環京樓市跌至「2字頭」 炒房客開始降價拋售房產

環京樓市跌至「2字頭」。

進入7月,環京樓市限購加碼的發酵繼續。在燕郊和固安,樓市就像掉入了冰窟窿。這讓開發商坐不住了,而二手房仲介和業主也已經出現明顯分化。資料顯示,燕郊可售新房為1784套,均價在2.7萬平方公尺左右,相比3月份破3萬(以人民幣計算,以下同),奔4萬的房價,環京樓市普遍下跌了2成以上。

樓市『掉頭』 環京房價兩成起跌

根據新華網報導,燕郊,多年來都是北京外溢剛需的置業首站,無論是價格還是開發程度都當之無愧是環京樓市的『帶頭大哥』。今年三月,燕郊二手房均價已達到29879元/平方公尺的歷史性高位,比去年同期上漲了66.86%,新房價格更是從去年開始便出現了一輪『跳漲』,單價接連『破三萬』、部分優質專案『破四萬』,漲幅甚至高於北京樓市。

『棒打出頭鳥』,6月2日晚間廊坊市政府發布了《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,明確加碼限購,要求非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的,限購1套住房。

重壓之下,一度熙攘熱鬧的售樓處,立馬陷入一片死寂。在被稱之為『燕郊樓市晴雨表』的售樓處一條街走一圈,便能感受燕郊樓市的冷暖。相比3月份,如今這裡多個專案的售樓門店大門緊閉,幾個少數開門接待的售樓門店也是看房者寥寥無幾,相比此前火熱情景恍若隔世。

在北京青年報記者的探訪中,水榭花城售樓處的一位置業顧問就透露,『政府打擊的政策太多,尤其是社保要求這一塊讓買房門檻大幅度提高。燕郊的房子已經開始出現比較明顯的降幅,調整跡象階段。部分購房者觀望情緒明顯,而一些著急用錢的業主和炒房客已經開始降價拋售房產。』

『降幅兩成起跌』基本是燕郊二手房的常態。鏈家地產燕郊門店的置業顧問小李在陪北青報記者看房時表示,二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等專案相比3月份時的歷史最高點,降價幅度都在萬元左右。

小李隨後向北青報記者介紹了天洋城的一套64平方公尺一室一廳,報價160萬,均價約為2.5萬元/平方公尺。『同戶型的房子3月份我也賣了一套,225萬成交的,現在低價賣房的都是著急套現離場的投資客,您可以輕鬆抄底。』小李介紹道。

除了天洋城以外,首爾甜城的仲介也表示,『我們小區的房價的確降了,年初有許多二手房都是以單價35000元/平方公尺左右過戶的,最近成交的單子只有25000元/平方公尺左右,部分業主甚至接受再降價出讓。』

另外,據房天下網的公開資料顯示燕郊樓市的熱度的確在持續下降。燕郊房產的瀏覽量自三月以來出現明顯下降,五月瀏覽量較二月下降近80%。

記者根據房天下網公開資料分析發現,從『3.17』限購出台以來,燕郊二手房平均成交價格從三月的31507.65元/平方公尺下跌到六月的25000元/平方公尺,整體跌幅超過20%。

掉頭向下的不僅是燕郊,南城的固安,因為機場二高速和大興地鐵的南延在去年坐上了樓市上升的『特快專列』,如今也同樣因為嚴格的限購政策,價格和成交量都如過山車般一路向下。

統計資料顯示,2015年、2016年固安新房成交均價分別為6740元/平方公尺、16318元/平方公尺,而現今,固安新房均價已來到27000元/平方公尺,兩年以來漲幅超過400%。個別樓盤的報價甚至一度接近30000元/平方公尺。但在調控後,2萬元左右的新盤也成交寥寥。

位於固安南某個以大戶型為主的專案,近期引入了捷克小鎮的概念吸引購房人,專案的銷售人員告訴來訪的北青報記者,『2月份專案曾打算上半年開盤推新,但調控政策出台後,購房資格和首付比例的問題,讓許多積累的客戶退出了,目前得到的消息是開盤可能要到下半年了,具體價格未定。』

