北京樓市調查二手房價格擠「水分」 放貸周期拉長

圖為北京豐台區不動產登記事務中心。

距北京3·17樓市調控已三月有餘,北京房地產市場在量價、信貸、買賣雙方心態上呈現出或明顯或微妙的變化。中新網記者近期採訪了房地產經紀人、銀行人士、購房者、房產分析師等諸多樓市『局內人』,試圖勾勒出當前北京樓市的新變化。

成交量:6月二手房成交量難破萬 大戶型『賣不動』

根據中新網報導,調控三月有餘,北京二手房成交資料走出了怎樣的軌跡?

來自中原地產統計資料顯示,調控前一周(3月6日—3月12日),北京普通住宅和別墅成交套數為640套。調控後,4月首周成交量跌破500套,經歷6月首周303套的成交低點後,上周(6月19日—6月25日)成交量達到494套。

『截至6月25日,6月二手房住宅簽約6969套,預計全月成交量將創下兩年多來的最低。』中原地產首席分析師張大偉說,一二線城市在3月調控後,成交資料開始逐漸反映出調控影響,網簽成交量持續走低,市場步入調整周期。

從單個小區的成交量來看,這一變化更為明顯。姜軍(化名)是這波樓市調控的親歷者,去年,他成為北京青年路附近一家鏈家門店的房產經紀人。

『國美第一城是該區域內最熱的小區,調控前月成交量在40-50套,而6月以來,該小區才成交了8、9套房源。』姜軍告訴中新網記者,調控對換房和要購買大戶型的客戶限制比較大,政策收緊後,這類客戶要麼降低預算,要麼需要籌集更多首付。『如今,一兩居的中小戶型還是有成交的,三居以上大戶型根本賣不動。』

目前,北京市場上的二手房源比市場偏熱時要充裕。姜軍說,很多業主現在看跌房價,急於出手,而接盤人卻少了很多。『假如每月新上20套房源,按照調控前的消耗速度,早就賣沒了,但現在每月只能賣掉8-10套,於是庫存越積越多』。

房價:開始擠『水分』 部分業主降價掛牌

國家統計局最新資料顯示,5月份北京二手房價格環比下跌0.9%,居70城二手房價跌幅首位。

在這樣的背景下,『調控三個月一套房降500萬(以人民幣計算,以下同)』、『二手房掛牌價有了政府指導』、『不降價就賣不出去』等吸引眼球的消息屢見報端,這到底確有其事,還是聳人聽聞?

記者調查發現,當前,一方面,房地產仲介主動糾偏過高報價;另一方面,基於購房者對近期房價的穩定預期,賣房人心態也發生微妙變化,從此前掛牌價要高於市場價的『夠一下』,轉變為低於市場價的『試一下』。

據多位房地產仲介人員向記者透露,不少急於出手的業主開始自降房價、擠出『水分』。

在房山區長陽地鐵附近鏈家門店就職的朱銘(化名)對中新網記者表示,『最新一套88平方公尺的全南向兩居室380萬就成交了,每平方公尺成交價在43000元,基本回歸到去年底的水平。』朱銘告訴中新網記者,3·17新政前,同戶型成交單價在54300元,調控三月單價降了一萬元。

當然,各個樓盤之間,房價擠『水分』的程度略有不同。姜軍說:『此前報價偏高的樓盤,如今價格回調速度也更快,比如跟國美第一城地段差不多的潤楓水尚小區,成交單價曾一度飆升至10萬元,如今,最新的成交單價已跌至8萬元左右。』

信貸:銀行房貸額度收緊 放款周期延長

房價出現鬆動,這對有資格的剛需購房人可謂利好。然而,年初就決定買房的北京姑娘劉瀟(化名),至今仍未出手,她的理由簡單直接:『政策剛顯效,未來幾個月肯定還有降價空間』。

早在半年前,劉瀟就選定了青年路附近的地段,先後考察多次,她明顯感到買房人議價空間在調控前後的變化,『以前買家都咬死價格,不僅不降,甚至不惜違約等著漲價。現在就不一樣了,掛牌價走低不說,還有的談』。

即便如此,對於85後的劉瀟來說,在北京買房依然不易。按照她的首付金額和還款能力,大戶型承擔不起,只能考慮五六十平方公尺的一居。而在青年路附近,類似戶型成交總價也在350-480萬元之間。『即使父母給了首付,後續月供壓力也不小,尤其是近期房貸利率還上浮了』。

記者注意到,目前,在北京購買首套房的商貸利率為基準利率4.9%;二套房商貸利率在此基礎上上浮20%,為5.88%。姜軍說,不僅利率上浮,大部分銀行承諾的兩個月放款周期也不靠譜,有的銀行根本放不出來。

『按照現行政策,北京地區銀行個人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25%左右。額度有限,銀行只能等之前放出去的錢收回來,有了額度再放款,必然導致放貸周期的無限拉長。』某國有銀行個貸部工作人員對記者說。