4家萬達廣場「易主」 萬達稱是「輕資產戰略」

2016年11月2日,遼寧省大連市,萬達集團下屬的萬達廣場。

繼萬達集團宣布出售旗下的萬達城、萬達酒店後,萬達廣場的『賣賣賣』受到關注。記者了解到,江蘇鹽城萬達廣場、江西南昌西湖萬達廣場等萬達廣場專案均在近期變更工商資訊,包括變更法定代表人、股東資訊等。

根據新京報報導,這是萬達繼續變賣資產。7月25日,萬達集團方面接受新京報採訪時表示,這是誤讀,這是萬達廣場輕資產戰略的一部分,南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產專案。

萬達還在『賣資產』?

『這是萬達廣場輕資產戰略的一部分』。

7月25日,記者查詢國家企業信用資訊公示系統發現,崇州萬達廣場置業有限公司、大同萬達房地產開發有限公司和南昌西湖萬達廣場相繼於2017年6月30日、7月3日和7月5日變更股權資訊,均由原本的萬達商業持股100%變更為珠江人壽持股100%,法定代表人也變更為汪利。

萬達集團官網顯示,珠江人壽接手的南昌西湖萬達廣場6月23日開業總建築面積14.78萬平方公尺,開業首日客流27萬人次,營業額1400萬元(以人民幣計算,以下同)。而崇州萬達廣場、大同萬達廣場還顯示『在建』,兩家萬達廣場的預計開業時間分別在9月初和10月下旬。

據了解,接手3家萬達廣場的珠江人壽為合生系旗下企業,成立於2012年,由廣東珠江投資控股、廣東新南方集團、廣東韓建投資等公司持有,上述三家公司的法人代表分別是朱一航、朱拉伊和朱偉航,系合生創展董事局主席朱孟依的親屬。

記者從珠江人壽方面確認,相關收購的資料已在公司官網公布。至於收購的考慮和過程,對方表示不太方便說。

此外,據國家企業信用資訊公示系統顯示,4月17日,鹽城萬達廣場投資有限公司法定代表人由齊界變更為張開誠,中信信托有限責任公司成為鹽城萬達廣場的100%持股股東。7月7日,該公司再次變更經營範圍,在『商業廣場投資,房地產開發經營』後增加了『市場設施租賃、市場管理服務』兩個專案。

對於萬達持續的『賣賣賣』和旗下公司變更工商資訊,有媒體報導認為萬達是在『拋售』萬達廣場專案。7月25日,萬達集團獨家回應新京報稱,所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀,是萬達廣場輕資產戰略的一部分,南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產專案。

據了解,早在2016年第4季度,萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。2017年至2019年,每年開業交付30個萬達廣場給投資方,淨租金雙方分成。本次的南昌萬達廣場,就在這次交易範圍內。

此外,萬達商業旗下的多家萬達廣場有限公司還進行了大幅減資。記者查詢天眼查發現,今年5月到6月期間,九江萬達廣場投資有限公司、昆明萬達廣場投資有限公司、寧德萬達廣場有限公司、龍岩萬達廣場投資有限公司的註冊資本均在原有基礎上減少至5000萬元。

推輕資產戰略是何初衷?

『中國大陸房地產已走到供需平衡的拐點,重資產模式發展難度加大』。

事實上,萬達輕資產戰略早在2015年就已經提出。2015年4月,王健林在一次深交所的演講中首次提出:萬達到了要靠品牌賺錢的時候,要用別人的錢投資萬達廣場,而由萬達輸出品牌管理,實現『輕資產模式』。

王健林當時表示,萬達商業地產的主要產品是城市綜合體,這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場,旁邊配套建設一些辦公室、商店、住宅等,把配套物業進行銷售,用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。這種『售』養『租』的方式,讓萬達廣場建成後自己持有經營,全部租金收益歸萬達,被稱為『重資產模式』。

而投資建設萬達廣場,全部資金別人出,萬達負責選址、設計、建造、招商和管理,使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業資訊化管理『慧雲』系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成,這種即為『輕資產模式』。

王健林當時稱,萬達2014年開始研發這套『輕資產模式』,2015年已運行,2017年後,萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場,其中40個以上是輕資產專案。

從萬達最近的交易看,萬達正朝著輕資產轉型。

王健林此前公開表示,『中國大陸房地產已走到供需平衡的拐點,躺著掙錢的高利潤時代已經過去,今後房地產要靠品牌、定價、營銷等方方面面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展,但難度在加大。要快速擴大規模,就要轉型輕資產。』

據萬達集團相關負責人對新京報記者表示,萬達廣場的模式包括兩種,一種是資產包模式,儘管業主變更,但經營管理還是由萬達負責,租金收入上,萬達與新業主的分成一般是三比七。

另外一種模式則是合作類模式,在合作類萬達廣場模式中,投資者出地又出錢,萬達出品牌,負責設計、建設、招商、運營,淨租金七三分成,投資者占七成,萬達占三成,近期萬達廣場的輕資產模式多採取此種合作類模式。

未來是否繼續出售重資產?

『繼續出售重資產償債為大概率事件』。

萬達商業2016年年度報告資料顯示,萬達商業截止到2016年年底,負債合計為5277.7億元。在7月19日的發布會上,王健林表示,在和融創、富力的交易後,萬達商業貸款加債券共計近2000億。同時,王健林還表示未來會清償大部分銀行貸款。

萬達商業2016年年度報告顯示,萬達商業截止到2016年年底的貨幣資金為1002億元,可供出售的金融資產有8.3億元,投資性房地產有3830億元。

此次交易中,萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產;將13個文化旅遊城專案91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團,並由交割後專案承擔現有全部貸款約454億元。

王健林在7月19日的發布會上透露,本次轉讓收回現金680億(含回收往來款),加上萬達商業帳面現金1000億(不含13個文旅專案帳面現金300億),共有現金約1700億,『萬達商業還有1300億銷售物業存貨,全部賣掉也可以收回幾百億元。』

王健林向媒體表示,萬達集團未來的戰略是全力發展創新型、輕資產業務,並將大幅減債,計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。在這種情況下,繼續出售重資產的萬達廣場會成為大概率事件。