萬達融創富力買賣現場 酒店從1545億砍到915億

由左至右:孫宏斌、王健林、李思廉。

原本是王健林、孫宏斌兩個男人的故事,今天轉換為三個男人同時上頭條——王健林、孫宏斌、李思廉。李思廉的名字,可能不少人有些陌生,但提起富力地產,再提起董事長,便不必多做說明了。

根據鳳凰網報導,本來充滿期待的萬達與融創世紀大交易發布會現場一波三折,精彩無限,變幻多端。我們先來重播下現場的這些『八卦』細節:

一是關於主背景板原定於下午4點在北京萬達索菲特大酒店舉行的萬達融創合作發布會,先是推遲半個小時,被允許進場後,券商中國記者第一時間發現發布會背景板上的合作方多了一個『富力地產』,變成『萬達商業、融創中國、富力地產戰略合作簽約儀式』。中間是否發生過撤掉富力的『故事』?

二是關於推遲時間。就在大家不禁猜測起富力插入此次並購交易的用意時,主辦方又突然宣布發布會因故推遲一個小時,至5點再正式開始,並要求在場媒體記者暫時離場。在會場大門外的近百名記者有的抱著電腦席地而坐,有的三五成群聚在一起猜測討論,更有一群記者圍堵在貴賓室門口,試圖探聽會議推遲的內幕。

三是關於摔杯子。就在這焦急等待的1個小時中,網上先有媒體傳出『富力將接受萬達原本賣給融創的酒店資產』的消息,後又傳出『萬達融創富力簽約推遲內幕:緊急拆主背板,富力牌子被撤』的消息,再後來更有傳言稱『聽見貴賓室裡有摔杯子的聲音』。

四是王健林的開場笑話,真能解圍嗎? 推遲的1個小時究竟發生了什麼?萬達集團董事長王健林在致辭時先講了一個笑話:『今天的合同,這麼大的交易比較長,其實就是列印的時間慢了一點,我們都在會議室談笑風生在等這個列印簽字,就在等時看了網上的直播說現場傳出了摔玻璃杯的聲音,爭吵很激烈。我講這個故事的意思就是謠言怎麼來的,就是這麼來的。』

關於換背板、摔杯子的真真假假細節,我們不過多做八卦論證,當雙方合作變成三方後,我們關注的交易到底發生了哪些變化?究竟發布會推遲的內幕是什麼? 

我們先看下本次協定的核心內容:根據萬達商業、融創集團、富力地產簽訂的戰略合作協定,萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產,將西雙版納萬達文旅專案、南昌萬達文旅專案等13個文旅專案91%股權以438.44億元(以人民幣計算,以下同)的價格轉讓給融創房地產集團,兩項交易總金額637.5億元。與7月10日萬達商業和融創集團協定相比,增加富力地產作為交易方,但交易標的和交易總金額基本一致。

與此前萬達融創的合作內容相比,擅長酒店運營的富力接手酒店資產包,而擅長中高端物業開發銷售的融創接手文旅專案。

這其中有一個重要的細節是,77個酒店的價格,由原來約定給孫宏斌的335.95億元,與李思廉交易時,被砍到了199.06億元,13個文旅專案則由原來約定的295.75億元,漲到了438.44億元。

變化又有哪些,我們劃出兩個重點項。

變化一:增加富力地產作為交易方,富力接手萬達77個酒店資產

原本融創要以335.95億元代價收購的萬達76個酒店資產,變成富力來接手,並且多了一個酒店。

根據三方協定,富力地產以199.06億元收購萬達商業77個酒店全部股權,77個酒店的酒店管理合同繼續執行至合同期限屆滿。


融創董事長孫宏斌。

融創董事長孫宏斌表示,融創和萬達合作13個文旅專案,萬達出售給富力77個酒店資產,這個調整對融創而言比原來的交易方案有了更好的流動性,降低了融創的負債水平,同時也承擔了原酒店交易對價的折讓部分,對於和萬達合作的文旅專案資產包這是可以接受的溢價,這種交易安排三方都很滿意。


富力地產董事長李思廉。

富力地產董事長李思廉表示,近年來,富力地產把握機遇,與時俱進,業績的規模和經營的利潤穩步增長,資金運作情況良好,完全可以滿足本次的交易需要。這次富力與萬達、融創合作,是一次三強聯手的成功典範,我們三方互利互惠,合作模式符合三方的長期發展。通過合作,富力將進一步擴展旗下的酒店業務,增加優質的投資物業經營收益,實現多元化的產業布局。

變化二:融創收購13個文旅專案金額增至438.44億元,無需向萬達借款

原本融創擬以295.75億元收購萬達13個文旅專案91%股權,現在成本增加至438.44億元,同時,融創無需再通過向萬達借款就可完成交易。

同時,原本融創收購萬達資產包中的資金來源,有295.75億元來自萬達給它的委托貸款,這次融創無需再通過向萬達借款就可完成交易。

根據三方協定,融創以438.44億元收購西雙版納萬達文旅專案、南昌萬達文旅專案等13個文旅專案的91%股權,並由交割後專案承擔現有全部貸款約454億元。

王健林表示,通過此次轉讓,融創得到13個萬達城,4800萬平方公尺、分布在一二線城市的低成本銷售物業,使融創財報合並收入和利潤大漲,兩年內,可助力融創進入房地產企業收入前兩名。

『此次融創同意不收購萬達酒店物業並增加收購金額,整體交易還是劃算。融創無需通過萬達借款就可完成交易,使交易過程簡化。今天融創已將首筆150億支付給了萬達商業。』王健林說。

