記者再現的三個城市的炒樓故事。在一輪輪的房價上漲中,有的人暴富了,更多人的未來被房子裹挾,艱難前行。

漳州『坐莊』風雲

漳州地處閩南金三角,東臨台灣,南接潮汕,距廈門島僅40分鐘車程。這裡月月瓜果應市,四季和風拂面,是休養生息的安逸之所。香飄萬里的水仙花,也將漳州的名氣播撒到全國各地,而最近半年來,其『如雷貫耳』的方式,卻是漲幅位列全國前列的房價。

『9個月時間,均價漲2倍,個別樓盤超過3倍。』在這閩南人極為重視的清明節,泉州人魏廣華缺卻『捨不得』回家祭拜先人,他『竊』以為自己為漳州房價的巨幅飆升『做了不可推卸的貢獻』。

來到漳州前,魏廣華是一家鞋廠老闆,因近些年『實體難做』,加之2016年初廈門房價節節攀升,他的幾個業餘炒房的兄弟都收獲頗豐,魏廣華經過縝密考察後,決定加入這支隊伍。於是,每人拿出2000萬(以人民幣計算,以下同)資金,湊了接近2億元,殺到廈門島的後花園——僑鄉漳州。

『聯手坐莊』這種在股市裡操縱市場的方法,也被他們嫻熟地『嫁接』到房產領域。雖然魏廣華只是個新兵,但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產市場撈金。『我以前做實體經濟,成日操心操肺勞神苦思,反而吃力不討好,但是房地產不同,只要你將局部的東西理解透徹,資金流不要出問題,你就躺在家裡賺錢了,這種四五線城市,前期政府不僅不會干預,反而非常歡迎房價上漲。』剛開闢新領域不到一年的魏廣華,講起『秘笈』已經頭頭是道。

2016年6月,魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準備『大幹一場』時,市區房價均價每平方公尺約為6000—8000元,短短9個月過去,新樓盤開盤價鮮有低於每平方公尺1.5萬元的,個別湖景、江景、學區房,甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景,魏廣華自稱『如入無人之境』。『2016年中,廈門島內的均價已經突破4萬元,與其比鄰的漳州才六千多塊錢,當時我已聽聞漳州市區有兩片舊城拆遷,以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶,平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款,此刻拉升房價,不愁沒有接盤俠。滿地是剛需。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需,配合一點學區房和廈漳同城化的概念,是個很適合講故事的地方。』

到漳州安營扎寨後,魏廣華他們早已事先踩好點了,首先相中當地名校漳州實驗小學的學區房—冠城國際,彼時該小區均價約為1萬元。這是個典型的『學區房』二手盤,小區內『流通盤』不到50套,介於60—80平方公尺之間,只需不到1000萬的資金,便可一把吃下『流通盤』,這就相當於控制住了該盤近乎全部的流通市場。

這一『套路』屢試不爽,魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮制,陸陸續續在市區掃掉接近500套小兩居,總共花出去不到1億元。這在當時,幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時,剛過去三個月,而漳州的房價已被在他們的刺激下,每平方公尺漲了近2000塊錢。

『十個人要一口氣買下這些房子不是易事,難免樹大招風。上數量級的投資,得從老家親朋好友那裡借來身份證。但親朋好友畢竟有限,於是,他們就通過仲介公司找農民工買身份證,之後再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明。銀行為了搶客戶,對收入證明也不會認真核查。這樣做不僅悄無聲息,還能拿到貸款優惠。』魏廣華說起如此『簡單又暴利的賺錢方式,感覺有點上癮』。

吃下市區三分之一的流通盤,僅是魏廣華的第一步驟。接下來,他們找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產仲介機構合作,開始一天一天的刷新手中房產的挂牌價格。『只要我們手上的房源一起抬價,再散布房價即將大漲的消息,在售的房東也會跟風抬價,甚至撤單觀望,這樣市面上的流通盤就不會擴大。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價,也可以直接刷新掛牌價。』