相比新房的遮遮掩掩,固安的二手房也率先開始了降價,房天下資料顯示,固安二手房成交均價從三月的21507.65元/平方公尺下跌到六月的17000元/平方公尺,跌幅超過20%。

對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,環京這樣的調整很正常。因為環京地區在過去的一年左右時間裡,房價上漲了100%以上,甚至某些地區上漲了150%左右,在短期內透支了體力,存在短期泡沫。因此隨著調控的展開,環京房價下調20%甚至以上,才能吸引新的購房者出手。

限購下 環京商住當道

限購升級讓環京區域的房產仲介與開發商備受衝擊,然而,與北京全面限購不同,環京地區納入限購範圍的僅僅是普通商品住宅,暫時並不包括商業、辦公類專案,因此,低首付不限購不限貸的商務公寓再次成為開發商們攬客的籌碼。

在燕郊發放小傳單的銷售人員,手裡攥著多個專案的宣傳單頁,在了解到記者並沒有購房資格後,轉而推薦不限購的酒店式公寓產品。

『小戶型、低總價,100萬出頭,貸款就貸50-60萬月供在6000左右只能貸10年。』這類的商住樓往往比周邊的住宅便宜一些,成了當前環京樓市力推的產品。

據北青報記者探盤了解,在環京商住專案中,因為不限購的賣點,一些專案甚至要求購房者同時繳納裝修費和所謂的電商費。

『我們的公寓房不限購不限貸,還贈送精裝修,每平方公尺只收取1000元,開發商會按照1500元的標準交房,50平方公尺以下的房型,只需要交10000元裝修費就可以了。』 紫竹灣商業廣場專案的銷售人員表示。

除了捆綁裝修,還有商住專案的銷售人員表示:『現在購買會有團購價,但需支付5萬元電商費才能享受團購優惠。』

然而,這些專案並未出現『開盤即售罄』的火爆情況,很多商住專案開盤個把月以來,仍有不少房源在售。對此,業內人士表示,由於北京商住專案被明令禁止,購房人擔心環京區域的商住產品也會遭遇類似的政策加碼,因此在購入前十分謹慎,即便不限購不限貸,但由於商住始終遊離在灰色地帶的硬傷,購房人對其並不積極。

仍有新的投資客在殺入

雖然環京樓市整體陷入低谷,但也有個別專案仍有購房人在不斷湧入。位於涿州的桃園新都孔雀城是少有的近期開盤順銷的住宅專案,由於涿州不要求社保,允許外地戶籍購買一套住宅,加上高鐵直達,使得新的投資客湧入。據北青報記者了解,該專案定價約為12000元/平方公尺,可以首付30%,但買房需要綁定9萬元的車位。

不過在許多投資者眼中,因為仍能使用杠桿買房,因此這樣的價格和捆綁銷售仍是可以接受的。但對於大部分已經入場的炒房客來說,他們的房子只能賣給那些膽大的接盤者。

一位燕郊當地的業內人士表示,目前在燕郊和固安等地,已經有部分炒房客開始少量購入上一批投資客拋售的房產。但受三年社保的影響,採取的是先交錢後過戶的模式,新舊炒房客和仲介之間簽個三方協定,然後交錢,並由第三方的公司來幫助接盤者繳納3年的社保,拿到購房資格後再行過戶。但由於數量較少,並未對整體樓市產生影響。不過,這類方法都是在投資客與投資客之間轉手與接盤,剛需並不願意選擇這類極具風險的方式。

鏈家地產燕郊區域的一位門店經理也表示,雖然不少專案都在降價出售,但追漲殺跌的習慣,造成市場上都是觀望的多,出手的少。

該經理介紹到,目前著急賣房的一般是兩類人,第一類是純粹的炒房客,怕獲利回吐得太猛;第二類是置換人群,這類人打算在北京或者其他城市買房,隨著環京樓市的下行,這些人手中的房子在縮水,換房的成本在增加。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示,二手房市場並不能完全說明環京樓市現在普遍的市場價,新盤價格的指向性更大。此輪限購將抑制短期炒房客,消化過去一年兩裡過快的漲幅,但長遠來說,隨著京津冀一體化發展,各大開發商的不斷湧入,都說明環京樓市的未來前景仍被普遍看好。