孫宏斌除了表示與萬達合作的文旅專案資產包的溢價可以接受外,再次強調了融創的充裕資金和風險控制能力。

他表示,融創有很強的風險控制意識,非常重視風險管理。融創在上半年的銷售業績為1100多億,截止2017年6月30日帳面有900多億現金,下半年7月份回款會超過200億,其他月份回款都會超過300億元,全年將有超過3000億的銷售額,會有充足的現金流。我們也會繼續控制好負債率,管理好我們的現金流,讓融創的運營和發展保持健康良好狀態。

這裡重申下萬達與融創同意交割後文旅專案維持『四個不變』:

1、品牌不變,專案持有物業仍使用『萬達文化旅遊城』品牌;

2、規劃內容不變,專案仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設;

3、專案建設不變,專案持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控;

4、運營管理不變,專案運營管理仍由萬達公司負責。

資料顯示,融創本次取得的13個萬達文化旅遊專案,分布在一二線城市的熱點區域板塊,總建築面積合計為5897萬平方公尺,其中可售面積約為4970平方公尺。據機構測算,即便加上專案貸款,以融創收購價格438.44億元折算,可售面積每平方公尺土地成本也不超過2000元。而據透露,目前文旅地產專案帳目現金還有約300億元,未來融創合並財務報表合併後,收入和利潤將大幅增長。

王健林正視資產負債問題

王健林表示,7月10日,萬達商業和融創中國大陸簽訂了初步框架協定,今天萬達融創和富力三家簽署了新的三方戰略合作協定。不管是從企業戰略、還是商業邏輯看,三方都是贏家。萬達肯定是贏家。通過這次轉讓,大幅減少負債,收回巨額現金。本次協定簽訂還標誌著,不僅萬達商業已走上『輕資產』品牌經營,萬達文化旅遊也走上『輕資產』品牌經營之路。目前中國大陸,能靠商業中心和文化旅遊品牌管理實現規模利潤恐怕只有萬達。

最後,王健林又講了幾句大家感興趣的話題——萬達商業的負債問題。

『絕大多數是真關心,但也有極個別是真造謠,唯恐天下不亂。萬達商業全部平台直接就業近200萬人,間接就業超一千萬人,每年新增就業占全國2%,成語講損人利己,我實在看不出造謠者損萬達利在何處。要明確一個經濟學概念,房地產企業的負債不等於借債,因為商品房預售算負債,只有竣工後才能轉為收入,從這個意義講,預售額越大,負債越多。』王健林說。

王健林今日正式公布了萬達商業借貸情況:本次轉讓後,萬達商業貸款加債券近2000億,萬達商業賬面現金1000億(不含13個文旅專案帳面現金300億),加上本次轉讓收回現金680億(含回收往來款),現金共計約1700億。萬達商業決定清償大部分銀行貸款。萬達商業還有1300億銷售物業存貨,全部賣掉也可以收回幾百億。到年底,萬達商業持有3300萬平方米商業物業,2018年租金超過330億。今後5年,預計萬達商業租金年均增長20%左右。『萬達商業究竟經營的好不好,大家可以自行判斷。』他說。

新主角富力地產是什麼來路?

公開資料顯示,廣州富力地產股份有限公司成立於1994年,總部在廣州,註冊資金8.06億元。該公司於2005年7月在香港聯交所主板上市,首個交易日成交量即達到617萬股,總成交額約6863萬港元,市值超200億港元,成為在香港H股上市集資額最高的中國大陸民營企業;2006年5月,躋身香港上市公司市值最高的200家之列,成為首家被納入恆生中國大陸企業指數的內地房地產開發企業。

作為此次並購案的又一主角, 富力地產目前的財務狀況備受外界關注。

其年報顯示,截至2016年底,富力地產資產總額2263.68億元,同比增長23.25%,其中流動資產占78.78%。在流動資產中,貨幣資金占比較大:截至2016年底,公司貨幣資金為459.69億元,較2015 年底增長115.98%。

相比來看,富力地產此次用來收購萬達77家酒店的199.06億元,對其而言確實不是什麼『大數目』。

據了解,此次並非富力地產第一次與萬達合作。

去年12月,萬達商業曾與富力簽訂戰略合作,宣布從2017-2021年,雙方每年合作開發5個萬達廣場,5年投資300億元,共開發25個萬達廣場。富力負責投資、建設,萬達負責規劃設計、招商運營及部分投資,專案仍使用萬達廣場品牌。

根據中國房地產測評中心的資料,富力地產2016年全年銷售金額651.3億元,在國內各大房企中排名第19位。

今年7月初富力地產公告稱,公司今年上半年合計銷售年總金額達388.1億元,合約銷售總面積約294.37萬平方公尺,與去年同期相比,銷售收入和銷售面積分別上升30%和21%。

以此測算,富力已完成全年協定銷售730億目標的53%。規模擴張較為緩慢,也成為富力地產近年的常態。資料顯示,2012-2016年間,富力地產協定銷售額分別為322億元、422億元、544億元、544億元、608.6億元,增速不算突出。

其作為此次並購案的又一主角, 富力地產目前的財務狀況備受外界關注。年報還顯示,公司去年實現營業額537.3億元,同比增長21%;全年實現淨利潤67.56億元,同比增長20%。

不過,富力地產2017年一季報顯示,該公司一季度實現營業總收入46.54億元,同比減少91.35%;實現歸屬於母公司所有者的淨利潤約2.29億元,同比下滑96.75%。

事實上,富力地產一直以來都對經營酒店興趣濃厚。目前,該公司與全球著名酒店品牌凱悅集團、萬豪集團、洲際集團等均有合作,並且富力地產也是萬豪國際集團在中國大陸最大的合作方。

值得注意的是,2016年富力地產在酒店營運方面虧損1.83億元,2015年虧損1.67億元。

富力地產表示,集團於2015年恢復A股申請上市計劃,將於2017年持續推進。