魏廣華表示,聯合仲介機構後,就開始通過媒體、論壇、公眾號等途徑,為『廈漳同城化』、學區房、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初,『廈門地鐵將修到漳州市區』的消息已傳遍漳州的大街小巷,『同城化』的概念也已經深入人心,成為市民們茶餘飯後的談資,也成為房價瘋漲的催化劑。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需,以及泉州、廈門等省內土豪紛紛趕赴漳州掃樓,這個偏居福建東南一隅的四線農業城市,在市區人均收入約3000塊錢的情況下,市區房價卻以近乎『一天一價』的態勢,從六七千元起步,向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。

2017年4月初,魏廣華在漳州賓館見到中國證券報記者時,滿面春風得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中,他說這輩子從未想過有如此輕鬆的賺錢方式,他們手上近500套房已基本都轉手,當時投出去的1.2億元,淨賺約2億元,已經開始尋找下一個城市。

『這不到一年的房價漲勢,我看在眼裡,感到心酸和氣憤。在這種風氣的感染下,將來沒人願意腳踏實地做實業。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏,透支的是一個青年家庭一生的財務支出。一個炒房團就能輕鬆捲走2億元,5個團就是10億元,這些都是老百姓辛辛苦苦賺下來後,拱手送給他們的。』漳州當地一位官員告訴中國證券報記者。

基金經理『結夥』赴貴陽

接通胡英傑的電話時,他的語氣輕快嘹亮,顯得朝氣蓬勃,每一口都是春天的味道與希望。因為,他三個月來的調研總算塵埃落定,下一個目標就是貴陽。

胡英傑,炒家,2015年『股災』之前,他是一名有十年從業經驗的基金經理。自股災『敗光』之後,他的主營業務從炒股變更為炒樓。在深圳挖得『災後重建』的第一桶金之後,他開始尋覓下一個獵物。

『相對於琢磨不透的股市,樓市風險更小,利潤更高,更易於把握。』胡英傑似乎已經打通股市和樓市的任督二脈,『最核心的是運用杠桿原理,以小博大,借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低,買多少股票,你就要投多少錢,貴陽的樣子,我現在投個30萬塊錢,可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了,這個時候的收益率一下就放大4倍。』

胡英傑不是一個人在戰斗,和他一起『不務正業』的小伙伴還有五個,每個人身上都有三五千萬現金。但是,他們對銀行貸款一直情有獨鐘。即使手上有足夠的資金,也不會一次性付清。首付款比例越低,杠桿效應就越大,自有資金的回報率就越高。

『炒樓和炒股差不多,找准有題材、有概念的樓盤,聯合坐莊吃下市面上的流通盤,而且要吃小戶型,這樣成本低,收益率高。』胡英傑是2015年10月份正式『下海』的,他慶幸自己走入了『一片新天地』。

Wind統計資料顯示,從2015年6月15日開始,之後的181個交易日,A股市場共發生了17次千股跌停,佔比接近10%。也就是說,幾乎每10個交易日股民就要經歷一次『股災』。

正當股民們對著A股走勢長籲短嘆,哀其不幸怒其不爭時,樓市已連創新高。『在此做一個簡單的假設,如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子,該房產現在市值約900萬元,收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用於購房的首付90萬元投資於股市,到如今能保本已算萬幸。』胡英傑表示。

那麼, 胡英傑這回為什麼會盯上貴陽呢?『這些年我一直在關注貴陽花果園小區,該小區被譽為中國第一神盤,是亞洲最大樓盤,佔地1830萬平方公尺,計劃入住人口50萬人。

從今年1月初開始,胡英傑在花果園租下一套房,白天他有時到市內各個仲介門面串門,有時在家做功課,對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距,並試圖尋找原因。

但是,晚上9點過後,胡英傑和他的伙伴們都要雷打不動地做一件事:一棟棟樓排查入住率。他們所採取的方式也簡單,在樓底下挨家挨戶數電燈,並認真做好筆記。

經過三個月的調研,胡英傑基本摸透了,花果園的入住率已經達到80%。這個『神盤』的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。『你知道嗎,貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。』

胡英傑說,按照他過去兩年在深圳積累的經驗,兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最凶。而從縱向時間上來看,貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤,從橫向與其他省會城市的房價對比來看,貴陽與他們還差一截。

『4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢,貴陽肯定又墊底,這塊窪地一定會吸引游資進來。貴陽市內交通比較擁堵,也是國內比較有名的賭城,地鐵房概念肯定能火。下一步,我們的計劃是在地鐵交匯處,選擇流通盤較小的小區,一把吃掉所有的小戶型,這樣成本低,容易轉手,也容易抬起價格。』胡英傑說。

G縣的賣地『生意』

G縣地處『襟三江而帶五湖,控蠻荊而引甌越』的江西東部,縣城面積不過10平方公里,人均月收入2000塊錢上下,屬於靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工,只有春節時,各地車牌會『雲集』縣城,之後又冷冷清清。

2011年,江蘇『土豪』徐波來到此地經營設廠,縣城一條街道可以從頭望到尾,晚上9點過後就一片漆黑。這一年,縣財政收入5億元。徐波屬於當地招商引資『圈』過來的大款,到此後不久,G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天,縣領導找到徐波,跟他商議『幹出一番事業』。

『縣領導跟我說,我們這裡的住宅用地每畝大約70萬元,你回江蘇幫忙找幾位開發商過來,下一宗土地招拍掛的時候,必須幫我舉牌到250萬元以上,超出150萬元的部分,縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發後,縣裡會配合你們把房價炒上去。』一世經商的徐波當機立斷,這是一個『雙贏』的專案,他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說,『那塊地拍賣那天,起拍價是70萬元,從早上8點開始,我們6個人坐在最後排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價,一路拍到10點鐘,我們都快睡著了,才剛剛報到95萬元。

眼看著離目標價還很遠,我們第一次舉牌,報出150萬的價碼,當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時後,價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了,我們加快進度,第二次舉牌報價230萬元,就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。』

這塊地後來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅專案,2014年開盤價是5500塊錢,在當地是『登峰造極』的高價。徐波解釋了其中的奧秘:開盤之前,就有浙江游資團隊找上門來,答應可以一次性買下三分之一房產,前提是給予內部優惠,每平方公尺降到4200塊錢,但對外必須宣稱每平方公尺售價6000塊錢。

『這是個雙贏的交易,開發一個專案所需的資金極其龐大,近些年樓市調控日趨升溫,房地產專案融資愈發困難,嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資,全靠開發商自己解決資金難題,所以財務成本相當沉重,專案開發完成後,如果銷售過慢導致資金回籠不了,資金鏈斷裂,就會形成財務危機,更嚴重就是破產。』

徐波告訴中國證券報記者,這時候有游資炒房團找上門,就當是薄利多銷,解決燃眉之急,先把各種借貸還上,剩下的就可以和當地仲介及游資配合,捂盤惜售,統一提價,一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作,設個分校,那就是暴利的『學區房』專案。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價後,G縣又如法炮制出了兩個『地王』。這三塊地拍出去後,G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元,其中土地出讓金大概佔到4億元。

『2016年我們的財政收入是13億元,其中預算內收入約6億元,其餘的大部分是土地出讓金。』G縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者,由於實體經濟不景氣,當地的工業園基本處於停業狀態,鮮有企業開機生產,財政收支壓力很大,土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力,也帶富了縣城周圍的居民,依靠土地徵遷補償款,他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城,現在夜幕降臨後一派燈紅酒綠的景象,KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿,當地多位企業老板告訴中國證券報記者,『如今新開的酒店,房間基本都配了一台麻將桌,這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多,看了實在痛心。』